12月31日晚，礼嘉的新年灯会，人满为患。
与之隔江相望的对岸，蔡家的佳程广场，孤零零地矗立在那里。
这是一个命途多舛的“巨无霸”。
1次，2次，3次，4次，5次…自2022年首拍起，不断被流拍。
直到第10次拍卖，迎来了曙光，但却上演了戏剧性一幕：
两位大佬交了三千多万的保证金，结果一位大佬中途“掉线”，另一位大佬直接以起拍价拿下。
原本，我以为神秘大佬出场，佳程广场即将迎来“复活记”。
然而，没过几个月时间，佳程广场拍卖的消息又被释放，这不禁大家看得一头雾水。
怎么又要拍？不是已经卖了吗？…
很可能，是拍得的那位神秘大佬之后“反水”，然后选择退出了。
终于，在12月31日，上午10点03分。
一锤定音！佳程广场再次挂牌成功拍出，成交价4.1亿元。
我想，这就是献给重庆蔡家2024年最好的的收官礼物。
“蔡家，新年快乐”！
史上最低价。
资料显示：佳程广场占地面积约190801平方米，总计容建筑面积698048.59平方米，
2022年首次挂拍时的19.3809亿元，按照最新的这个4.1亿成交价计算，楼面地价仅为587元。
这是什么概念？几乎就是蔡家区域住宅土地单价的1/10。
那么，4.1亿到底买了啥？
从拍卖页面可以看到，此次标的为重庆栩宽房地产开发有限公司及其全资子公司重庆铁兴房地产开发有限责任公司共同开发建设的重庆佳程广场。
可以简单理解为：买家买的主要是土地使用权+在建工程。
① 土地佳程广场2011年拿地，出让面积合计190801平方米，总计容建筑面积698048.59平方米。
② 在建工程按照当初规划，这块地上本来要建11栋楼，包括高层住宅、甲级写字楼、五星级酒店及独立商业综合体。从2013年开工到2015年烂尾，部分楼栋主体已完工，部分只完成了基础施工。这些资产也一并打包交给买家。
不可否认的是，佳程广场之所以拍卖长达2年才等来“白武士”，肯定因为“难”。
1、商业市场难
佳程广场计容面积里面80%是商业，只有20%是住宅。
目前，重庆商业的库存量处于高位。
数据显示：今年三季度重庆未录得新增供应，市场总存量维持909.4万平方米。
存量商业竞争逐步加剧，这对商业运营+变现能力提出更高要求。
2、市场消费承压
2024年的11-12月，不少做餐饮的朋友都跑来告诉我说，“这两个月的餐饮生意很难，感觉出来吃饭的人很少。”
我也在照母山的街边走了走，我个人发现，晚上7点正值饭点，但不少门店里面就只有1-2桌。甚至有的店里面根本就没有客人，服务员无聊地玩着手机。
数据显示：消费方面，去年1—11月，重庆市实现社会消费品零售总额1.44万亿元，同比增长3.8%，高于全国水平0.3个百分点，但今年以来增速在收窄。
其中，增速最快的是体育娱乐用品（70.7%）、通讯器材类商品（18.8%）、中西药品类商品（11.5%）。
由此可见，当下大家的消费重心发生着变化：从“吃喝玩乐”到“大健康领域”。
3、旧瓶装不了新酒
佳程广场的建筑主体结构已经建了很多。
然而，原有的规划和已经修建的部分，都是十年前的产物。
在整体功能布局和内部空间上，很显然都与当下的市场已经不再匹配，如果要推倒重来，这也会是一笔大成本。
当然，蔡家也有它的机会。
一个人口聚集区，绝对配有商业。
我们不妨先看看蔡家身边的几个区域板块，建设面积、常住人口与集中商业的配比。
第一个，礼嘉板块。
幅员面积21.73平方公里，辖区总人口66243人，其中常住人口40073人，流动人口26170人。
目前已有的集中型商业，龙湖礼嘉天街，以及北岸。
第二个，照母山板块。
建成区面积35平方公里，总人口40万左右。目前已有的集中型商业，光环、爱琴海。
第三个，中央公园板块。
建成区面积约20平方公里，集聚人口约25万人。
目前已有的集中型商业，龙湖天街、大悦城、吾悦广场。
再说回，蔡家。
蔡家智慧新城建成区面积25万平方米。据重庆市人民政府网2024年9月12日发布的信息，常住人口约24万人。
虽然蔡家目前规划的商业有龙湖天街、中南大有境、渝高也有一些商业…还有今天的主角，佳程广场。
不过，目前区域内已正式开业的集中型商业数量却为0。
瞬间，尴尬了…
商业项目是否能存活，人口规模是核心。周边人口主要考虑以下因素：
✔️ 居住人口
即居住在商业综合体项目附近的常驻人口，蔡家区域目前的常住人口约24万人，这是一个不错的基数。
✔️ 工作人口
与居住人口一样，这也是商业项目的基本盘。
目前蔡家的产业，工厂倒有不少，产业人口有一定大的比重。
但蔡家的商务办公功能？
我个人认为，相对缺失。
✔️ 流动人口
流动人口也很关键。
流动人口越多，则该地区经营的承租店铺就能够捕获更多的超额顾客。
这块蔡家的人口数据，我还没查到。
但就我个人判断，目前蔡家对其他区域人口的吸附力很有限。
一个是产业，吸附产业人群；一个是“赶场”，吸附其他区的人前往买菜。
再启程。
去年，北碚区发布“北碚区2024年重点项目工作计划”，在北碚区153项重点建设项目中，“蔡家组团佳程广场城市更新项目”赫然在列。
事实上，这也是佳程广场烂尾多年后首次被写入区级重点项目工作计划。
根据该重点项目工作计划，蔡家组团佳程广场城市更新项目建设周期为“2024年—2030年”，建设性质为“新建”。
2024年的最后一天，佳程广场终于被成功拍出；
2025年已正式拉开序幕，期待它“从新”出发。
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