最近有套房子在中介圈很火。
黄浦区老西门，复兴珑御，241.45平米，四房两厅三卫，高楼层，3500万，还带一个车位。
单价只有14.5万/平米。
要知道复兴珑御2021年认购的时候，积分高到离谱，112.8分。
当年也是很多人抢破头都抢不到的，最高的时候小区二手挂牌价到了25万。
一个月之前，二期一些户型成交价还在17-18万。
现在14.5万的价格，和开盘价13.6万的均价也差不了多少了。
对比二手房最高的时候，市值也是蒸发了2000万。
复兴珑御这套房子，似乎在表明一件事：
目前豪宅的底，远没有大家想象的那么牢靠。
豪宅的房东还有点难
复兴珑御可能并不是当下市场的个例。
再来看其他小区。
同样在黄浦区，融创滨江壹号院三期，有一套170平的户型，挂牌价2900万，成交价2700万，单价不到16万。
同样是这个小区，高区江景219平米的房子挂牌16万/平米，低区的挂牌价已经直接挂到了15万/平米。
根据公开数据，我们整理了近期挂牌价跌幅TOP20榜单。
我挑几个重点的给大家念念：
翠湖天地隽荟， 275平，4月1号挂牌价还是8400万，最新挂牌价直接降到6800万。跌了1600万。
一套房子的跌幅，够在郊区买别墅了。
海玥黄浦源，281平的户型，从4500万降到3888万，跌了612万。
同一个小区还有一套237平的，从6300万降到5958万，跌了342万。
绿地海珀外滩二期，董家渡板块，293平米的房子，从6300万降到5690万，跌了610万。
上海4月中旬对比4月1日挂牌价跌幅前20：
魔都财观制图（数据来源小胖看房）
这些数字意味着上海最核心地段、最高端的小区，仍然在经历价格回调。
跌幅少的三四百万，多的上千万，这不是某一个房东资金链断裂在甩卖，这是一整个价格体系还没有完全稳住。
但有意思的是，市场的另一头，完全是另一番景象。
3月以来上海的带看量数据：
200万以下的房源，带看量占比稳定在15%左右；
200到300万的，占比20%，是所有总价段里最高的；
300到400万的，占比16.5%左右。
低总价的依然是主力带看方向。
上海3月以来二手房周带看分布：
魔都财观制图（数据来源小胖看房）
有个好的情况是，置换链条正在向上传递。
尤其400-600万的这个区间的带看量特别活跃。
上海400-600万二手房7天带看量：
魔都财观制图（数据来源小胖看房）
当然一些热门板块的千万左右的二手房成交也还可以。
比如瑞虹新城这边，3月卖了23套，4月也已经卖了20多套了。
图源网络
2000万以上的带看占比只有可怜的1.9%。
这就是上海楼市现在最真实的样子。
低总价的刚需和改善房源，带看量、成交量都起来了，价格也有稳住的迹象。
但高总价的豪宅，带看量稀稀拉拉，成交量更是惨淡，价格只能一降再降。
豪宅不是没有跌过，但这一轮下跌和以前最大的不同在于：
以前豪宅跌的时候，整个市场都在跌；
现在刚需已经在回暖了，豪宅却还在探底。
这种分化，才是最值得警惕的信号。
上海置换买房，怕买错怕买贵？
房外房大数据选房系统，全城帮你选好房
高学历房产分析师+选房师，专家定制帮你选对房
立即扫码免费一对一买房咨询
有钱人不接了？
既然刚需在回暖，卖掉刚需房的人手里有了钱，不是应该去换更大的房子吗？
楼市也确实存在这样的轮动规律。
但现实是，这轮传导的速度远没有大家想象的快。
第一，新房把二手豪宅的路堵了。
这是最核心的原因。
现在的上海新房市场，豪宅供应量不算少。
这些新房，产品力完全吊打几年前的二手房。
户型设计更合理，得房率更高，装修标准更高，公区配套更奢华。
最关键的是，价格没比二手贵。
复兴珑御要3500万，安澜上海238平中低区也有3800万的。
全抬板，就算是中低区也不是以前概念里的1、2楼那么差。
二手豪宅的定价权，已经被新房彻底锁死了。
你想卖掉二手房，唯一的办法就是比新房便宜。
新房卖15万，你二手房不挂到14万以下，谁来买你的？
第二，总价天花板效应非常明显。
3000万以上的房子，客群本身就极度狭窄。
最要命的是，这部分买家对“捡漏”的定义和普通人完全不一样。
普通人觉得便宜50万就是捡漏，但在豪宅买家眼里，你降个两三百万可能只是小意思，离捡漏还差得远。
抓紧卖
相比老破小，需要卖房的豪宅房东真的可以考虑抓紧卖。
1、认清你的竞争对手。
竞品远比小区挂牌的几套房子多。
市区的大平层，风貌别墅等等都有可能吸走你的潜在买家。
趁这小阳春的热度，把价格定到位，快速卖房。
2、放弃幻想，别指望轮动。
刚需回暖之后豪宅就会涨？
理论上是这样，但等轮动传导到你这个总价段，可能需要半年，可能需要一年，甚至可能需要更久。
在这半年一年里，你的房子每一次降价都会让下一个买家更有底气砍价。
更重要的是，在这半年一年里，还会有更多的新房入市，你的竞争对手说不定会变得更多。
3、别纠结那几十万。
很多房东不愿意降价，不是因为不着急卖，而是觉得“我这么好的房子，凭什么卖这么便宜”。
豪宅房东更会觉得自己的房子好很多。
这种心态我能理解，毕竟房子是心血，也是面子。
但在当前这个市场环境下，面子是最不值钱的东西。
能卖掉、能回笼资金，才是真正的赢家。
你今天少卖50万，耽误的时间，可能就要少卖100万。
上海置换卖房，4个月还没卖掉？
试试房外房卖房新方法，平均卖房周期41天
精准定价法: 拒绝压价；全城+全网卖: 获客快\出价多
立即扫码免费1V1卖房咨询
最后
复兴珑御14.5万不是一个偶然事件，它是整个上海豪宅市场在挤泡沫的缩影。
泡沫挤干净了，价格才能稳住，市场才能健康。
但对豪宅房东来说，泡沫挤在你身上的时候，真的很疼。
可是没有办法，大势面前，个人的纠结不值一提。
与其被动挨刀，不如主动出击。
如果你也要在卖房，卖不掉，还不断降价，一定要来找我们试一试。
卖房这件事，我们是专业的。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
「魔都财观-房外房旗下矩阵号」
不仅可以提供优质内容，
还为粉丝提供定制选房方案和卖房落地执行服务。
有买卖房需求扫码添加观观老师咨询
