7人角逐、竞价53轮！今天，河西仁恒江湾城一套建面约146.25㎡的法拍房，较起拍总价高出80万成交，单价约3.15万/㎡。
阿里资产官网显示，这套房的市场评估总价约673万，单价约4.6万/㎡；打5.6折以380万起拍，单价仅2.6万/㎡，吸引7人报名竞拍，近1.5万次围观。
锐评君注意到，今年1月底，这套房曾以475万起进行首次拍卖，最终流拍。现在，即使加价超50次，总价也只定格在460万。竞买人，捡大漏了？
01
先看看这套法拍房的基本档案。
地址：南京市建邺区乐山路199号6幢1单元2401室
起拍价：380万
起拍单价：2.6万/㎡
评估价：673万
评估单价：4.6万/㎡
成交总价：460万
成交单价：3.15万/㎡
户型面积：146.25㎡
房屋楼层：位于24层，总层数34层
打开地图，这套房坐落在仁恒江湾城二期兰苑组团，于2012年12月交付。
该组团由9栋住宅围合式组成，中央景观体量惊人。户型面积，聚焦在90-178㎡之间。
拍卖房源位于6幢，外部临近燕山路，一路之隔是南京国际博览中心。外立面是仁恒经典的铝板材质，历久弥新。
这套房建面约146.25㎡，高峰时期二手房成交价高达628万，单价约4.3万/㎡。
参考户型图如下，餐客厅及厨房居中布局；南侧是带卫生间、衣帽间的套房；两间次卧和客卫分布在北侧。
房屋实拍图如下，装修老旧的缘故，客厅顶部已经斑驳。室内虽然有基本的家具，但为无人居住的空置状态。
今年1月底，这套房曾以475万的起拍价进行首次司法拍卖，起拍单价约3.25万/㎡。当时吸引了超1.2万次围观，但因无人出价而流拍。
今天，这套房虽然经过了53轮角逐竞价，但最终的成交总价定格在460万，成交单价约3.15万/㎡。与一拍的起始价比，颇具性价比。
02
仁恒江湾城，向来是南京豪宅绕不开的标杆。
占据河西中部的核心地段，仁恒江湾城与南京眼、青奥双子塔等为邻，“长”在现代化城市封面中。
这是南京最早拥有一线江景、产品力遥遥领先、圈层相对纯粹的豪宅之一，分为四期开发。“仁恒造”的光环，更让其成为二手房市场的价格锚。
以四期江湾天成为例，这是南京塔尖改善买家公认的江湾城巅峰之作，主力户型200㎡以上。2023年4月，一套250.32㎡的大平层以2380万成交，单价高达9万5。
问题来了，以3.15万/㎡的单价拍下仁恒江湾城二期房源，较普通二手房交易能省多少？
链家平台显示，目前仁恒江湾城二期挂牌二手房为85套。
这其中，154㎡、178㎡改善大户型几乎占了半壁江山。与拍卖房源同款户型，只有5套，挂牌总价在520万至780万不等。
尽管房主普遍惜售，但江湾城二期146.25㎡户型，在最近的市场检验中并不出彩。
今年以来，该户型成交了两套，一套总价473.6万，另一套总价478万，单价均不到3万3。
而同组团的154㎡、178㎡大户型，近半年来的成交单价普遍在3.4万至3.6万不等。
丰富对比维度，锐评君统计了近半年来仁恒江湾城一至四期的次新房成交情况，数据显示：
小区一期、二期户型面积段重合度较高，成交单价也多集中在3字头，性价比拉满；
三期、四期以改善大户型为主，今年仅四期成交了两套，总价和单价也一骑绝尘。
整体来看，今天成功拍出的江湾城二期146.25㎡房源，最终成交价与同组团同户型二手房价仅有十来万的价差。若有房屋水电、物业等欠费费用须承担，综合成本则更高。
03
毋庸置疑，司法拍卖房，正成为买房人的选择之一。
中指研究院的数据显示，2025全年，南京成交了1554套法拍住宅，清仓率55.4%；成交均价14641元/㎡，成交折价率72.9%；成交总金额达26.4亿。
这是什么水平？统计数据也清晰明了，在全国主流城市中，位列TOP9。
事实上，南京有不少法拍房格外出圈。
昨天，南京“张治中公馆”（鼓楼区沈举人巷26、28号，慈悲社12、14号不动产）成功拍出。
该房屋有独立院落，主楼分为南北两幢，加上东西厢房等，累计建筑面积超1082㎡，评估总价超9426万，起拍总价6599万。最终经过两名竞买人出价，以6604万成交。
这意味着，最早在2006年拿出来售卖，2018年报价一度高达2.3亿，2025年4月拍卖前夕因当事人提出执行异议而暂缓拍卖……历经20年，这座关注度非常高、曾为张治中公馆所在地的老洋房，归属终于尘埃落定。
2025年12月28日，钟山国际高尔夫一套建面约1322.99㎡的法拍房火了。
钟山国际高尔夫的魅力，南京“老钱”都知道。地段、资源、产品等都无可挑剔使然，这里的别墅动辄“一个小目标”。
这套评估价超1亿的法拍房，吸引超5万次围观、2人报名竞拍，最终以7489.86万总价成交，成为南京最贵法拍房。
当然，对于大部分买房人而言，选择法拍房的底层逻辑是抄底捡漏。入手前，有哪些注意事项？锐评君提醒大家规避几个风险：
第一，权利瑕疵。
遇到心仪的高性价比法拍房，大家一定要注意房屋权利情况。一般情况下，法院在拍卖成交裁定送达后，负责将拍卖房源移交给买受人，风险值就不高。
第二，高额税费。
通常，法院会在标的物说明中明确竞拍涉及的房产交易税、费、金由买卖双方各自承担。若出现由买受人垫付的情况，会从拍款中优先受偿，买房人只需缴纳自己应承担的税费即可。
但要格外留意，若原房主是通过赠与或继承获得房产，且法院公告规定“由买受人承担全部税费”，买家就得承担高额的个人所得税（差额的20%），这类房子要谨慎入手。
第三，高额欠费。
提醒大家，需要警惕各种由买受人承担的欠费，尤其是一些改善住宅，物业费、科技系统费等不是小数目，一定要在出手竞拍前找物业全面了解欠费总额，以免不必要的损失。
