近期，房价的下降趋势依然存在，根据中指院统计数据显示，截至2025年12月份，全国百城二手房住宅平均价格为13016元/平米，同比下降8.36%，连续下跌44个月。
而这一趋势，似乎也印证了马云早在2017年便做出了警告——未来房价如葱，尽管这种说法或许有些夸张，但从实际趋势来看并非全无道理。这种背景下对于手上有多套房的业主来说，尤其是炒房客，他们的压力也是巨大的。
有的人担心，2026年房价还会继续下行，手上有2套以上房的家庭，要面临3大难题：
01.为什么房子越来越难卖？
这几年卖房人都深有感触——房子难卖了！
杭州的朋友，2019年187万买的房子，现在90万挂牌一年多也没卖出去，面对市场成交难，很多人都在问，我的房子怎么卖不出去呢？
1、房子过剩
过去10年高周转开发模式导致库存积压，三四线城市空置率超20%，部分新区沦为“鬼城”，叠加保障房供给增加，商品房客源被分流。
2、需求萎缩一方面，人口红利正在消退：出生率连年下降，老龄化越来越明显，结婚生子的刚需也在减弱。
另一方面，城镇化速度放缓了，目前城镇化率已经达到65%，增速比以前慢了很多，进城买房的新需求没那么多了。
3、购买力透支
居民杠杆率超62%，6成家庭资产集中在房产，消费贷、经营贷收紧后，加杠杆空间几近枯竭。4、“房价只涨不跌”的预期没了12月百城房价连续下跌40多个月，部分二线房价回调至2017年水平，房子的逻辑从“增值预期”转向“实用主义”，以前热炒的学区房、文旅地产这些概念，现在也不那么灵了。
再加上普通老百姓向来是买涨不买跌，这种趋势下购房观望情绪浓厚，加剧交易周期拉长（部分城市二手房成交周期超18个月）。
5、二手房与新房的“内卷式竞争”现在新房促销花样百出：“零公摊”、精装修、送车位……算下来实际得房率可能比二手房还高。
开发商还经常通过工抵房、内部价等方式变相降价，进一步挤压了二手房的卖价空间
另外，买新房还有契税补贴、低息贷款这些优惠，而二手房交易中介费高，如果不是“满五唯一”还要交不少税，竞争力就更弱了。
02.未来，手上有好几套房，会面临哪三大难题？
市场不断变化，手上持有房子多的家庭难逃一系列挑战，无论是投资客还是普通房东，未来都可能遇到3大难题。
1、房子越来越难出租
以前房子不管是出售还是出租都能赚钱，如今租房市场的供需也发生了改变。尤其在一些人口流出的三四线城市，房子比租客多。再加上长租公寓兴起，很多人因大环境影响收入不稳，出租房子变得更难。
2、持有房子的成本增加
如今持有房子，不仅仅是房贷，还包括物业费，税费，维修费等等，未来这些成本，只会进一步增加，给多套房家庭带来更大压力。
尤其是将来如果开征房产税，房子越多税费压力更大。此外，随着房子老化，维修保养也是一笔不小的开支，尤其老小区换电梯、修管道，费用可能更高，届时房东不得不承担更多额外的开支。
3、财富贬值风险逐渐增加
以前大家都觉得房子最保值，现在这个观念被打破了。在一些人口流出、经济增速放缓的城市，房价可能会持续阴跌。再加上市场供大于求，房子的变现能力减弱，在市场不景气的背景下，持有房子越多，可能面临长时间卖不出。
03.普通刚需，买房需注意什么？
虽然房子多的家庭压力大，但对还没买房、因为结婚、孩子上学等原因必须买的人来说，现在市场冷淡或许也是个机会。如果真要买，建议注意这几点：
1、算好月供，别超负担
买房之前先搞清楚自己的经济实力，月供不要超家庭收入的40%，这样可以确保在还贷的同时，还能留点钱应急。
2、多备首付，留足“备用金”
建议首付能多付就多付，比如付到四成，这样贷款压力小，利息也少。另外最好预留至少两年的月供作为应急资金，万一失业或生病，不至于断供。
比如你月供是6000，准备72000左右的应急资金。
3、规划未来
买房不光看现在，还要考虑未来五到十年的职业发展和家庭规划：会不会要孩子？工作会不会换？这些因素都要加进去衡量。
建议选房子时，尽量挑周边有地铁、学校、商业配套的小区，将来生活方便，也更容易保值。
4、保持理性，别被市场情绪带着跑
刚需买房主要是为了自己住，不是投资。只要房子符合家庭需求，经济压力能承受，就不用太纠结房价短期涨跌。
说白了，市场冷的时候，反而可以冷静挑选、好好谈价。
总结：大趋势影响下，对持有多套房的人，这波行情确实不太友好；但对于还没上车的刚需来说，现在也许是个可以仔细挑、从容选的窗口期。你觉得呢。
