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对比楼市热度仍在发散的北上深，西安这一年的表现并不抢眼，二手房“以价换量”，新房价格战频发。
近期，在做市场调研时发现，均价一万六七的新房在西安已是遍地开花，以120平米计算，首付约30万就可以在全市的大多区域选房，覆盖新区与主城区。
壹丨遍地开花的一万六七
我们对在售新房做了简单的筛选，以参考价格16000-17000元/㎡上下为界，找出了近三十个在售或即将首开的楼盘，有遗漏也欢迎小伙伴补充。
最终成交价格以售楼部信息为准，大家都知道，现在这个行情下，各个楼盘的“报价”会有很大的差异，首开时六个点，如果平销期碰壁，反而会高开低走，优惠更多。
在统计项目中，港务区是该价格区间楼盘最为集中的片区，除了奥体中心，政经、政经东、秦汉大道以北等区域，皆有可选楼盘。
尤其是秦汉大道以北，招商揽阅、绿城桂月云翠、中粮悦著云朗，包括明年入市的鼎诚潮前，在产品形态、成交价格、社区配套、城市配套上高度重合，明年该区域仍会扛起整个港务区的新房供应大旗，免不了营销策略和价格体系的比拼。
政经东与浐灞生态区，在售项目也基本稳定在15000-17000元/㎡上下，首付三十万的可选项也不少。
迈过供应高峰期的大明宫板块，陕建大明府、紫檀府在售大面积平层产品，参考价格16000-17500元/㎡；高铁新城云起时、白桦林隐17000元/㎡左右，江语云庭高层产品15500-16000元/㎡，绿地海珀未央价格更低，成交价格可以做到14000元/㎡左右。
南飞鸿乐荟雅境原本是软新参考价格最低的楼盘，约17000元/㎡左右，但绿城秋月苑的“炸场”，直接释放了16000元/㎡左右的首开预期，借着实景展示区开放，就连周内的营销中心都挤满了购房者。
沣东高新融合区的保利·云谷和著也有庞大的咨询量，其高层、小高产品的首开放风价格只有约16300元/㎡、17600元/㎡，小面积四代宅、近高新、邻学校、鲜明价差，也为其收揽一众关注。
甭管是港务区、金湾科创区，还是高新以及泛高新，一万六七单价的新盘已非个案，低预算也可以拥有更多的选项，这除了对于刚性首置群体友好，也对固有认知中的西安楼市格局形成冲击。
贰丨供应积压 促成新趋势
这是我们对于今年前十一个月西安新房量价的统计：
今年从三月开始，西安新房市场的供应量便一直领先成交量，价格趋势更是明显，今年下半年的成交价格一直呈下行的态势。
供应强、成交弱，价格自然走低。现在市面上均价一万六七的楼盘增多的原因也是由此而来。
更关键的是在整理本期素材时，发现了两点新房市场的新趋势：
第一，同区域供应量集中的，价格战就会有更多的花样。
在备案价的基础上，开盘优惠4-8个点已经是常态操作，如果参与盘前“冻资”，还会获得更低的成交价格保证。
而且随着平销的遇阻，优惠力度也会越来越大，“开盘就是最优惠的价格”基本成为伪命题，加推房源反而会比首开便宜、平销房源反而会比开盘优惠，新房价格背刺老业主的现象时有发生。
在常规营销优惠体系外，工抵房、特价房的入境愈发高频，原本总价两百万、三百万的房源，在一系列的包装下，可能会有30-50万的优惠。
第二，纯新盘的定价趋于合理。
我们都经历过市场的癫狂期，当时只要有房，购房者是能够接受比周边二手房有明显溢价的新房项目的，而如今的纯新盘定价回归理性，情愿降低收益，也要为走量给出合理的开盘价格。
△富力开远城效果图
最先引起注意的是参考价格17000元/㎡左右的华发·利君都荟城央，而21年底的富力开远城，46层8梯8户超高层入市时，均价高达20346元/㎡，虽说现在该小区的价格也在16000-17000元/㎡之间，但首开买入的业主无疑是被套了，更好的产品、更完善的社区配套，在如今的土门片区，显然有了更好的选择。
接着是德通昆仑序与中建悦庐幸福序。
德通昆仑序对标此前销售的卓越坊、紫薇西棠南区，虽说不是带装修交付，但胜在社区品质和空间使用率的提升，如今昆仑序的放风价格也与当时这两盘相近，而且周边生活氛围更醇熟。
幸福林带旁的中建悦庐幸福序就更典型了，五年前的融创东方宸院带装修高层17000-18000元/㎡，两年半以前的红星天铂带装修大平层22000元/㎡，中建悦庐幸福序给出的放风价格更具吸引力，再结合肉眼可见的社区实景，购房成本更低、置业安全更有保障。
叁丨从新房市场 看城市发展
这么一对比，大家有没有发现，全市只有港务区是“越买越远”的，三年前接近的价格，可以买奥体中心板块，而三年后只能在政经、秦汉大道板块选筹，反而随着主城更新的发力，相近的地段，产品迎来了升阶，价格反而更有优势了。
这其实也是新房布局，对于城市边界外扩的启发。
港务区为什么“越买越远”？
港务区核心面积并不大，随着大型城市红利（全运会）的开发，核心区趋于饱和。明年要入市的招商西安玺会是为数不多的新房供应增量，而在短期密集的开发周期中，奥体除了城市界面的迅速提升，也率先兑现区域的名校效应，优质教育配套吸引众多购房者来此置业。
最值得一提的是，在市场最疯狂的那些年，奥体板块的新房定价便是极为理性的，大体量、但只有万元出头的绿城全运村、华润未来城市为区域积累了很好的关注度。
但全市更多的开发区、城市新区显然更为冒进，如今遇到了经济和地产的双双下行，区域规划和配套又没有明确的更新和落地，再结合此前过高的价格定位，价格回调是预想之中的事情。
另一面在主城更新的驱动下释放出更多的优质土地，如今的纯新盘更加务实，夯实实景展示面的同时，无论是产品设计，还是定价，显然回归到了价值本身。
随着西安一万六七房价东南西北遍地开花，今年不少粉丝朋友开启了全城看房模式，但新区也好，老城也罢，选择多对购房者终究是好事，人间烟火，诗与远方，精准匹配需求就是属于你的好房子。
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