上海这套292平米的房子，从2200万降到1300多万，挂了900多天，还没卖掉
你敢信吗？
上海内环边，金桥瑞士花园，292平米的大平层。 当年业主挂牌价2200万，均价7万5一平。
现在呢？ 直接跌到1300多万，均价4.7万。
跌了多少？ 将近900万。 一辆迈巴赫没了。
但这房子挂了900多天，整整两年半，到现在还是“待售”状态。
不是没降价，是真降了。 问题是，降了还是卖不掉。
900多天什么概念？
2023年挂牌的时候，楼市还没这么惨。 那时候业主可能心想：2200万，慢慢卖，总能遇到有缘人。
结果他等来的，是上海二手房挂牌量从8万套，飙到了15万套。
等来的，是新房开发商疯狂卷产品，层高3米起步，全屋智能化标配，外立面全是铝板石材。
他这套09年的房子，层高2米8，装修还是十年前的风格。
这就很尴尬了。
不是说房子不好。 金桥瑞士花园，地段确实是好的，内环边上，小区品质在当年也算顶配。
但问题是，现在买房的人，眼光变了。 尤其是能掏400万首付的那拨人，他们对房子的要求已经不是“能住”了，而是“能不能打”。
你花1300多万买套09年的房子，隔壁新盘1200万就能买到2025年的新房，层高高、户型新、物业好。
你选哪个？
有人说，那降价降到位不就行了？
4.7万一平，在金桥这地段，确实便宜。 小区均价还在10万左右一平呢。
但你仔细想想，为啥小区均价10万，这套只能卖4.7万？
因为大户型，太难卖了。
292平米，总价1300多万。 首付30%就是400万。 在上海，能一次性掏出400万现金的人有多少？
而且掏得起这400万的人，他们选择太多了。
买套小点的，800万，剩下的钱干点别的不好吗？ 或者咬咬牙上1500万的新房，不香吗？
所以这套房陷入了死循环：
降价吧，总价还是太高，能买得起的人少。 不降吧，更没人看。
业主现在人在香港，房子空着，每个月物业费、水电费、维护成本都在烧。 挂了900多天，看房的人加起来可能都没两位数。
这不是个例。
你去看看上海的二手豪宅市场，类似的“滞销王”一把一把的。
翠湖天地1-4期，曾经上海的标杆豪宅，现在挂牌均价跌破18万一平。 要知道巅峰时期，翠湖可是站上过25万的。
长宁的中星美华邨，从12万一平跌到8万1，照样没人买。
徐泾的仁恒西郊花园，从8万6跌到5万7，跌幅超过30%。
世茂滨江花园倒是卖得快，为啥？ 300平米以上的大户型，直接降到2000多万。 人家业主是真急，真割肉。
2024年全年，上海2000万以上的豪宅成交里，新房占了5532套，二手房只有1600多套。 新房的成交量是二手房的3.4倍！
什么概念？ 就是有钱人全跑去买新房了，没人接盘二手豪宅。
黄浦区接下来几年计划出让的豪宅地块，能建差不多5000套新房。 这个数字，等于黄浦区过去十年的豪宅成交总量。
5000套新房，都是最新设计、最新配置的产品。 它们一入市，会对现有的二手豪宅造成多大冲击？
看看金桥瑞士花园这套房子就明白了。
当新房供应天量释放，二手房的竞争压力只会更大。 尤其是这些“老豪宅”，产品力跟不上，就会越来越难卖。
更致命的是，买得起这样房子的人，还在减少。
《2024胡润财富报告》的数据显示，上海各段位的富人数量都在下降。 资产缩水、股市波动，很多高净值人群开始“调仓”：卖掉冗余的房产，把钱转到更灵活的资产里。
这就导致了另一个现象：法拍房里的豪宅也在增多。 2024年上海2000万以上的法拍房，流拍率同比上升了18%。
连法拍都没人要，二手市场就更难了。
有人会说，那这套房是不是彻底凉了？
也不是。
如果业主真急了，愿意再降100万，到1200万左右呢？
单价从4.7万降到4.1万。 这个价格，在金桥这个地段，就有点儿“捡漏”的意思了。
那时候，可能就会有真正的“有缘人”出现。
但问题是，业主敢不敢再降？
他已经从2200万降到1300多万了，亏了900万。 如果再降到1200万，那就是亏了1000万。
不是谁都有这个魄力的。
