万科作为中国房地产行业的标杆企业，其在深圳的城市更新（俗称“旧改”）业务正经历一场由国家顶层设计调整与地方政策对冲共同构成的深刻冲击。这场冲击的核心，是2025年国家《住宅项目规范》的“限高限容”要求与2026年深圳市为应对此要求而出台的“旧改新政”之间的叠加效应。整体来看，万科面临严峻挑战，但2026年的新政也为其提供了关键的纾困窗口和转型契机。
一、政策冲击的根源：双重政策叠加
1. 2025年《住宅项目规范》的“系统性冲击”
2025年3月，住房和城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》（GB 55038-2025），并于同年5月1日正式实施。该规范的核心要求是：新建住宅项目容积率不得超过3.1，建筑高度不得超过80米。这一“好房子”标准旨在提升居住品质，却对深圳旧改模式构成了颠覆性挑战。
深圳因其土地资源极度稀缺，旧改项目长期以来普遍依赖高容积率来平衡高昂的拆迁成本和实现盈利。项目容积率普遍在6.0以上，部分核心地段项目甚至超过10.0。新规将容积率上限锁定在3.1，意味着项目可售建筑面积可能被“腰斩”，原有的经济可行性模型瞬间崩塌。合一城市更新研究院指出，在当时的市场环境下，住宅类旧改项目净拆建比需达到2-2.5才具备经济可行性，而新规下几乎所有项目都难以推进。
为平稳过渡，深圳市于2025年10月9日发布通知，明确以该日期为界：此前已完成规划审批的273个项目（含219个拆除重建类项目）可豁免执行新规，按原规划推进；此后的项目必须严格执行“限高限容”。这一“豁免线”成为决定万科旗下项目命运的分水岭。
2. 2026年深圳“旧改新政”的纾困与调整
面对新规导致大量未批项目“算不过账”而停滞的局面，深圳市政府于2026年2月27日印发了《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（深建规〔2026〕3号），自3月16日起施行。新政的出台目的明确：一方面衔接落实国家规范，另一方面通过优化政策为开发商“减负”，以盘活存量项目、拉动有效投资。
新政的核心调整聚焦于降低开发成本和提供金融支持，主要包括：
• 合理核定土地移交率：对于未完成规划审批的项目，在满足配套要求的前提下，可调整原计划中的土地移交要求，合理调降土地移交率，且简化审批程序。据统计，深圳已批规划项目平均土地移交率约40.3%，新政后有望显著降低。
• 优化保障性住房配建要求：这是最具突破性的变化。对于未完成规划审批的项目，原则上可不配建保障性住房。保障房配建曾是开发商的沉重负担，此条款将极大改善项目的利润模型。
• 鼓励金融纾困与资产盘活：明确鼓励金融机构提供信贷、并购贷款，支持资产管理公司通过重组、重整等方式盘活停滞项目，为资金链紧张的开发商注入流动性。
二、对万科的具体影响：项目严重分化，冰火两重天
万科在深圳深耕多年，旧改土储总量巨大，约占全市更新体量的三分之一。政策冲击的影响因项目是否跨越2025年10月9日的“豁免线”而截然不同，形成了“已完成审批”与“未完成审批”两大阵营的鲜明对比。
（一）已完成规划审批的项目：豁免了“限容”，却难逃“资金沉淀”的泥潭
这类项目（如南苑新村、三星工业区、罗湖食品大厦等）虽然幸运地避开了容积率腰斩的冲击，可以按原高规划推进，但其核心矛盾已从政策限制转向严峻的市场与资金困境。
• 南苑新村：位于南山区核心地段，是深圳旧改的“标志性难题”。项目耗时超过十三年，尽管签约率已达95%并确定了实施主体，但长期陷入征收和拆迁僵局，巨额资金无法回笼。近期虽有消息称已获得银团贷款支持，计划在2026年二季度开工，但最终能否顺利推进仍存变数。
