文｜老墨
近期外资对于中国楼市的预测和评价，还是让很多人震惊！
按照他们的说法，如果没有意外的话，不仅说出了2025年、2026年乃至2027年房价走势，而且还解释了背后的原因，那么房价到底是涨还是跌？到底会怎么走呢？
01、为什么高盛坚信2026年是中国楼市的转折期？
毫无疑问，他们说得非常清楚：虽然2025年中国房价会下跌20%-25%，但是在2026年底就会止跌筑底。
从平方来看，目前全国百城新房均价约1.6万/平，也就是说明年就会跌3000块-4000块，影响确实不小，就算是你买的房子面积再小，怎么着也得有90平左右，那明年至少就会亏27万。
实际上，随着中国楼市不断调整，出现这种现象倒也不奇怪。
你想想看，过去的楼市就是追求数量，注意看两个数据：第一、从2004年到2023年，短短二十年就竣工了约658亿平住房；第二、同时期施工的住房面积更是翻了两倍，高达2036亿平。
城市人口不断增加，时代发展的需要，再加上房价相对偏低等等，这些因素就给楼市创造了空间。
所以啊，现在的情况就是基数太大了，供给远远大于需求，房子一旦难卖，房企又需要资金维持生存，所以降价就是必备的手段，至于2025年房价是不是像高盛预测的那样，真的能下跌20%-25%，还得结合其他方面。
02、想预测房价涨跌，还必须了解背后的逻辑！
必须要拔高视野，从更高的角度来看待整个经济发展，这样才能客观预测，或者说相对精准的预测房价涨跌。
实际上，楼市的变革会深深影响民众的心理，过去是房价一直在涨，不管是1%-2%还是5%-10%，涨的概念已经扎进了内心深处，所以他们敢买房，更愿意买房。
但其实房价就是个“死胡同”，理论上只要收入增加，房价增加就可以了，根本不是这样。
举两个很简单的例子，同样是买一套面积100平的房子，贷款六成且利率为3%。
第一个：当房价是一平1万块，算下来每年要支付房贷大概3万块；
第二个：当房价是一平2万块，那么每年就要支付房贷6万块。
你要明白如果任由房价上涨，收入绝对涨不过房价，结果就是房贷越来越高，并且还会捆绑经济，也就是常说的雷。
从这点来说，国家大力气去库存是智慧，一是止跌房价，二是优化楼市结构，过去房价一直涨的原因之一就是民众没得选，只能购买商品房。
这样你就能理解住建部的那个重磅表态了吧：楼市发展要从“有没有”转向“好不好”。其实，有没有就是房价上涨的时代，而有没有就是未来要走的新时代，也就是稳定。
那稳定换句话说来说，不正是房价难涨！
03、楼市依然是支柱产业，这就是房价不会暴跌的关键！
说白了，很多人都犯了一个错，就是他们觉得中国楼市已经停滞了。
过去是一直造房，有业内人士调查过，中国约69.7%的城镇住房都是2000年后建造，而中国是1998年才开始住房市场化，也就是说这近70%的房子都是商品房。
然而与此同时，我们也要看到中国还有约30%的房子都超过了二十年，已经进入了老年期。
所以未来的工作或许就是给房屋养老为主，它对房价的影响，或者说对民众心理的影响会大大弱于过去的20年快速发展期，但并不是停滞。
其实这也是好事，楼市需要新的增长点。
如果还按照过去的模式发展，那可真的就是从1万/平涨到2万、3万、5万/平，然后这个雷就会炸了。
从这点来看，未来楼市的走势已经清楚了。
对此，你怎么看呢？
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