重庆大规模的旧城改造，全面提速！
数据显示：截至目前，重庆全市累计启动改造城镇老旧小区8689个、1.92亿平方米，惠及居民202万户；
同时，累计同步改造提升养老托幼、农贸商超、社区食堂、文化体育等配套设施9400余处，新增停车位6万余个，加装电梯6100余部。
我了解到，2025年，重庆全市还将拟新开工改造老旧小区超过1000个。
这样的速度+规模，堪称史诗级。
之前很多粉丝私信《媒人观察》：他们所在的小区，是否会拆迁？或者，是否会做更新？
重庆大规模的城市更新，到底会涉及到哪些具体的片区？
今天，我们一文阐述清楚。
新一轮的“大旧改”。
“城市更新”这个词最早出现在1949年美国的《住宅法》中，指拆除老城区危房和贫民窟，然后在这块地上建造现代化的高层住宅、商业街区和交通基础设施。
在中国，从1970年代开始，北京、上海、广州、南京、合肥、苏州、常州等城市，都开展了大规模的旧城改造。
而“拆迁”这个词，也是伴随一代人的城市时代记忆。
最近一次大规模棚改，发生在2016年。
棚改高峰期2015～2018年住建部计划开工合计2360万套，实际开工2442万套，总投资额6.6万亿元。
它所带来的影响也是立竿见影的。
根据相关资料显示：2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平的楼市库存。
如今，新一轮的“大旧改”已来。
2024年10月住建部表示，“将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”。
在这一轮旧改浪潮中，重庆跑到了前列。
我注意到，发布的《中国（35城）城市更新活跃度年度观察2024》。
其中，从具体大区域来看，成渝、长三角、珠三角、京津冀几大城市群编制片区/项目级更新规划或实施方案数量较多，建成区面积越大的城市制定片区更新规划的数量越多。
重庆，涉及到数量有798个，项目更新规划数量排名第一。
那么，问题来了：到底老旧小区改造的对象是什么？
我查询资料发现，其背后有一套完整的标准，通过对建筑年代、建筑质量、建成环境和低效用地的梳理，结合各区更新诉求，划定出现状问题较突出的重点更新区域。
其主要分为了四大方面：
· 老旧小区：包括2000年前建成的及部分不超过2005年底建成的确有更新需求的小区；
· 老旧商业区：包括传统商业区及周边区域；
· 老旧厂区：包括部分待转型升级的工业、仓储、批发市场及老站场等用地；
· 老旧街区：包括历史文化城区、街区、名镇、传统风貌区等。
重庆具体更新片区。
根据规划，重庆中心城区合计134个更新片区，约27744公顷，涉及现状建筑规模约27526万平米。
从更新片区规划图来看：
庆大拆迁来了！更新片区规划图曝光！
原创 媒人 媒人观察 2024年12月23日 15:32 重庆 听全文
重庆大规模的旧城改造，全面提速！
数据显示：截至目前，重庆全市累计启动改造城镇老旧小区8689个、1.92亿平方米，惠及居民202万户；
同时，累计同步改造提升养老托幼、农贸商超、社区食堂、文化体育等配套设施9400余处，新增停车位6万余个，加装电梯6100余部。
我了解到，2025年，重庆全市还将拟新开工改造老旧小区超过1000个。
这样的速度+规模，堪称史诗级。
之前很多粉丝私信《媒人观察》：他们所在的小区，是否会拆迁？或者，是否会做更新？
重庆大规模的城市更新，到底会涉及到哪些具体的片区？
今天，我们一文阐述清楚。
新一轮的“大旧改”。
“城市更新”这个词最早出现在1949年美国的《住宅法》中，指拆除老城区危房和贫民窟，然后在这块地上建造现代化的高层住宅、商业街区和交通基础设施。
在中国，从1970年代开始，北京、上海、广州、南京、合肥、苏州、常州等城市，都开展了大规模的旧城改造。
而“拆迁”这个词，也是伴随一代人的城市时代记忆。
最近一次大规模棚改，发生在2016年。
棚改高峰期2015～2018年住建部计划开工合计2360万套，实际开工2442万套，总投资额6.6万亿元。
它所带来的影响也是立竿见影的。
根据相关资料显示：2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平的楼市库存。
