前两天看到一组数据，说中国城镇家庭里，有42%的家庭名下拥有两套及以上的房产。乍一看好像挺风光，但仔细琢磨琢磨，这事儿没那么简单。
马云几年前就说过，未来房子会像葱一样便宜。当时一大堆人骂他是站着说话不腰疼，毕竟人家早就财务自由了,说这话不心疼。但现在回头看,老马说的还真不是完全没道理。不是说房子真的会便宜到葱的价格,而是房子作为资产的属性,可能正在发生根本性的变化。
这42%拥有多套房的家庭,表面上看是人生赢家,实际上可能正站在三个大坑的边缘。今天咱们就掰开了揉碎了,把这事儿说清楚。
第一个困境:流动性陷阱,想卖卖不掉
先说个身边的真事儿。
我一个远房亲戚,2016年在老家三线城市买了两套房,一套自住,一套投资。当时那个小区卖一万二一平,120平的房子总价145万,首付43万,月供6000多。他觉得稳赚不赔,毕竟那几年房价一直在涨。
结果呢?现在2026年了,那套投资房挂了两年都没卖出去。不是没人看,是看的人一听价格就走了。周边新楼盘现在卖9000一平,还送车位送家电,他那套二手房要想出手,至少得降到8500。算下来,十年时间,房子不但没涨反而跌了30%,还要倒贴十年的月供、物业费、税费。
这就是第一个困境——流动性陷阱。
房子这东西,和股票、基金最大的区别就是流动性差。股票跌了你可以割肉,几秒钟就能变现。房子呢?从挂牌到成交,快则三个月,慢则两三年,甚至永远卖不出去。
现在的问题是,中国的房地产市场正在从增量时代进入存量时代。什么意思?就是以前是房子不够住,大家抢着买,现在是房子够了甚至多了,变成了买方市场。
数据很说明问题。2023年全国商品房销售面积11.2亿平方米,比2021年的顶峰17.9亿平方米下降了37%。新房都卖不动了,二手房就更难了。很多城市的二手房挂牌量都在创新高,成交量却在创新低。
更要命的是人口结构的变化。中国的出生人口从2017年的1723万,跌到2023年的902万,六年时间腰斩。这意味着什么?意味着未来需要买房的年轻人会越来越少。
房子的价值,本质上是由使用需求决定的。当一个城市的人口不增反降的时候,房子的需求就会萎缩。那些拥有多套房产的家庭,手里握着的可能不是资产,而是逐渐失去流动性的"冻结资金"。
想想看,你手里有两三套房子,市值大几百万甚至上千万,看起来身家不菲。但如果你突然需要用钱,比如孩子要出国留学,或者家里有人生病需要治疗,你会发现这些"资产"根本变不成现金。挂牌降价都不一定有人接盘。
这就像你在沙漠里有一吨黄金,却连一瓶水都换不到。账面财富和实际购买力,完全是两回事。
而且这个困境还有个连锁反应。当大量持有多套房的人都想卖房的时候,市场上的供给会急剧增加,进一步压低价格,形成恶性循环。最后可能变成谁先卖谁止损,谁观望谁套牢。
第二个困境:持有成本吃掉所有收益
再说第二个坑,很多人都没算清楚的账——持有成本。
大家买房的时候,往往只盯着房价涨不涨,很少有人认真算过持有一套房子到底要花多少钱。咱们现在就来算算这笔账。
假设你在2020年买了一套投资房,总价200万,贷款140万,30年等额本息,利率5%,月供7515元。咱们一项一项算:
月供:7515元/月,一年9万,十年90万。
物业费:按3元/平方米算,100平的房子,一年3600元,十年3.6万。
空置期的水电费:虽然不住人,但基本的水电还是要交的,一年算1000元,十年1万。
房屋维修:十年里总得修修补补,墙面、水管、电器,算个3万不过分吧。
房产税:虽然现在只在部分城市试点,但趋势很明显,未来会推广。上海的房产税是按房产评估值的0.4%-0.6%征收,如果你这套房子评估值150万,每年至少要交6000元,十年6万。
交易税费:等你卖的时候,个人所得税、增值税、契税,林林总总加起来,至少要占成交价的5%-8%。200万的房子,卖的时候要交10万到16万。
把这些加起来:90万+3.6万+1万+3万+6万+13万=116.6万。
也就是说,你持有这套房子十年,光成本就要116万。这还没算上机会成本——这200万的首付如果拿去做其他投资会怎样。
那这套房子十年能赚多少呢?按现在的房租收益率,三线城市大概是2%-3%,二线城市1.5%-2.5%,一线城市更低,只有1.5%左右。咱们乐观点,按2.5%算,一年租金5万,十年50万。
收入50万,支出116万,纯亏66万。
你可能会说,房价涨了啊。好,咱们再算房价。过去十年,一二线城市房价确实涨了不少,但三四线城市很多都是横盘或者下跌的。就算你运气好,房价涨了30%,从200万涨到260万,扣掉持有成本116万,你实际只赚了44万。
44万听起来不少,但别忘了,这是十年的收益,年化收益率只有2.2%。同期如果你把这60万首付存银行三年定期,年化利率2.5%,十年下来本息也有77万了,还不用操心。
更别说如果你当初买的是股票基金,或者干脆买个理财产品,收益都可能比这强。
这还是房价上涨的情况。如果房价不涨反跌呢?那就是纯亏。而现在越来越多的城市,房价已经开始横盘或者下跌了。
