文/谢逸枫
定调2026年房地产政策基调的政府报告出来了，短期看，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给。稳楼市、保交房、防风险，即放开需求端，紧缩供应端，全力稳房地产市场、扩大白名单保交房、防范房企债务违约风险。
中长期来看，一是深化住房公积金制度改革。二是建“好房子”。推动建设安全、舒适、绿色、智慧的 “好房子”。三是加快构建房地产发展新模式，推进基础制度和配套政策建设。四是高质量发展，推进房地产高质量发展。
中长期的制度改革在十五五规划纲要草案提出，推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。完善住房保障体系。推动房地产市场平稳健康发展。
2026年报告内容看，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。
有序推动安全舒适绿色智慧的好房子建设, 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。因此，185个字，字字铿锵。
因此，从2026年报告内容看，从稳定房地产市场到住房、公积金、保障房、好房子、融资、房地产发展新模式制度改革，从好房子建设到防范房地产债务风险防范、保交楼，最后是房地产高质量发展路径已然清晰。
对比2025年报告内容看，持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。
盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。
有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。说明2025年的报告内容比2026年的丰富，涉及更多的房地产内容。
2024年9.26会议对房地产政策定调为推动房地产市场止跌回稳。到2024年12.9的稳住楼市、2024年12.12的持续用力推动市场止跌回稳，再到2025年2.28、3.5的稳住楼市、8.8的采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势。
值得注意的是2025年10.10-11的会议首次提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。
12.16的会议提出三是加快构建房地产发展新模式。改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，合理把握房地产发展新模式各项基础制度出台时机，深化住房公积金制度改革，渐进推开立“新”破“旧”，推动新旧模式平稳转换。
着力稳定房地产市场、加快构建房地产发展新模式作出部署。下步重点要抓好几件事。一是供需两端发力稳市场。供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化库存，同时有序推动好房子建设。
需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求。二是积极推动房企转型发展。支持加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型。进一步发挥保交房白名单制度作用，支持房企合理融资需求。
稳楼市、保交房、防风险是2026年房地产的重点工作，与2025年稳楼市、保交房、防风险的重点工作如出一辙。相对比2024年的化风险、守底线、稳市场和2023年的稳市场、化风险、保交楼的表述，稳楼市依然是首位。
连续两年把稳楼市放在首位，唯一不同的地方在于“着力”稳楼市，透露出更大力度、规模的救市政策出台。稳楼市、保交房、防风险，说明当务之急是稳楼市，目的是更好的实现保交房，防范房企债务违约风险。
2026年报告涉房地产与2023年、2024年、2025年报告相同的地方、特征，为一字不提“房住不炒”（连续4年）、“房地产税”（连续6年）、“住宅房产税”（连续10年），连续三年提出因城施策”，释放出呵护房地产的强烈信号。
不同的地方，在于首提探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收储存量商品房；2015年后首次提出深化住房公积金制度改革、首提初婚初育家庭住房保障，未提“支持刚性和改善购房需求”（前面连续3年提出“支持刚性和改善购房需求”）。
2026年报告涉九大亮点，一是稳楼市，连续2年在政府报告中提到的，首次提出着力稳定房地产市场，代替持续用力推动房地产市场止跌回稳。二是连续三年提出“因城施策”；连续4年以上，一字未提房住不炒、房地产税、住宅房产税。
三是首提探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收储存量商品房。四是未提“支持刚性和改善购房需求”（连续三年提出后），首提初婚初育家庭住房保障。五是2015年后，首次提出深化住房公积金制度改革。六是首次提出优化保障性住房供给。
公积金制度改革上次被写入报告，还是在2015年。但当时的政策语境与现时有所不同。在楼市仍处于调整期，并进入新旧动能转换阶段的当下，超过10万亿元的存量公积金，有望通过制度改革发挥更大的作用。
七是连续2年提出“好房子”建设（有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设）, 首次提出实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。八是首次提出进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险。
九是首次提出深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。总体看，2026年报告涉房地产内容，与去年的报告内容、经济会议和相关会议的房地产内容具有重叠，存在交叉、老调重弹的现象。
2026年报告释放出九大信号，一是房地产救市重新开启、政策加码、地方救市为主的信号。二是盘活存量商品房，收储用途扩大。三是首次置业需求爆发，二孩、三孩家庭的奖励和补贴，优化限购、住房补贴、信贷支持。
三是完善收购存量商品房和收储闲置土地的落地机制，打通政策堵点。四是完善城市更新的城中村改造专项借款、专项债、专项贷款和100万套货币化实施操作细则。五是住房公积金制度改革有望提速、加快，10万亿元的存量规模大。
六是配售型保障房、收储存量商品房成保障性住房供应主流。七是加快好房子供应的信号。八是加大白名单资金规模和放宽纳入条件，保交房和防范债务违约风险的信号。九是房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设有望提速、加快。
从报告的房地产内容表述看，对当前房地产市场最大的影响政策，主要是房企存量商品房收储和闲置土地收购方面的政策应该有新的变化，初婚初育家庭住房保障的刚性需求激活，公积金购房的政策变化、白名单的保交房扩大。
总体来说，按照这个房地产政策的框架看，基本上是2025年的房地产救市政策，新的单个政策以城市为执行主体，覆盖面有性。除非2026年上半年或下半年有新的大力度、大规模、系统性、国家层面的房地产救市政策出台。
当前的房地产政策无法让市场止跌回稳，无法让房地产见跌大拐点来临，2026年1月-2月的新房价、成交量下降，就是好的数据说明。所以，2026年房地产见底大拐点来临有点悬，房地产市场止跌回稳难度大。
2026年政府报告涉房地产政策对市场影响来分析，总体看可概况为有利振兴楼市、稳定楼市预期，房地产最危险时刻已经过去了。一是有利振兴房地产预期，加快房地产市场止跌回稳，房价触底反弹指日可待。
二是有利加快房地产去库存，平衡市场供求关系，稳定房价、地价、市场预期。三是有利加快房地产风险出清，推进保交房，有利化解房企债务违约风险压力。四是有利房地产长期平稳健康发展，为未来房地产市场发展指明方向。
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