在房产这个热门话题的江湖里，房价的走势就像一场神秘的棋局，人人都想窥探其中的奥秘。要是时光倒流回两年前，你问我房价会不会接着跌，我大概率会眉头一皱，一脸笃定地告诉你：“还得跌！” 可要是今年你再来问我房价是不是已经跌到谷底了，我也会很实在地说：“应该还没到底呢！” 但你要是非让我断言房价会一直跌下去，那我可就得连连摆手了，这根本不符合经济运行的客观规律嘛！
如今，大家一谈到中国房价的未来走势，就像打开了话匣子，日本案例和美国案例总是被频繁提及。因为当下的经济形势有点复杂，大家的预期也比较悲观，所以认可日本案例的人似乎还多了一些。不过，咱中国和日本的情况那可是天差地别！先不说两国在产业升级的前景上有多大不同，也不提国家体量的巨大差异，就单看一个核心数据 —— 核心城市的人口占比，就能看出门道来。
日本总共也就 1.25 亿人，你猜怎么着？东京都市圈就有 3693 万人，大阪都市圈也有 1800 万人，光这两个都市圈的人口加起来，就占了日本总人口的一半！再看看咱们中国，北上广深这四大一线城市的人口全部加起来才 8300 多万人。就算把所有二线城市的人口都算上，大概也就是 3.5 亿人左右，差不多占中国总人口的 25%。所以啊，那些直接把中国和日本拿来对比的人，真的是没考虑到国家之间的巨大差别，也没把城市化进程这个关键因素放在眼里。依我看，就咱们中国的人口和土地规模，要找参考对象，美国的经验才更靠谱。
美国在 1920 年的时候，城市化进程和咱们 2011 年左右特别像。那时候，城市人口第一次超过了农村人口，城市里一下子变得拥挤不堪，住房紧张得就像沙丁鱼罐头。为了缓解这个难题，二战结束后，美国的房地产开发商脑洞大开，在郊区大兴土木，建起了一大批独栋花园大别墅。这可不得了，一下子就掀起了一股从市中心搬到郊区的热潮。这股风一直刮到 70 年代，美国的城市郊区人口居然反超了市中心！到了 80 年代，互联网技术革命爆发了，那些科技公司一个个都不愿意挤在市中心那狭小的空间里，纷纷跑到偏远的郊区去了。
最典型的就是硅谷，它在旧金山和圣何塞两个大城市之间的郊区，地理位置有点偏，但就是在那里，诞生了无数的科技传奇。经济规律就像一只无形的手，资金、技术人才一旦流动起来，配套的产业也跟着转移。就这样，美国的大城市周边冒出了许多精品卫星城，教育、医疗、商超这些配套设施一应俱全，生活别提多方便了。这种趋势一路发展，到 21 世纪初，美国就形成了三大城市集群：以纽约为核心的东海岸都市圈，那可是金融和商业的繁华之地；以洛杉矶、旧金山为核心的西海岸都市圈，科技感满满；还有以芝加哥为核心的五大湖都市圈，工业底蕴深厚。这三大都市圈容纳了美国超过一半的人口，美国的城市化进程算是暂时画上了一个阶段性的句号。
再把目光转回咱们中国，2011 年的时候，咱们也出现了城市人口超过农村人口的历史性转变，和美国 1920 年的情况如出一辙。那时候，中国的大多数城市都陷入了交通拥堵、住房紧张的困境。你瞧，现在国内有一部分有钱人已经开始行动了，他们不再执着于市中心的房子，而是跑到郊区或者远城区去买房。市中心的房子呢，很多都成了投资品，要么就是靠着学区优势卖给了中产家庭。真正有钱的那些人，他们更倾向于选择在郊区居住，那里出行方便，环境优美，住着别提多舒心了。当然，这只是目前的一个趋势，可不是说所有有钱人都搬到郊区去了，这一点大家心里得有数，别抬杠哦！
最近几年，国内还有一个很明显的趋势，政府在市中心大力建设保障房。这些保障房价格比周边的老破小房子低得多，而且房子新，居住体验好得不是一星半点。你想啊，有了这样的好房子，有钱人谁还愿意和大家挤在市中心那老旧的房子里呢？他们以后很可能会像美国富人一样，跑到郊区买个独栋大别墅，享受悠闲的生活。
这种转移的趋势可不只是有钱人在推动哦！前面提到美国 80 年代的互联网革命，大量科技公司和技术人才跑到郊区，催生了硅谷这样的地方。咱们中国也有类似的情况。就说广州南沙区吧，从地理位置上看，它妥妥的是广州的郊区，处于广州和深圳之间的偏远地带。但是，广州现在雄心勃勃，想借着大湾区的优势，把南沙打造成第二个硅谷呢！为什么选南沙呢？这里面可有门道。第一，位置相对偏僻，正好适合高新技术人才入驻，他们可以在那里静下心来搞研发。
