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7月房价数据出来了。
中指研究院百城价格指数显示，新房均价环比涨了0.26%，二手房均价环比跌了0.44%。一个微涨，一个续跌，两个数字摆在一起，恰恰说明当前楼市的分化。
先看新房。涨的主要是一线和部分二线城市，上海环比上涨0.96%，三四线整体还在跌。但这轮上涨，主要动力并非市场全面回暖，而是高端改善楼盘供应增加。
以上海为例，上半年入市的84个新建商品住宅项目中，备案均价超过10万元/平方米的就有35个，比去年同期还多。高单价项目的成交占比上升，拉高了城市新房均价，属于结构性因素拉动，并非所有房源都在涨价。核心地段改善盘有需求支撑，但远郊刚需盘库存压力仍然不小。
再看更能反映即时供需的二手房。7月百城二手住宅均价环比下跌0.44%，跌幅较上月略扩大0.02个百分点。
100个城市中，价格上涨的只有8个，其余92个均下跌。一线城市跌0.25%，二线跌0.45%，三四线跌0.48%，城市能级越低，调整压力越明显。
但这组数据并非毫无变化。去年同期，百城二手房价格全线下跌，没有一个城市上涨。如今虽然绝大多数城市仍在跌，但出现了个别止跌或微涨的城市，说明经过前期较快调整，部分区域价格跌到一定程度后，需求有所释放，市场表现出局部的稳定迹象。
需要留意的是，这种稳定是有限且分化的。一线城市和少数重点二线城市，价格跌势有所趋缓，个别区域出现结构性修复；而多数普通城市和三四线城市，价格下行还未结束，以价换量仍是普遍现象。
对普通购房者和业主来说，这样的数据有两层含义。其一，整体市场不再同涨同跌，用百城均价判断个人资产状况容易失真，更应关注所在城市、甚至所在小区的真实成交。其二，如果是自住需求，在价格回调较多的城市，选择空间比前两年大，但不宜以短期涨跌作为主要决策依据；如果考虑出售，需要正视买方市场下以价换量的现实。
房价涨跌的背后，是供需关系和结构性变化的共同结果。新房数据多看产品结构，二手房数据多看成交趋势，两个维度对照着看，得出的判断会更接近实际情况。