这几天，全网都在喊资源品涨价，大宗商品一路狂飙。
没料到，被骂了几年“夕阳产业”的房地产板块，居然也夹在其中，悄咪咪的涨起来了。
咦，发生了什么？
难道房地产这个“老登”，也要咸鱼翻身、跟风逆袭了？
君临捋了一遍逻辑，感觉这次有点不一样。
一、导火索，上海“沪七条”落地
今天房地产大涨，最直接的导火索，就是2月25日上海五部门联合发布的楼市新政“沪七条”。
其力度之大、范围之广，直接刷新一线城市放松上限，相当于给全国楼市打了一针强心剂。
先看最核心的限购松绑：
1，非沪籍购房社保年限大降：外环内买房，社保/个税年限直接砍到连续1年，门槛腰斩再腰斩；
2，外环内可增购1套：社保满3年，非沪籍在外环内直接多买一套，限购直接松绑；
3，居住证满5年直接买房：不用社保、不用个税，持上海居住证满5年，全市限购1套，彻底放开人才购房限制。
简单算笔账：
非沪籍社保满1年，外环外随便买，外环内买1套；满3年，外环内直接买2套；居住证满5年，无社保直接买1套。
上海作为全国最严限购的一线城市，这次松绑，相当于把闸门彻底打开，刚性需求、改善需求、人才需求，一次性全释放。
再看公积金政策，也是诚意拉满：
1，首套家庭公积金贷款额度，从160万直接提到240万，叠加多子女、绿色建筑，最高能贷324万；
2，二套额度同步提高，贷款套数认定放宽，结清贷款就能再贷；
3，多子女家庭二套也能享额度上浮，直接覆盖全年龄段购房需求。
上海是什么地位？
全国楼市的风向标，政策的“压舱石”。
以前，上海是严控，现在是大松绑，信号意义比政策本身更重要——
连上海都敢这么放，全国其他城市只会更松，不会更紧。
这就是股市里地产股直接暴动的核心原因：政策底已现，市场底不远了。
二、全国房价筑底！
光有政策没用，市场认不认，看数据。
近期，国家统计局1月70城房价数据，已经把“筑底修复”四个大字写在脸上。
先看核心结论：70城房价环比降幅全面收窄，一线城市二手房率先企稳。
新房方面，一线环比降0.3%（上海持平），二线降0.3%（收窄0.1个点），三线降0.4%；
二手房方面，一线环比降0.5%，降幅比上月收窄0.4个点，二三线降幅同步收窄。
最关键的信号：扬州、湛江二手房环比上涨，这是连续4个月0上涨后，首次出现城市涨价。
别小看这两个城市，这是楼市从“普跌”到“结构性上涨”的转折点，说明市场已经跌出性价比，好房源开始止跌反弹。
业内有句话：新房看政策，二手房看真实需求。
二手房是市场的晴雨表，没有开发商控价，没有营销包装，完全是买卖双方真金白银博弈。
现在，一线城市二手房降幅收窄，二三线止跌，说明需求端韧性已经出来了，政策托底+市场自发修复，双重作用开始见效。
有人或者会说，明明房价还在跌，只是跌幅收窄了，算什么回暖？
我告诉你，楼市从来不是V型反转的，都是先止跌、再企稳、后上涨。
现在就是最关键的“筑底期”，降幅收窄就是上涨的前奏，就像股票跌到底部，先横盘再拉升，一个道理。
三、上海楼市的小阳春出现了
如果说全国数据是铺垫，那上海的真实成交，就是楼市回暖的实锤。
2026年开年，上海二手房直接走出“淡季不淡”的行情，量价齐升，库存暴跌。
这个市场信号，值得高度重视。
先看成交量：
• 2026年1月，上海二手房成交22834套，同比暴涨24.18%；
• 2025年12月成交超2.3万套，连续2个月破2.2万套，创8个月新高；
• 日均成交736套，周末单日频频破千，1月10日单日成交1261套，近3个月新高。
再看价格：
• 1月上海二手房成交均价36161元/㎡，环比上涨2.71%；
• 从“以价换量”直接转向“量价趋稳”，买家砍价空间大幅缩小，业主不再降价甩卖。
最核心的指标：库存连续9个月下降。
截至1月底，上海二手房挂牌量8.24万套，较历史峰值少近3万套，同比降20%。
消化速度超过挂牌速度，供需关系彻底逆转，这是房价企稳的核心逻辑——供不应求，价格自然涨。
成交结构更说明问题，300万以下刚需房源占比近半，成为成交主力，低总价“老破小”成为上车首选。
刚需入市，就是楼市的“基本盘”，刚需稳了，整个市场就稳了。
近期上海中原地产直接在媒体上表示：小阳春已经提前出现，3、4月交易量预计会更高。
太平洋房屋、中指研究院等机构也一致看好，上海二手房“金三银四”应该没跑了。
四、香港楼市已经宣布进入牛市了！
如果说内地楼市是筑底回暖，那香港楼市，已经是彻底进入牛市，成为全国第一个房价大涨的城市。
数据不会骗人：
• 2025年香港楼宇买卖80702宗，同比升18.7%，成交量为近4年最高；
• 成交总值6142.77亿港元，同比升15%；
• 私人住宅售价指数年度上涨3.25%-3.3%，2021年后首次年度上涨；
• 中原城市领先指数CCL，2026年2月第二周环比涨1.47%，月涨3.29%，连续上涨大半年。
中原集团创始人施永青近期更是预判：
“香港楼价将在3年内破2021年高点，连涨6年到2031年，预计累计涨幅85%。”
香港为什么能率先大涨？
核心就三点：
第一，政策撤辣：取消所有限购、额外印花税，内地买家买房成本直接降30%，每一环都在鼓励买房；
第二，利率下行：美联储降息，香港按揭利率降到3.25%，租金能覆盖房贷，买房比租房划算；
第三，需求爆发：高才通引进26万人才，高校扩招，内地买家扫货，每4套就有1套被内地人买走。
给你算笔账就明白了：
香港一套700万港币的房子，月租2.4万港币，刚好覆盖房贷，每年只交几万物业费，相当于白捡一套房。
租售比倒挂，买房就是躺赚，资金自然蜂拥而入。
香港是国际金融中心，楼市是全球资产的风向标。
香港先涨，就是给内地楼市打样——
跌透了、政策松了、需求来了，房价自然涨。
内地楼市的剧本，估计和香港一模一样，只是晚了半步。
现在再回头看，你就会明白，今天的地产股大涨，可能只是长期反转的一个先声。
毕竟，美联储降息的大趋势下，各种资源品都在涨价，股市、汇市都在涨……
凭啥楼市就不能涨呢？
而且，这里面还有四重逻辑在支撑：
1，政策底：上海王炸新政，全国因城施策松绑，限购、限贷、公积金全面优化，政策托底到底；
2，市场底：70城房价降幅收窄，二手房止跌，成交量回暖，供需关系逆转；
3，城市底：上海、北京等一线城市率先企稳，库存下降、量价齐升；
4，预期底：香港大涨，已率先进入牛市，一线城市也普遍信心修复，买家不再观望，业主不再降价，预期从看空转向看多。
难道香港的房价涨得，大陆房价就涨不得？
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