华侨城(亚洲)控股有限公司于2026年3月5日发布业绩预告，预计2025年度权益持有人应占亏损不超过18亿元人民币，与2024年同期约1.7亿元的亏损相比，亏损规模扩大超过9倍。
一、亏损原因深度分析
1. 非经常性损益差异
2024年同期，公司通过出售综合开发项目股权实现了一次性投资收益，这部分收益有效对冲了当期经营压力，收窄了亏损幅度。而2025年度未发生具有类似影响的股权出售交易，导致缺少了非经常性收益的业绩缓冲。
2. 资产减值计提与投资损失
为增强流动性、优化资源配置，公司根据市场情况动态调整经营及销售策略，对部分综合开发项目的存货及在建工程计提了减值损失，同时对部分合营公司的投资确认了投资损失并计提了减值准备。这一系列基于会计审慎性原则的处理，成为当期亏损扩大的核心诱因。
公司董事会强调，基于对2025年度未经审核综合管理账目的初步评估，上述会计处理事项不会对公司的现金流状况产生重大影响。
二、公司业务结构与经营状况
华侨城(亚洲)是华侨城集团旗下的港股上市公司，于2005年11月2日在香港联交所主板上市。公司主要业务包括三大板块：
1. 综合开发业务：重点布局长三角+粤港澳大湾区核心都市圈，在合肥、重庆、中山、西安等地持有综合开发项目。截至2025年6月末，全口径土地储备共84.85万平方米。
2. 股权投资及基金业务：围绕医疗健康、高新科技、影视传媒、金融服务、新能源汽车等领域开展投资。截至2025年上半年，旗下共有8支基金，管理及参股基金规模41.72亿元。
3. 融资租赁业务：通过华侨城融资租赁公司开展文旅设备等相关设备设施的融资租赁业务。
2025年上半年，公司实现经营收入约2.61亿元，较去年同期下降56.4%，主要原因是去年同期包含了上海置地项目的收入。权益持有人应占亏损约1.91亿元，较去年同期减亏约0.30亿元。
三、行业背景与集团整体情况
行业深度调整期
2025年国内房地产行业仍处于深度调整与存量风险出清的周期之中。全国商品房销售面积同比下降8.7%，销售额同比下降12.6%。在此背景下，多家上市房企基于会计审慎性原则，针对存量开发项目计提资产减值已成为行业普遍操作。
截至2026年2月，已有77家A股上市房企发布2025年业绩预告，其中57家预计亏损，占比达到74%，合计预亏损额约2082-2094亿元。万科以预计820亿元的亏损额刷新A股房企亏损纪录。
华侨城集团整体业绩
作为母公司，深圳华侨城股份有限公司（华侨城A，000069.SZ）预计2025年净利润亏损130-155亿元，较2024年的86.62亿元进一步扩大。这已是华侨城A连续第四年亏损，2022-2024年分别亏损109.05亿元、64.92亿元和86.62亿元。
华侨城A的亏损主要源于地产业务收入结转金额和毛利率下降，以及为"促回款"在第四季度加大资产转让力度，部分交易形成亏损。值得注意的是，2024年华侨城A文旅板块毛利率已连续多年下滑，从2021年的32.36%降至2024年的14.34%。
四、存货管理与资产质量
根据克而瑞地产研究数据，2025年上半年50家典型房企的存货跌价比为4.67%，较年初增长0.25个百分点，存货减值压力仍处相对高位。其中民营房企存货跌价比最高，达到13.12%。
华侨城(亚洲)的减值计提正是行业趋势的体现。通过集中计提减值，公司旨在夯实资产质量，厘清资产负债结构，为后续经营轻装上阵奠定基础。这种"卸包袱"的做法在行业调整期具有普遍性，如万科计提超500亿元，绿地控股计提超过120亿元。
五、2026年经营策略与展望
面对持续的市场挑战，华侨城(亚洲)明确了2026年的经营主线：继续以"去库存、盘资产、防风险"为核心，加快存量开发项目的去化节奏与资金回笼效率，持续强化全链条、全周期的现金流管控，扎实推进全维度的降本增效工作，同时进一步加大全流程的风险防控力度。
具体措施包括：
1. 销售去化：紧抓政策窗口，将销售去化置于首要任务。2025年上半年，公司全口径销售金额为5.35亿元，同比增长29.5%；权益口径销售金额约2.51亿元，同比增长约76.8%。
2. 资产盘活：通过精细化运营与战略性资产处置，优化现金流，为中长期转型发展奠定基础。
3. 基金退出：在注册制改革深化背景下把握退出窗口，通过IPO、并购重组等多元化路径实现投资退出。
六、政策环境与市场机遇
2026年住建部定调的楼市政策从"止跌回稳"升级为"着力稳定"，并明确了"因城施策控增量、去库存、优供给"的九字方针。这对华侨城(亚洲)具有积极意义：
1. 去库存支持：政策推动地方政府或国企收购存量商品房作为保障房，为公司快速回笼资金、降低负债提供了操作通道。
2. 城市更新机遇：为公司在深圳等核心城市的土地资产重估打开了空间。
3. 融资支持：作为央企背景的开发商，在获取合理融资支持、维持现金流安全方面具有相对优势。
七、现金流与债务状况
截至2025年6月30日，华侨城(亚洲)总资产约115.28亿元，较2024年末下降约0.6%；权益总额约10.66亿元，较2024年末下降约10.9%。公司流动比率约为1.41，较2024年末上升0.02点。
华侨城A方面，截至2024年末有息负债总额1304亿元，其中中长期借款占比69%，平均融资成本为3.62%。公司存量债券余额为37亿元，将从2026年开始陆续到期，计划通过确保公开市场融资渠道畅通并在适当时机发行新债券实现接续。
总结
华侨城(亚洲)2025年的巨亏是房地产行业深度调整期的缩影，反映了行业系统性风险释放的过程。虽然账面亏损大幅扩大，但主要源于非现金的资产减值计提，对实际现金流影响有限。公司通过集中计提减值，实质上是主动"卸下包袱"，为后续轻装上阵创造条件。
在央企背景支撑下，华侨城(亚洲)相比民营房企具有更强的抗风险能力和融资优势。随着2026年"去库存、盘资产、防风险"战略的深入推进，以及政策环境对存量资产盘活的支持，公司有望在行业筑底过程中率先实现经营改善。然而，房地产市场的全面复苏仍需时间，公司仍需面对销售去化压力、资产质量优化和现金流管理等多重挑战。