如今，新一轮的“大旧改”已来。
2024年10月住建部表示，“将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”。
在这一轮旧改浪潮中，重庆跑到了前列。
我注意到，发布的《中国（35城）城市更新活跃度年度观察2024》。
其中，从具体大区域来看，成渝、长三角、珠三角、京津冀几大城市群编制片区/项目级更新规划或实施方案数量较多，建成区面积越大的城市制定片区更新规划的数量越多。
重庆，涉及到数量有798个，项目更新规划数量排名第一。
那么，问题来了：到底老旧小区改造的对象是什么？
我查询资料发现，其背后有一套完整的标准，通过对建筑年代、建筑质量、建成环境和低效用地的梳理，结合各区更新诉求，划定出现状问题较突出的重点更新区域。
其主要分为了四大方面：
· 老旧小区：包括2000年前建成的及部分不超过2005年底建成的确有更新需求的小区；
· 老旧商业区：包括传统商业区及周边区域；
· 老旧厂区：包括部分待转型升级的工业、仓储、批发市场及老站场等用地；
· 老旧街区：包括历史文化城区、街区、名镇、传统风貌区等。
重庆具体更新片区。
根据规划，重庆中心城区合计134个更新片区，约27744公顷，涉及现状建筑规模约27526万平米。
从更新片区规划图来看：
渝中半岛：城市更新最为集中，几乎是全覆盖。
江北区：城市更新主要集中在石马河、华新街、观音桥、鲤鱼池、海尔路、唐家沱等区域。
九龙坡区：城市更新主要分布在谢家湾、九滨路、九龙半岛，重庆动物园、华岩，以及重庆彩云湖湿地公园周围有一些。
沙坪坝区：主要分布在沙正街、磁器口、烈士墓、杨公桥、梨树湾、高滩岩、歌乐山、井口等区域。整体来看，沙区的城市更新为两纵轴线。
渝北区：主要分布在双龙湖公园周围、空港新城、水土等区域。
南岸区：主要分布在上新街沿线、海棠溪-地堡、铜元局、茶园等区域。
大渡口区：主要分布在钓鱼嘴半岛、刘家坝、跳磴等区域。
北碚区：主要分布在北碚老城区、施嘉梁镇等区域。
巴南区：主要分布于在鱼洞、花溪、李家沱等区域。
机会与挑战。
新一轮城中村和危旧房改造，带来的是机会。
根据相关机构的专业测算：
此轮城中村和危旧房改造初期100万套通过货币化安置转化成购买新房的面积可能达到787-1416万平/年，占2023年全国商品住宅销售面积的比重为0.8%-1.5%。
这对于房地产去库存而言，无疑是立竿见影。
当然，超大规模的城市更新，是机会，与之并行的是挑战。
挑战一：带动效应
2023年不完全统计：35个城市政府投入城市更新资金总规模超过5800亿，平均政府投资超过160亿。
其中，重庆政府投资270亿。
从目前数据得出的结论：政府投资带动系数约为1:1.05。
也就是说，目前城市更新政府主导作用突出，带动效应一般。
挑战二：市场谨慎试探
我们从市场主体参与城市更新的主力方向来看：
2021年-2023年35个城市城市更新类企业在总企业数中的占比情况显示：城市更新类企业主要集中在广东等先发地区。
而另一方面，是业务主体。
公益属性较强、财务平衡难度大周期长的城镇老旧小区、基础设施、生态修复等项目一般由国有企业承担。
民营企业更热衷参与盈利能力较强的活力街区打造等项目。
挑战三：盈利问题
从相关数据调研来看，目前城市更新项目盈利能力不佳，市场主体预期不足。
城市更新项目投资回收期长、项目实施不确定性高、政策限制性要求多、利润率低，企业对投资城市更新项目的预期相对较低。
政府主导+企业/民众参与，这才是最好的循环模式。
这也是下一步大规模的城市更新，需要思考的破题。
大旧改=去库存+刺激需求
从过去的历史经验来看，它一方面起到了去库存的作用。
2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平的楼市库存。
而另一方面，就是刺激新需求。
数据显示：2015-2017年三年间棚改货币化安置转化成购买新房的面积合计5.09亿平，占同期全国商品住宅销售面积的比重为12.9%。
2024，“大旧改”风来了。
到底，它对当下房地产市场影响几何？
拭目以待。
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