农村建房投入成本高。违规建成的房屋会被强制拆除。拆除后不发放任何经济补偿。普通农户不熟悉政策边界。农户很容易踩中违规红线。本文依据《土地管理法》《城乡规划法》《农村宅基地管理暂行办法》整理。具体执行标准以当地乡镇政府、自然资源部门公示为准。内容不涉及具体案例。内容不做虚假承诺。内容只提供合规建房实用方法。
一、占用永久基本农田建房，查实必拆零补偿
永久基本农田是粮食安全底线。任何单位和个人不能触碰这条红线。农户不能在永久基本农田范围内修建住宅。农户不能在永久基本农田范围内修建附属用房。农户不能在永久基本农田范围内修建养殖棚舍。部分农户占用小块农田建房。农户认为小块农田不影响整体耕种。这类行为违反土地管理规定。监管部门查实后会责令退还土地。监管部门会要求限期拆除建筑。监管部门会要求恢复土地耕种条件。拆除过程不给予经济补偿。农户还要承担土地复垦产生的费用。以农业大棚名义变相占用永久基本农田按违建处置。以乡村旅游名义变相占用永久基本农田按违建处置。以家庭农场名义变相占用永久基本农田按违建处置。外村人员到农村租用永久基本农田建房一律拆除。城镇户籍人员到农村租用永久基本农田建房一律拆除。相关责任人会被依法追究责任。农户建房前要核对村级土地利用规划图。农户要确认选址不在基本农田保护区。农户不确定地块性质可申请现场核查。农户可向村委会提出核查申请。农户可向乡镇自然资源所提出核查申请。农户拿到书面确认文件后再动工建设。
二、未批先建、超面积建房，违规部分强制拆除
农村建房必须先办齐审批手续。未取得宅基地批准书就动工属于典型违建。未取得乡村建设规划许可证就动工属于典型违建。这类房屋没有合法权属依据。监管巡查发现后会立即叫停施工。拒不整改的房屋会被直接拆除。拆除不补偿任何经济损失。部分农户拿到审批文件后擅自扩大建设面积。获批120平方米实际建成150平方米。超出部分按非法占地处理。省级层面明确宅基地面积标准。超占比例过高没有变通空间。超占部分必须拆除并恢复原状。建房层数超出审批要求属于违规。建筑高度超出审批要求属于违规。农房层数超过三层会被认定违规。总高度超标影响周边采光通风会被认定违规。未获得邻里认可的超标房屋要整改拆除。农户要严格按审批图纸施工。农户不能随意更改户型。农户不能随意扩大占地面积。农户不能随意增加建筑层数。施工过程要主动接受村级巡查。施工过程要主动接受乡镇巡查。出现偏差要及时整改。避免房屋建成后被认定为违建。
三、违反一户一宅、非法流转宅基地，违建拆除不退款
一户一宅是宅基地管理核心制度。一户家庭只能拥有一处合法宅基地。宅基地面积要符合当地规定标准。一户多宅建成的房屋按违建处置。虚假分户骗取宅基地建成的房屋按违建处置。恶意分户抢占宅基地建成的房屋按违建处置。已有安全住房的农户再次占地建房会被限期拆除。拆除不给予任何经济补偿。宅基地归村集体所有。宅基地仅限本村集体经济组织成员使用。农户私自向村外人出售宅基地属于违规。农户私自向村外人出租宅基地属于违规。农户私自向村外人赠与宅基地属于违规。受让方建成的房屋一律拆除。买卖双方的经济损失自行承担。监管部门不做调解补偿。非法转让宅基地会被没收违法所得。非法转让宅基地会被并处相应罚款。农户分户建房要符合户籍条件。农户分户建房要符合年龄条件。农户分户建房要符合居住条件。农户要通过村级评议正规流程取得资格。农户要通过乡镇审核正规流程取得资格。农户不参与私下宅基地交易。农户不替外村人员代建房屋。农户要避免财产损失和法律责任。
四、侵占公共空间与规划控制线建房，散户最易踩坑
这类违建是普通农户最高发的违规类型。道路红线属于不可占用的规划控制线。河道控制线属于不可占用的规划控制线。电力设施保护区属于不可占用的规划控制线。公共绿地属于不可占用的公共空间。消防通道属于不可占用的公共空间。邻里宅基地边界属于不可占用的地界。农户为扩大使用面积会外扩地基。农户外扩地基会占用村道。农户外扩地基会占用排水沟。农户外扩地基会占用公共场地。农户外扩地基会压占邻里地界。这类行为会影响公共通行。这类行为会侵害相邻权益。这类行为违反乡村建设规划要求。这类行为侵害集体合法权益。监管部门接到举报会下达整改通知。村级组织巡查发现会下达整改通知。拒不自行拆除的会被依法强制拆除。强制拆除不产生任何补偿费用。在临时用地上修建永久性房屋属于违规。临时用地到期不拆除清场按此类违建处置。农户放线施工前要明确房屋四至边界。农户要预留公共通道。农户要预留安全距离。农户要主动与邻里沟通地界问题。农户要签订书面边界确认文书。农户要避免边界纠纷引发违建认定。农户不占用公共设施用地。农户不压占各类规划控制线。农户要从源头规避违规风险。
