王石早年间就爱叨叨房产趋势，几次说中了。2008年那会儿，他觉得市场要掉头，死活让万科减价收钱。别人笑他自己乱慌，结果金融风波一吹，手头松的公司反倒稳当。
2016年房价蹭蹭窜，他提醒说这价位跟人口和工资没啥关系，别光顾着扩版图，没多少人搭理。等2021年左右，他直球说高借钱高转手的把戏玩不转了，接着三条红线政策落地，恒大那种麻烦成了行业分水线。现在看，这些话不光老江湖的嗅觉，还戳准了旧套路的软肋。
过去房产企业爱借新还旧，动作麻利，高价争地，马上卖期房收钱接着建。房价老升，银行给劲，期房好卖，这链条就顺。可销量一滑，资金一紧，政策一抓，链条就卡壳。
想想那些年，房企洗牌一波波，剩下来的基本现金厚，借钱少。2025年大企业报表亮堂，资产借钱比例控到50%以下，国企央企有的到三十出头。早几年私企七八十的借钱比例还叫稳健，现在谁敢这么干，银行头一个甩脸子。
这些变动不是白说，政策一步步推。2020年三条红线落地后，房企卖资产回血，银行审贷严，融资道窄。2025年市场数据出来，头部企业现金对短债比过1，工程收尾率高，现房交接成常规。行业从乱长转到稳打，那些老话像提醒，戳中了旧路的死结。
第一个变动，从借钱就赚到借多难熬。过去房企爱借新还旧，高价争地，马上卖期房收钱开工。房价升不停，银行松口，期房卖飞，这套就顺。可销量下滑，资金链紧，政策管严，断裂就来。
几年出清，剩的是现金硬的企业。2025年报表一亮，头部房企资产负债率压到50%以下，国企央企三十多。早几年私企七八十还自夸，现在银行见高杠杆直接关窗。行业从讲故事转到比稳，开发商开会聊现金流，销售员推项目先秀财务表。
展厅里，墙上指标一串串，销售员指屏幕说负债率低，现金够用。客户拿资料比对。过去模式，借钱拿地建楼，资金链走钢丝。现在，监管严，银行审贷细，房企卖旧资产回血，融资靠信用。
行业洗牌后，剩企业现金储备多，借钱成本低，项目进度稳。过去高杠杆，财务算滚钱。现在，会议讨论风险，财务控指标。2026年市场，稳字头等，谁现金足谁占先。
房企负债持续降，2025年平均负债率不到50%，往国外房企30%常态靠。以前笑万科胆小的激进派，现在多在破产名单里。王石当年现金为王的话，成了剩者金规。
现在，活下来的房企账本最值钱不是地储备和口号，而是负债率低。经过几年清洗，行业形成了新生存规则:以前比谁借得多，现在比谁欠得少，现金稳为王。
第二个变动，从期房到现房。过去买房，售楼处模型亮堂，墙贴区位图，销售讲商圈学校规划。你交钱，眼前黄土堆或刚挖基坑。建完何时，会不会停，交房跟样板差多少，没人打包票。
买家其实给房企无息贷，用自家钱填地价利息工程。借钱多时，钱挪还债拿新地，项目炸链。过去几年烂尾多，把用大家钱滚资产的把戏抖出。从海南2022全岛现房试，到各地管期房钱严，央行住建部反复提保交楼保民生，规则硬转。
海南2022起全推现房，现在新盘大多建好卖，全国现房准现房占比蹿升，2025年破35%。一二线城市，现房区工景区标配，销售拉客户上楼瞧结构采光公摊，不再只看PPT样板。
对房企，这意味着钱压更大，拿地后真砸钱，工程拖不得，品质糊弄不了。买家像买车，看摸再刷卡。现房多，逼房企别玩金融，踏实建服务。纸上蓝图扛不住检查交房，最后碎。
2026年刚需客进售楼处，不再押宝。过去期房，客户签合同，手抖交钱，回家等消息。现在，现房区灯亮，客户走现场，推窗看景，销售员递资料讲节点。
政策推，海南2022起步，全国跟进，2025年占比35%，2026更高。房企调整，资金周转慢但风险低。买家信心回，纠纷少。行业从卖梦转卖实，开发商会议讨论品质，财务算真金投入。
现房销售成趋势。2021年高负债房企相继暴雷以来，控制交付风险成房地产软着陆重要工作，呼吁多年商品房销售制度改革从台后走向台前。
国家层面要求有力有序推进现房销售。进入2026年，住建部负责人要求商品房销售上推进现房销售制，实现所见即所得。这意味着，商品房高周转模式正式退出历史舞台。
第三个变动，从小格子到3米层高。过去行情，刚需盘满市场。层高2.7米或矮，铺地暖吊顶后，伸手碰天。墙薄，隔壁聊天漏音，楼上冲水管道响。小区塞高层小房，户型挤，客厅转身难。
这货在房价升时也抢，上车忍。现在买主力换，王石早提人口事，现在摊桌上。人口增速顶，年轻人少，老龄快。过去新家托销量没了，来的是有旧房，兜稳，要求高的中年客。
他们问房子住二三十年行，爸妈楼层便，孩子大换学校。新规抓舒服度。2025年5月起，住宅层高3米常态，四层上配电梯，小区无障碍多，隔音防水保温严。
地方定卧室客厅采光通风，精装材料噪音硬数。市场反馈，位置近的项目，层高高噪音小电梯便公共宽，卖快，2025年去化率高一档。旧货低价吸刚需，成尾货压账。房产从有框贷卖的粗，转注重住感敬人口变的阶段。
现在的市场，品质说话。过去鸽子笼，客厅沙发挤，卧室床头窄。现在3米层高，采光足，隔音墙厚，冲水不扰。开发商卷户型公区交付物业，因为拼住实。数据2025年现房占比35%，品质高项目去化快20%。行业净化，王石预言准，因为他早见常识敬畏。
这些变动下来，房产从借钱工具回住本位。行业热度降，但住质量升。剩公司新规矩，不比快故事，只比房子住实站牢。
2026年市场，现房占比超40%，负债率稳30%-50%，层高3米成标配。政策推，央行住建部保民生，开发商转服务，物业卷养老托幼。过去烂尾围堵，现在交付现场，客户验房签字。
未来，城镇化老龄化叠加，改善需求主。2026年房价分化，一线稳，三四线压库存。开发商城市更新，旧区改适老，停车充电加装。政府规划人房地钱联动，土地供需匹配，金融资源导。房企转型，卖资产轻负债，建好房子赚服务费。
王石预言中，历史惩罚迟到不缺席。他比多数人早见底层常识，房产从资本游戏回民生。这三大转，本质告别狂飙，回归理性途。2026年起，房产或更稳健，住得更好。
