我国楼市蓬勃发展已经有20多年，全国商品房均价从2003年的2300元/平米，涨到目前10000元/平米左右，当时买100平米房子花23万，现在要值100万，如果把这23万按照4%的利息存起来，现在连本带息也不到50万。很显然，只要你在20年前买了一套均值房，完全可以跑赢存银行了。实际上，很多地方的房价涨幅是远高于全国均值的，两三千一平米的房子，现在4、5万都很正常的，他们更是楼市发展黄金期的受益者。
然而，时过境迁，随着我国城市化进入下半场，以及对前期市场过度发展的纠正，正好也赶上了突发事件的困难，促使楼市正在回归到本来状态。有高人预测，依照趋势定律，明年起楼市发生“4大调整”或是大概率。
第一个调整，房产投资属性消失，居住属性凸显。
“房住不炒”提了这么多年，大会提，小会提，部分人不以为然，觉得不过是口号。现实则说明了一切，全国新建商品房均价从1.1万/平米回落到1万/平米，虽然只有接近10%的幅度，但如果在2021年高点买房，再算上资金成本，差不多亏损了15%，一百万的房子就折损15万，估计很多人这几年存款就没这么多。而且按照这个趋势，连那仅有的几个热点城市价格倒挂楼盘都要被抹平了。
逻辑很简单，只要认定一件事，所有的政策组合都围绕这个目标来做，不可能做不成。可以看到，无论是房企，还是住户，房地产杠杆都过高，与我们目前的发展水平明显不适应，降杠杆就是必须要做的事。对此，我们不要有用“大招”救市的幻想，而且去杠杆是一个较长时间过程，从房企平均80%以上的负债率降到国际50%的均值还有很长的路要走，意味着房地产在很长时间里不可能有多大起色，投资属性随之消失。以后买房，就是用于自住，回归到房子本来的居住属性。
第二个调整，租售比逐步回归正常，租而不买将成为趋势。
房价的快速上涨，也带动了租金的上升，但后者显然跟不上前者的步伐。数据显示，我国50个重点城市住房租售比接近1:600，也就是说，要收取600个月的租金才能抵得上购房的本金，收回本金的时间要比国际均值高出一倍，显然是不正常的。随着城市化减速、出生人口下滑、老龄化加深等综合趋势判断，租赁市场、销售市场需求均会处于一个下降态势，从而引导租售比回归正常。
但我们还要知道，无论房地产市场如何调整，大多数城市的房价也不可能出现某些人说的“白菜价”情况，对一些人来说，仍旧是买不起。没有关系，有两个方面的趋势可以助力无房人实现居住目标，一是每年新地块出让都有租赁地块的安排，长租市场已经成为国家的重点发展方向；二是个人的租赁房源较多，根据央行报告数据显示，我们超过40%的家庭都有二套以上住房，在市场变现不易的情况下，房东们会把空置房源用于租赁，省物业费的同时，还可补贴一下资产的收益或者月供。
实际上，长期租房、甚至终身租房都是经济发展到一定阶段的产物，发达国家如此，我们也不例外，随着95后、00后观念的改变，租而不买将成为一种趋势。
第三个调整，房企被兼并、房产中介转型将进一步加速。
目前我们注册的房地产开发企业有9万多家，而老美则只有500家，人口总量差距显然远没这么大，业界比较一致的看法是，经过市场不断的洗礼调整，顶多1万家开发商就足够了。那么，企业不会无缘无故消失，通过这两年的情况看，有实力房企吞并中小房企是必然趋势。而有其他产业的综合型企业，逐步退出房地产业务，转行主业或其他行业也是必然的选择。
此外，依靠房产交易生存的房产中介自然也不可能独善其身。随着高校大量扩招和经济发展压力，大家有没有发现一种现象，身边很多熟悉的人都进入快递和房产中介行业，主要就是因为这两个行业门槛相对较低且收入尚可，稍微培训一下就可上岗了。但随着房地产蛋糕萎缩，大部分房产中介也不得不面临重新抉择。对于这些剩余人员，国家也指明了方向，有实力的房企可以做长租市场、参与旧城改造，其他人员可转行到与老旧小区改造关联的行业。
当然，按照目前这个速度也是不够的，房企不能持续经营、中介门店没营收、员工没收入，各方都是抗不下去的，如果一些房企或个体已抗两三年的话，接下来行业整合大概率会加速。
最后一个调整，房价无法精准预测，但有一点是确定的。
房价这个东西，比较敏感，虽然很多人都很在意，但确实不好精准预测。只能说，根据一些影响房价的因子来判断一个趋势，但现实中，这种趋势预测又不能满足大家的需要。因为所在的城市，所在的区域不同，即便是在同一地段，不同的房子，其差距也很大。但有一点是确定的，那就是以自住的标准去看房、买房。啥意思？可从这2个方面理解：
一是买确定的。比如周边的环境、配套等，都是已经有的或者在建的，不要相信什么规划，在这个财政力逐步下降的趋势下，实现不了。还有就是现房或者准现房，前面也说了，房企数量应会大幅压缩，房企的实力和债务状况就显得很重要，买房前要做这方面功课。
二是买性价比高的。一直以来，学区房都是神一样存在，有人高价买了学区房，孩子免费读了6年书，结果财富还增长了一倍，但随着国家主导的学区划片、教育资源均衡化发展的推进，学区房已经开始跌落神坛。这类房子虽然降幅不小，但离正常还远，没必要去冒险。还有豪宅，很多人觉得在弱市就应该买这类“好房子”抗跌，殊不知豪宅由于本身溢价就高，且遇到经济压力（很多是企业主），这些房主们更敏感，法拍、大幅降价抛售抵债往往就是他们，影响到整个小区的价值中枢。
当然，买房也不是便宜的房子都能买，要买就要买性价比高的。啥叫性价比高？总结一句话是，品质较高、房龄年轻，你买了别人也喜欢你的房子，如果非要说一个价位段的话，那就是你所在城市的主力中产购买的房子。
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