所以持有多套房的家庭,账面上可能有好几百万的资产,但实际上这些资产每年都在消耗你的现金流。如果没有稳定的高收入支撑,很容易陷入"房子卖不掉,持有又烧钱"的困境。
特别是那些靠贷款买了多套房的人,每个月光还月供就要大几万,一旦收入出现波动,比如失业、降薪、生意不好,立刻就会陷入财务危机。
这就是第二个困境——持有成本越来越高,收益越来越低,最后发现自己成了"房奴",而不是"房主"。
第三个困境:财富错配,错过真正的机会
第三个困境,也是最隐蔽的一个,叫财富错配。
什么意思呢?就是你把大部分的财富都压在房子上,导致你在其他更有价值的领域失去了投资机会。
过去二十年,中国家庭财富配置有个很明显的特点,就是高度集中在房地产。有数据显示,中国家庭资产里,房地产占比超过70%,而美国只有30%左右。
这在房价快速上涨的时代没什么问题,甚至是正确的选择。但现在房地产的黄金时代已经过去了,如果你的财富还是高度集中在房子上,就相当于把所有鸡蛋都放在一个篮子里,而这个篮子还在慢慢破损。
咱们看看那些真正的富人是怎么配置财富的。他们的资产组合里,房产可能只占20%-30%,剩下的分散在股权、基金、债券、海外资产、实业投资等等。为什么?因为他们知道不能把财富押注在单一资产上。
而且过去十年,其实有很多比房产更好的投资机会。比如新能源、互联网、人工智能这些行业,诞生了无数的十倍股、百倍股。如果你在2015年投资了宁德时代、比亚迪,或者在2020年投资了一些AI相关的企业,收益早就超过房产了。
但问题是,当你把所有的钱都买了房子,你就没有余钱去抓住这些机会了。这就是财富错配的代价。
更关键的是,拥有多套房的家庭,往往会有一种"资产幻觉"。看着账面上几百万上千万的房产,觉得自己很有钱,实际上流动资金可能很紧张。这种幻觉会影响你的投资决策和生活质量。
我见过不少这样的家庭,名下有三四套房子,但日子过得紧巴巴的。孩子想报个兴趣班要犹豫半天,自己想换个手机要考虑好久,出去旅游都要精打细算。为什么?因为钱都在房子里,手头没有现金。
这就像你开着一辆豪车,但口袋里只有几百块,连加油钱都要算计。表面风光,实际拮据。
而且随着人口老龄化,未来家庭的开支会越来越大。父母的养老、孩子的教育、医疗支出,都需要大量的现金。如果你的财富都锁在房子里,到时候就会非常被动。
所以第三个困境就是,你以为自己在做财富保值增值,实际上是在做财富的错配和锁定,错过了真正能带来收益的投资机会,同时让自己的财务状况变得僵化。
那怎么办?
说了这么多问题,总得给个解决方案吧。
首先,如果你现在手里有多套房,而且有一些是纯投资性质的,我的建议是:能卖就卖,趁早止损。
不要再幻想房价会像以前那样暴涨了,那个时代真的过去了。现在能平价或者小亏卖出去,把钱拿回来,总比几年后大亏或者根本卖不掉要强。
卖掉之后怎么办?分散投资。不要再把钱都押在一类资产上了。可以考虑:
股票和基金:选一些优质的指数基金或者行业基金,长期持有,年化收益可能会超过房产。
储蓄和固定收益产品:保留一部分现金和流动性资产,应对突发情况。
自我投资:投资自己的教育、技能、健康,这些才是真正贬值不了的资产。
实业和创业:如果有合适的机会,可以考虑投资一些实体生意,但要谨慎评估风险。
其次,如果你现在还没买房或者只有一套自住房,千万别听那些鼓吹投资房产的人的。现在这个时间点,买房投资的风险远大于收益。刚需自住可以买,投资性质的就算了。
最后,要认清一个现实:房子正在从"投资品"回归"消费品"。什么意思?就是房子的价值将越来越多地体现在居住属性上,而不是金融属性上。
这其实是一件好事。房子本来就应该是用来住的,而不是用来炒的。当房子回归它本来的属性,那些真正需要住房的人就能以合理的价格买到房子,社会资源的配置也会更加合理。
但对于那42%拥有多套房的家庭来说,这个转变过程可能会很痛苦。他们需要调整心态,重新配置资产,接受房子不再是"印钞机"的现实。
马云当年说房子会像葱一样便宜,引发了巨大争议。但他说这话的深层含义,其实是在提醒大家,不要把所有的财富和希望都寄托在房子上。
现在回头看,他的预测虽然有些夸张,但方向没错。房地产的黄金时代确实结束了,那些拥有多套房产的家庭,确实面临着流动性陷阱、持有成本和财富错配这三个困境。
当然,这不是说房子完全没有价值了,也不是说所有拥有多套房的人都会陷入困境。核心地段的优质房产,依然会保持相对稳定的价值。关键是要认清形势,及时调整策略。
投资这件事,本质上就是对未来的预判。过去二十年,押注房地产是对的,因为那是中国城镇化的黄金时期。但未来二十年,把宝押在房子上可能就是错的,因为时代变了。
所以,别再沉浸在"房子永远涨"的幻觉里了。面对现实,该调整就调整,该止损就止损。财富配置要灵活,思维也要跟上时代。
毕竟,真正的财富不是你账面上有多少资产,而是你有多少可以自由支配的资源,以及你应对变化的能力。
