进入1月以后，从求是的那篇文章开始，楼市唱多的声音突然开始增多，并且我们注意到，房东的预期也开始急速好转。而且，这次有一个和以往明显不同的意外信号。
那就是，以往的预期拉动或政策提振期，房东的预期首先会被拉的很高，但随着时间的推移，慢慢下降；而本次，房东的预期则是随着时间推移，逐步走高，一周高过一周。
对此，我们是有数据为证的，那就是看房东的调价跌涨比：
跌涨比 = 当天房东下调挂牌价格套数 / 当天房东上调挂牌价格套数
该数据越低，代表降价房源越少，涨价房源越多，也就是房东越是看好市场。
那么我们以北京为例，来看下北京跌涨比随时间推移的情况：
1.5~1.11，跌涨比从周一到周日分别为：
16.5，12.9，17.8，14.6，18.5，11.6，13.0
1.19~1.25，跌涨比从周一到周日分别为：
15.63，8.25，11.57 ，14.11，12.55，10.07，8.96
1.26~2.1，跌涨比从周一到周日分别为：
12.09，5.58，9.84，12.27，12.21，8.51，6.5
我们选了三周，可以看到，周同比（比如周一对比周一，或周二对比周二），数字在逐周降低。
为什么一周之内不能对比呢？
因为每周二是绿中介休息日，数字都会较低，而周四周五是双休前的调价，为了周末卖房，房东大多会降价，所以周四周五的数字都会比较高。
所以，周同比的数字，才会有说服力。
房东预期的走高，和当下不能唱空只能唱多可能是有关的。那么，在房东预期持续走高的情况下，买家又是什么心态呢？
从数据看，买家并未跟进房东，因为从每个周末的成交量看，并未出现成交量持续走高的现象。
比如以前述三周为例，周末两天的绿中介实时成交分别为：
1016，984，994
这个数据并未持续走高，且从绝对量看，该数据也并不高，称不上放量（周末超过1200才称为放量）。
所以我们判断，在市场各种看涨舆论的影响下，房东的预期在持续走高，但从成交量持平且未放量看，买家也并未快速跟进。
双方处于对等博弈状态，买家没办法大砍刀，卖家也没法跳价。由于距离春节仅一周多，所以博弈之后的最终市场走向，还要看小阳春。
那么，咱们是否能提前预测小阳春的市场走向呢？
答案是可以！
我们已经不止一次，通过数据来提前预判小阳春的热度和走向了，并且在过去几年的小阳春实战中，发现这种基于数据的预测，准的惊人。
这种判断方式就是，看居民的活期存款增速。这个数据也可以说是成交量的先行指标。
其底层逻辑为：当大部分居民打算要在小阳春买房，就会提前准备现金，且这种现金因为要随时准备支付房款，所以不太会转为定期存款。那么就会体现在居民活期存款增速的走高上，同时，定期存款的增速则会出现下滑。
我曾在2024年初发文写过这种判断方法。如下是当时的发文截图。
如上图，在任何一次爆量的小阳春的前一年年底，活期存款增速都非常高，以上述截图为例：
2016年是房价的翻倍大涨年，2016年年初的活期存款增速是近10年最高，为14.53%；
同样，2017年初（数据看201612），2020年初（数据看201912），2021年初（数据看202012），2023年初（数据看202212），都是小阳春的爆量年。
大家知道，2016~2017年楼市成交火爆，而2023是房价开始下行的年份，所以2024年的小阳春就不太好。以下截图是当时我用于预测2024年小阳春的。
从截图可以发现，2016年活期存款增速为14.18%，非常高，而相对而言，定期存款增速就只有6.68%；
到了2023年底，数据就完全反过来了，居民活期存款增速只有1.66%，相反定期存款增速却高达19.54%，这预示着2024年小阳春的低迷。
以上数据，充分说明了活期高定期低，则小阳春火爆，反之，则小阳春低迷。
以上是全国数据，我们再来看北京的数据：
如上图，我们统计了2020年12月，到2024年12月，这5年的年底活期存款增速，以及次年小阳春的绿中介周日成交峰值。
可以看到，活期存款增速，和第二年小阳春的成交峰值，呈现严格的，完全的正相关关系。
为什么统计周日的量呢？因为周日是绿中介每周成交最高的一天。
在上图中，我也给出了2025年12月的居民活期存款增速，只有5.35%，是不是说明2026年的小阳春也不行呢？
不一定！
因为在2026年1月，市场的预期突然被急速拉起，而2025年12月的数据仅代表预期拉动之前的买家预期和计划。
所以，这次比较特殊，我们重点应该关注的是，1月底北京的居民活期存款是否大幅增加。这预示着是否有足够的潜在买家，会在小阳春展开行动。
那么同理，上海，深圳，也是看各自的居民活期存款增速数据。
天下武功，唯快不破，当你掌握了这个先行指标，你就能更快速的决策你的行动。无论你是要卖，还是要买。
后记：
由于市场充斥着看涨的声音，所以房东的预期已经完全被调动起来了，从跌涨比数据也能完全证实这一点，但是买家却不买账，也就是量还完全没起来。
唱多能改变大家的预期，但是最终还需要买家要真金白银支持。目前我们没有看到这个迹象，那么，小阳春会有变化吗？
所幸，我们可以根据数据提前预判到这一点，预计1月的数据可能在春节后发布，所以，对于头条的读者，可自行寻找自己城市新发布的数据并计算同比增速，以获得领先于市场的结论。
而对于知识星球的读者，当各个一线和强二线城市的数据发布后，我也会第一时间在知识星球发布，供各位星球同学参考。
当我们掌握了数据，我们就可以比他人更领先的决策我们的行动。
在2023年，我们通过数据成功实现楼市逃顶，同样，在未来，我们也不会被一些唱多的声音而引诱接盘，相信我们最终一定能帮大家找到那个最适合抄底的底部区域。
热门跟贴