开年以来，楼市出现了不少积极信号。
先是党媒罕见发声，承认房地产的资产金融属性，为房地产行业重新定调。再是统计局去年数据统计出炉，虽然整体大盘数据不好看，但个别城市去年价格同比回升。
而这两天，又传出一个令人振奋的消息，上海政府宣布，直接下场收购二手房，以用以补充保障性住房来源。
为什么说这个消息会令人振奋？这些积极信号背后，传递出什么信息？
下面明源君详细来分析一下。
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上海等一线城市出现止跌信号
从目前数据来看，上海楼市已经出现明显的止跌回暖迹象。
先看一手房。
前两天，明源君提到过，根据统计局公布的70个大中城市的新房价格指数，上海、杭州新房价格是同比上升的。
尤其是上海，可以说是本轮市场分化中最典型的"独立行情"代表，其上涨主要受益于高端住宅产品的驱动。
克而瑞的数据显示，2025年上海的豪宅成交活跃，新房市场豪宅化的趋势进一步加强。
全年上海共成交了12764套总价1000万元以上一手住宅，同比提升了7.3%。其中，总价3000万元以上一手豪宅的成交量为2052套，占全国成交总量的50%；总价5000万元以上一手豪宅量更是占到全国成交总量的70%左右。7000万元以上的一手豪宅成交约600余套，同比2024年增加了20％。
亿级顶豪的成交同是领跑全国。
去年，全国共成交了102套亿级一手豪宅，同比增长31%。其中，有72套是上海成交的，占到全国总量的七成以上。
豪宅成交放量，显著拉升了上海的新房成交均价，奠定了上海去年房价企稳回升的基本盘。
再看二手房。
上海房产交易中心官网“网上房地产”数据显示，1月上海二手房（含商业）网签成交22834套，连续第三个月成交超2.2万套。该成交量也创下近5年同期新高。
重点是，上海政府直接下场收购二手房，也透露出重磅信号——上海二手房市场基本见底。
为什么这么说？其实早在2023年，央行就推出了1000亿元租赁住房贷款支持计划。计划在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个城市试点。
只是一直进展缓慢，原因也很简单，一是没钱，二是对拟收购商品房标准苛刻，定地段、定户型、定单价（价格太低被收企业不同意）、定建面、定规模、定被收购企业，每一项都担心今后审计过不了关。更重要的是，担心收贵了，导致国有资产流失。
现在这种环境下，国有资产流失是要追责的，所以很少地方政府敢出手。
现在上海敢下场收购二手房，也说明上海看好二手房市场不会再有特别大的下跌了，这是一个非常积极的信号。
再来看一下这次上海收房的具体细节：
1、钱从哪儿来？资源主要来自“区级财政资金+企业自有资金+商业银行贷款”，中国建设银行提供中长期贷款支持。当然，也不能光靠贷款，还要通过未来的租金收益来覆盖收购成本，所以这对收房后租金的要求就比较高了。
而从上海的租售比来看，数据也是不错的。市场研究机构的监测数据显示，彭浦板块、甘泉宜川、虹桥、曲阳的租售比一度达到2.52%、2.49%、2.38%、2.19%。
如果租金不错，那收购过来的房源出租就可以，就没必要卖掉，这能降低市场供应，对促进市场回暖也是不错的手段。
2、主要收哪些房源？小户型、低总价、好地段户型方面，重点聚焦70平方米以下的小户型。比如浦东新区就给出了很明确的标准，优先收购2000年以前建成的房子，而且总价不能超过400万。静安区的标准是，地段要好，优先布局重点产业园区、核心商圈周边，也避免收过来的房源太偏远租不出去。
据了解，目前会在浦东新区、静安区、徐汇区这三个区试点。这几个区是核心区，也是租赁需求最旺盛、老破小存量最集中的区域。
3、怎么买？房东自愿报名，提交资料。收购价格不限制，按照市场价或评估价来谈。不过购房款会参照房票来监管。这意味着政府希望房东拿到钱后，可以去买房。