• 三星工业区：因“工改”政策收紧而陷入停滞。该项目总投资高达280亿元，但已有138亿元资金沉淀其中，成为万科沉重的流动性包袱。
• 白石洲项目（财务投资）：万科于2022年向绿景中国旗下的白石洲项目注资23亿元，享有项目三、四期20%的利润分配权，并设有对赌回购条款。然而，随着合作方绿景集团陷入深度债务危机（2025年已公告美元债违约），对赌协议已触发违约，万科23亿元投资短期内无法收回，被动转为长期股权和未来收益权，从战略投资沦为“沉淀资产”。
这些项目的共同特点是：账面货值巨大，但变现周期极长，严重拖累了万科的现金流和资产周转效率。
（二）未完成规划审批的项目：直面“限容”冲击，但迎来新政纾困
这类项目（如上水径片区、坂田欧威尔空调厂、渔业新村等）则必须严格执行容积率不超过3.1的新规，直接面临经济模型坍塌的风险。
• 经济可行性丧失：参考行业测算，容积率从原规划的6.0左右降至3.1，将导致项目可售货值大幅缩水，很可能直接陷入亏损。例如，与万科情况类似的华侨城，其石井片区项目在按新规执行后，货值预计缩水45%以上。
• 2026年新政成为“救命稻草”：对于这批项目，新政的“不配建保障房”和“调降土地移交率”条款至关重要。以上水径片区为例，该项目已于2025年10月获准计划延期至2026年5月。按照原规划，其需落实不少于10万平方米的公共利益用地，压力巨大。新政若能取消其保障房配建义务，将显著改善项目的现金流测算，为重新启动创造条件。
三、综合评估与未来展望：短期纾困与长期转型的博弈
1. 2026年新政是“雪中送炭”，但非“根本解药”
对于手握大量未批旧改项目的万科而言，新政通过实质性降低土地成本和配建负担，为其改善项目利润率、盘活存量资产提供了宝贵的政策工具和时间窗口。特别是在深圳市政府于2026年2月举行城市更新推进会，并获金融机构“应贷尽贷”承诺的背景下，万科的融资环境有望得到边际改善。
然而，新政无法改变一个根本事实：深圳旧改依赖“高容积率红利”的时代已经终结。在“好房子”和“限高限容”的新常态下，旧改项目的盈利模式必须从过去依靠高周转、高杠杆，转向利润更薄、周期更长、更注重产品品质和长期运营的模式。这对所有开发商，包括万科，提出了深刻的转型要求。
2. 未来可能的发展路径
• 路径一：借助新政窗口，加速盘活与变现。这是对万科最有利的路径。万科需要充分利用新政的优惠条件，快速推进上水径等未批项目的规划优化和报批，同时全力推动南苑新村等已批项目的拆迁和开工，尽快将沉淀的账面货值转化为销售回款，以缓解巨大的现金流压力。
• 路径二：资产重组与国资介入。如果万科自身难以摆脱困境，其手中优质的旧改资产（特别是与深圳地铁合作的TOD项目，占其旧改体量的60%）可能成为重组对象。深圳地铁作为万科大股东已输血超900亿元，未来可能直接接管部分项目。此外，类似南山区国资委旗下公司收购白石洲公寓的模式（“以购代建”）可能被推广，国资通过收购存量资产或入股项目的方式介入，形成“国资主导+市场化运作”的新格局。届时，深圳旧改的国企化比例可能显著提升。
总结而言，万科确实遭受了深圳旧改政策的剧烈冲击，这冲击是结构性的，源于行业游戏规则的改变。2026年的新政是对这一冲击的对冲与缓冲，旨在为万科这样的企业提供喘息和调整的空间。万科在深圳旧改的未来，不再取决于能否回到过去的高利润模式，而取决于其能否抓住有限的政策机遇，高效盘活资产，并成功转型适应房地产“下半场”的生存法则。这场考验，关乎企业自身的命运，也是整个中国房地产行业转型的缩影。
