来源：大伟看楼市
“房子不过是砖头水泥堆起来的，不会一直升值。”早在2018年中国房地产市场还沉浸在普涨狂欢时，福耀玻璃创始人曹德旺的这番警示，便在炒房热潮中显得格格不入，被多数人视为“危言耸听”。彼时，全民炒房风气盛行，房产被奉为“稳赚不赔”的财富密码，没人愿意相信这位实业家的理性预判。然而时隔八年，曹德旺的预言正一步步照进现实，全国房价调整已持续40多个月，二手房挂牌量突破850万套，曾经的“资产香饽饽”，正逐渐沦为部分家庭的“负债包袱”。2026年作为“十五五”规划开局之年，楼市将迎来三大致命巨变，彻底改写房产价值逻辑，对于手握多套房的群体而言，认清趋势、果断决策，已成为守住家庭财富的关键。
曹德旺的预警从不是空穴来风，而是基于人口、供需与经济规律的深刻洞察。作为从零创办跨国企业的实业家，曹德旺上世纪90年代曾因房地产投资亏损3亿元，这段经历让他始终对楼市保持清醒认知。2023年底，他以家乡福清为例，直言当地房价从每平米上万跌至几千元，大量房屋空置难售，并劝诫家人尽快处置多余房产。2024年，他进一步点破楼市核心矛盾：65岁以上老人超2亿，新生儿不足1000万，购房主力人群持续萎缩，房产供需失衡的格局已无法逆转。
2025年的楼市数据，更直接印证了曹德旺的判断：全国商品房销售面积下降6.8%，住宅销售额下滑9.6%，70城数据显示三线城市房价累计跌幅已达3.4%，部分弱三四线城市跌幅更是高达22%，“鹤岗化”现象持续蔓延。这些数据共同指向一个结论：房地产“普涨红利”时代已彻底终结，曹德旺的八年警示，正在2026年迎来全面落地，楼市三大致命巨变将正式拉开帷幕。
第一大巨变：区域分化白热化，非核心房产流动性彻底枯竭。过去二十年，房地产市场凭借人口红利与政策红利，形成了“全国同涨同跌”的格局，无论一二线还是三四线城市，买房都能实现资产增值。但这种格局在2026年将彻底崩塌，人口与产业成为房产价值的核心分水岭，“核心坚挺、外围崩盘”的分化态势全面固化。
一线及强二线核心城市，凭借优质的教育、医疗、就业资源，持续吸引人口流入，2025年深圳人口净流入接近50万，杭州、成都均超20万，强劲的需求支撑让核心板块房价仍具韧性，瑞银预测2026年这类区域核心房源可能出现3%-5%的合理回升。与之形成鲜明对比的是三四线城市及核心城市远郊区域的困境：2025年全国三四线城市人口净流出达312万人，广义库存去化周期普遍超过30个月，部分城市甚至突破50个月，2026年房价可能再跌10%。更可怕的是，这些区域的多余房产正陷入“卖不掉、租不出”的僵局，三四线城市非核心房源成交周期普遍超180天，部分房源即便降价40%仍无人问津，流动性彻底枯竭。
第二大巨变：需求结构根本性反转，刚需房产沦为“负资产”。随着居民生活水平提升和家庭结构变化，楼市需求端已发生质的转变，2026年这种转变将达到顶峰，彻底颠覆以往的房产价值逻辑。数据显示，2020年改善性需求占比仅35%，2025年已达55%，2026年有望突破60%，“卖一买一”的改善型置换成为市场主力，90-144㎡的品质户型因兼顾居住舒适度与配套完整性，成为市场流通性和保值性最佳的品类。
与之相对，三四线城市的刚需老房、远郊概念盘、小面积刚需房，将彻底沦为市场“弃子”。这类房产普遍存在户型设计落后、配套不完善、无优质学区加持等问题，无法满足当下居民的居住需求，同时也缺乏投资价值。2025年上海远郊板块成交占比仅8.6%，多数房源挂牌半年以上无人问津，这种趋势在2026年将进一步扩散到全国三四线城市。对于多套房持有者而言，手中持有的这类刚需房产，不仅升值无望，还面临持续的估值折价，逐渐沦为“吞噬财富的负资产”。
第三大巨变：持有成本持续攀升，多余房产从“资产”变“包袱”。曹德旺曾反复警示：“别等到倒贴钱养房子才后悔”，这句话在2026年将成为无数多套房家庭的真实写照。2026年，房产持有成本的上升通道全面打开，房贷、物业费、税费、维修费用等多重压力叠加，让多余房产彻底告别“被动增值”，沦为“主动烧钱”的包袱。
房贷压力首当其冲，对于2020-2021年高位上车、利率5%以上的多套房持有者而言，即便2026年5年期以上LPR降至3.5%，存量商贷用户也难以享受同等红利，每月月供可能占家庭收入的50%以上，在收入波动期极易面临断供风险。除此之外，日常运维成本也不容忽视，一套100㎡的房产，每年物业费、取暖费、维修基金等支出少则数千元，多则上万元，若持有三套及以上，仅年度运维成本就可达数万元。
更值得警惕的是，政策层面的成本压力正在持续加大。2026年，“房屋养老金”“房屋体检”等制度全面推广，老旧小区的维修成本将进一步增加；同时，房产税试点扩大的预期持续升温，二套房按评估价的0.5%-1%征收，三套房及以上税率上浮，一套200万的二套房每年需缴纳1万-2万元税费。与此同时，租金市场持续疲软，全国租金平均降幅达10%-15%，三四线城市部分房源租金甚至无法覆盖物业费，“以租养贷”的模式彻底失效，持有成本彻底失去对冲渠道。
三大致命巨变之下，手握多套房的人该如何应对？答案已然清晰：果断出手冗余资产，优化资产结构，抓住2026年的关键窗口期，才是守住财富的理性选择。曹德旺强调，2026年上半年可能是卖房的最后关键窗口，当前政策红利集中释放，换购住房个人所得税退税政策延长至2027年年底，多地推出“卖旧买新”补贴，这些政策本质上是为优质资产置换提供便利，而非为非优质房产托底，错过这个窗口，后续变现难度将大幅增加。
具体来看，多房家庭的处置策略应遵循“抛弱留强”的核心原则：优先出手三四线城市的投资房、房龄超20年的老破小、远郊概念盘和小面积刚需房，即便小幅折价也需果断止损，避免后续陷入“有价无市”的困境；对于一线及强二线核心区的次新改善房、配套成熟（近地铁、优质学区、成熟商圈）的优质房源，则可长期持有，这类房产有真实居住需求支撑，抗跌性强，仍是家庭财富的“压舱石”。
曹德旺的预言落地，本质上是中国房地产市场从“投机时代”向“居住本质”的回归。2026年的三大致命巨变，不是楼市的“末日”，而是市场理性的重塑，它提醒每一个房产持有者：房子不再是“越多越好”，而是“越优质越好”，“炒房致富”的旧思维早已过时，理性优化资产配置，才是保障家庭财富安全的关键。
对于手握多套房的群体而言，不必恐慌，但必须正视市场现实：多余房产的“逃生门”正在逐渐关闭，2026年或许不是最后的机会，但一定是最关键的机会。在市场规律面前，个人的侥幸终究难以抵挡趋势的必然，主动顺应楼市巨变，果断处置冗余资产，将回笼资金投向实体经济、优质理财等领域，实现资产的稳健增值，才是对自身财富最负责任的选择。未来五年，中国房地产市场将持续处于调整周期，唯有认清趋势、理性决策，才能在变局中守住财富，避免被时代淘汰。