五、农村建房合规申报全流程，按步办理拿合法手续
合规建房要走完申请流程。合规建房要走完审核流程。合规建房要走完放线流程。合规建房要走完施工流程。合规建房要走完验收流程。每一步都要留存书面材料。农户以户为单位向村民小组提交书面申请。申请附带身份证原件及复印件。申请附带户口本原件及复印件。申请附带宅基地使用承诺书。没有村民小组的直接向村委会提交申请。村委会召开村民代表会议开展民主评议。评议结果在村内公示栏公示。公示期满无异议后上报乡镇政府审核。乡镇政府组织农业农村部门联合审查。乡镇政府组织自然资源部门联合审查。乡镇政府组织规划部门联合审查。审查内容包括申请人资格。审查内容包括地块性质。审查内容包括建设方案合规性。审查通过后出具宅基地批准书。审查通过后出具乡村建设规划许可证。批准文件设有有效期限。农户要在有效期内开工建设。开工前向乡镇部门申请现场放线。放线确定房屋四至范围。放线确定占地面积。放线确定建设范围。农户要严格按放线位置施工。房屋建成后向乡镇政府申请竣工验收。工作人员实地核查建设位置。工作人员实地核查建设面积。工作人员实地核查建筑层数。工作人员实地核查建筑高度。核查内容要与审批要求一致。验收合格出具书面验收意见。农户凭验收文件办理不动产登记。农户凭验收文件取得合法产权证书。整个流程不收取违规费用。遇到乱收费可向县级主管部门投诉举报。
六、合规建房补贴申领指南，符合条件资金直达账户
合规建房补贴重点保障住房安全困难群体。补贴资金直达农户一卡通账户。补贴资金不经过第三方中转。补贴对象包括农村低保户。补贴对象包括分散供养特困人员。补贴对象包括低保边缘家庭。补贴对象包括易返贫致贫户。补贴对象包括刚性支出困难家庭。补贴对象包括符合条件的其他脱贫户。补贴针对家庭唯一住房。房屋要经专业机构鉴定等级。C级属于局部危房。D级属于整体危房。C级危房以维修加固改造为主。D级危房以拆除新建为主。无房户按拆除新建标准支持。有安全住房的家庭不能申领补贴。城镇户籍家庭不能申领补贴。已享受同类补贴的家庭不能申领补贴。纳入拆迁范围的家庭不能申领补贴。拥有经营性用房的家庭不能申领补贴。申领流程分四个步骤。户主向村委会提交书面申请。申请附带身份证原件及复印件。申请附带户口本原件及复印件。申请附带危房鉴定报告。申请附带宅基地审批文件。申请附带住房承诺书。村委会开展初审工作。村委会开展实地核查工作。核查结果公示无异议后上报乡镇政府。乡镇政府复核申请资格。乡镇政府复核房屋状况。乡镇政府复核建设方案。乡镇政府确定补贴标准。乡镇政府确定补贴金额。乡镇政府上报县级住建部门审批。乡镇政府上报县级民政部门审批。审批通过后农户按合规要求施工。施工全程接受监管部门监督。施工过程不出现违建情形。房屋改造完成后乡镇部门组织验收。房屋新建完成后乡镇部门组织验收。验收合格后补贴资金拨付至一卡通账户。补贴标准按房屋危险等级核定。补贴标准按改造方式核定。补贴标准按家庭困难程度核定。具体金额以当地公示文件为准。
七、农户建房避坑实用提醒，守住合规底线不踩雷
建房前先核查地块性质。确认地块不属于永久基本农田。确认地块不属于生态保护红线。确认地块不属于规划控制线。拿到村级书面确认材料再动工。拿到乡镇书面确认材料再动工。严格执行先批后建流程。不提前动工建设。不边建边批操作。不建完补手续操作。按审批面积开展施工。按审批层数开展施工。按审批高度开展施工。不超占土地面积。不超高建设房屋。不超大建设房屋。主动接受监管部门巡查监督。严格遵守一户一宅制度。不开展虚假分户操作。不多占宅基地资源。不参与宅基地非法交易。不侵占公共空间资源。不侵占邻里地界范围。预留公共通道保障通行。预留安全距离消除隐患。主动化解相邻权益纠纷。保留全部审批书面材料。保留全部施工书面材料。保留全部验收书面材料。材料用于不动产登记办理。材料用于补贴申领办理。遇到政策疑问直接咨询乡镇自然资源所。遇到政策疑问直接咨询农业农村服务中心。遇到政策疑问直接咨询乡镇住建办。不听信非官方小道消息。不找中介代办违规手续。合规建房能保障居住安全。合规建房能规避拆除风险。合规建房能享受政策补贴。合规建房是农村建房的唯一稳妥选择。
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