第二，南沙是粤港澳大湾区的几何中心，是黄金内湾的核心节点，南沙港还是世界级的深水港，这硬件条件和硅谷太像了！第三，它处于广州和深圳两个超级大城市之间，地理位置得天独厚，和硅谷简直是一个模子里刻出来的。所以，现在广东在大力推动产业和人才向南沙转移。像华为这样的科技巨头，已经决定在南沙打造人工智能创新中心，还有小马智行、云从科技等 500 多家人工智能企业也纷纷入驻。产业一转移，广州和深圳的技术人才也跟着来了。说不定在不久的将来，南沙真的会成为像硅谷那样的精品卫星城，闪耀在大湾区的版图上！
我为啥要拿南沙举例呢？就是想告诉大家一个道理：随着中国的产业升级和新一轮的人工智能革命，咱们大概率会和美国一样，出现资金和人才向郊区流动的现象，然后一步步形成大城市集群。美国有三大城市集群，咱们中国的体量比他们大多了。根据多个政府文件的规划，未来咱们至少会出现五大城市集群：以上海为核心的长三角城市集群，那里经济发达，产业丰富，是全国的经济引擎之一；以深圳、广州为核心的珠三角城市集群，在科技创新和对外贸易方面有着独特的优势；
以北京为核心的京津冀城市集群，政治、文化和科技资源雄厚；以武汉为核心的中部城市集群，正处于快速崛起的阶段，交通枢纽地位显著；以成都、重庆为核心的川渝城市集群，人口众多，消费市场庞大，发展潜力无限。未来中国的绝大多数人都会生活在这些城市圈里。目前，这些城市圈容纳的人口数占中国总人口的比例大概在 25% - 35% 之间。从日本和美国的经验来看，这些城市圈的人口还有很大的增长空间。你要是不信，可以去查查这些城市圈核心城市的人口数据，是不是近年来一直在持续增长呢？
很多人都说房价长期看人口，这话确实没错。但中国太大了，从总人口来看虽然有减少的趋势，但从城市圈的人口流动情况来看，很多大城市的人口目前还在不断上升呢！这可是个不容置疑的客观事实。
所以，那些断言中国房价会一直跌下去的人，我真不知道他们的理论依据从何而来。就拿美国来说，2006 年房地产泡沫破灭，次贷危机爆发，美国房价在很短的时间内就暴跌了 20%。但是，美国政府迅速出手救市，使出了三大绝招。第一招是救银行，往金融系统里注入大量资金，确保银行不会出现系统性的金融危机，稳定金融市场的根基。第二招是救市场，大幅降低利率，盘活市场的流动性，让经济的血液重新流动起来。
第三招是救业主，降低房贷利率，协调各方利率关系，减轻业主的还款压力，防止法拍房大量涌现。咱们中国现在采取的措施，明显借鉴了美国的经验。首先，在救银行方面，已经在向金融系统注入流动性，全力保障银行的稳定运行，避免出现倒闭危机。其次，中央文件已经明确，明年的工作重点之一就是实行适度宽松的货币政策，进行一定幅度的降准降息，目的就是保持市场的流动性，让经济活跃起来。最后，为了防止大量法拍房出现，国内不仅不断下调房贷利率，很多银行还主动和业主商量新的还款计划，不到万不得已，绝对不会让业主走到法拍那一步。
而且，咱们中国比美国做得更出色的地方在于，在借鉴美国政策的基础上，还在大力推进产业升级。这么做的目的就是抓紧时间提高国内的整体收入水平。你想啊，当我们的收入提高了，房价却没有继续上涨，那实际上就相当于降低了大家的买房负担。从 2022 年到现在，我们主要做的工作就是朝着这个方向努力，用时间来慢慢对冲房价压力，直到走完一个完整的周期，把房地产的泡沫全部挤出去。
大家一定要明白，房价是会随着债务周期波动的。在债务危机没有解除的时候，房价确实不太可能上涨。但债务周期既然叫周期，就说明它是有时间范围的。等一整个周期走完，房价就会见底，然后迎来触底反弹。所以啊，别再轻信那些说房价会一直跌的言论了，这根本不符合客观规律。全世界这么多国家，就没有哪个国家的房价是一路下跌、永无止境的。就连大家经常讨论的日本，东京的房价早在 21 年前就已经触底反弹了，现在东京的房价已经回到了 30 年前的水平。当债务危机被化解，新的周期就会开启，这是千古不变的真理。在房产这个大舞台上，我们要保持理性，看清形势，才能做出明智的决策。
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