因为现在很多人想置换，但得先把手上的老房子卖掉，最大的卡点就在于卖不掉。所以上海这一招，就等于打通了置换链条，很好地激活了楼市交易。
这次上海这个动作，向市场传递出非常积极的信号，对于消解楼市观望情绪也很重要。
2
存量房源增长压力缓解
房地产下行，本质是供需关系失衡。
自2024年4月份开始，中央正式提出房地产“去库存”。在此之后，先后出台了 一系列的政策” ，包括存量房收储、以旧换新等等。
然而，商品房库存数据一直居高不下。
新开工项目并非库存的主要压力来源。
克而瑞的数据显示，近年来新开工销售比持续走低，新开工面积已经连续四年低于新房销售面积。2025年全年，新开工销售比预计为66%，创历史新低。
这意味着，市场上每卖出100套房，有66套来自新开工项目，另外34套是库存项目。
理论上，“少盖多卖”应该可以让库存快速下降。
换言之，如果仅仅有新开工项目带来的增量，房地产库存是可以有效降下来的。
但事实上，这几年库存的下降速度并不理想。
主要问题出在存量项目上。
一是旧库存“沉淀”太大。2022年及以前留下大量已开工、甚至已竣工未售出的项目，这些旧库存成了去库存的“硬骨头”。
二是停工缓建形成“僵尸库存”。 前些年因 资金断裂造成一批停工项目，这些项目复工后未能实现有效销售，却在统计口径内占用库存量。
旧库存的问题，在今年有望迎来转折点。
在去年12月 全国住房城乡建设工作会议上，住建部宣布，保交房任务全面完成。
这意味着，此前停工的项目基本已复工或交付。这意味着，存量库存少了一个新增渠道。
可以看出，2025年的库存， 已经开始呈现下 降趋势。截 至 2025年10月份，商品房的库存为 75606万平方米，较2025年1月份减少 1194万平方米，下降了1.55%。
那么，随着保交房任务的基本完成，今年“停工再复工”项目所带来的库存压力将明显降低。
而在控量提质的政策引导下，2026年的新房供应量必然不会显著增加 ，大概率还会继续缩量。
这意味着，今年房地产去库存有望将迎来重要拐点，商品房库存将进入加速下降通道。这对市场而言，无疑是重要的积极转向。
3
2026
年 豪宅继续扛大旗
《求是》杂志近期发布的一则评论员文章，被视为是对房地产的最新定调。
文章强调，改善和稳定房地产市场预期，对于稳定房地产的重要性。
这标志着，中央研判，预期失衡已成为当前房地产行业的关键问题。2026年政策出牌，将会全面围绕“稳预期”展开。
通常来说，市场预期包含价和量两方面。
明源君认为，接下来稳成交价的优先级别将会高于稳成交量。
为什么？
首先，住房需求已基本满足，市场不缺房子只缺好房子。换言之，当前质重于量。
其次，住房进入存量时代，增量市场较此前必然有所收缩，属于市场发展的正常现象。
再者，买涨不买落是必然规律。价格企稳，才能改善购房预期，激发购房积极性。
那么，如何改善和稳定价格预期？
关键是重塑居民的认知，让大家看到，房子是可以增值保值的。
回到供应端，什么样的住宅产品金融资产价值最突出？
稀缺的豪宅。
可以看到，在过去两年，一线及强二线城市的豪宅都走出了独立行情。而且呈现出越贵越好卖的现象。
2025年11-12月短短两个月内，广深两地就诞生了两个百亿级的豪宅盘：广州玥玺湾和深圳湾澐玺。
一个爆卖的豪宅盘，足以改写一座城市当月的成交数据，包括成交均价，甚至成交量。
同时，一个优质的豪宅新盘，也足以拔高当地乃至全国住宅价格的天花板。
优质房产对于高净值客群而已，是资产配置不可或缺的一部分。他们的出手，是对住宅金融资产价值的肯定，对市场具有示范作用。
这便是豪宅产品对于当前市场的积极意义。
可以肯定的是，2026年依然会是豪宅大年。市场的机会，也将属于那些有能力打造顶级产品的房企。
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