//前言//
澳洲楼市“核弹级”改革或将落地！
实施近40年的负扣税制度，
首次面临重大调整。
有人认为终于等到公平，
也有人警告租金恐暴涨，
一场牵动全澳的楼市风暴，
或许即将到来…
澳洲房市要变天，
40年制度迎巨变
澳洲楼市，可能真的要变天了。
存在近40年的“负扣税”制度，正面临史上最大改革。
联邦政府将在新财年预算案中推出调整方案，这不仅关系到投资者的钱包，更可能彻底改变年轻人的买房路径、租房市场走势，甚至澳洲未来几十年的财富分配格局。
一场围绕“谁还能靠房产致富”的争议，已经全面爆发。
图片来源：9 News
最近，澳洲“负扣税（Negative Gearing）”成为全国最热议题之一，因为联邦政府极有可能在明天的预算案中，对这项实施近40年的税务政策进行重大改革。
所谓“负扣税”，简单来说，就是投资房产的支出高于租金收入时，投资者可以把亏损部分用于抵税。例如贷款利息、维修费、市政费等，都能从个人应税收入中扣除，从而减少纳税金额。
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1999年，霍华德政府又推出“资本利得税50%折扣（CGT discount）”，使投资者出售房产时，只需对一半盈利缴税。两项政策叠加后，大量投资者开始把房地产当作长期财富工具，希望依靠房价上涨获取巨大收益。
但批评者认为，这些政策已经严重扭曲楼市。
今年3月，由绿党主导的参议院调查指出，负扣税和资本利得税优惠，正在让投资者比首次置业者更具优势，进一步推高房价，加剧年轻人买房困难。
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目前，财长Jim Chalmers虽未正式公布具体方案，但已多次暗示改革势在必行。
外界普遍预测，政府可能采取以下几种方式：
彻底取消负扣税；
仅允许拥有多套房的投资者使用；
或只对新建房继续开放负扣税优惠，而二手房不再适用。
其中，“仅限新房”的方案被认为最有可能落地。
这意味着，未来投资者若想享受税务优惠，必须购买新建住宅，以刺激新房供应。
而这之所以被称为“历史性改革”，是因为自1987年霍克—基廷政府短暂限制负扣税后，澳洲几乎再没真正触碰过这一制度。
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值得注意的是，总理阿尔巴尼斯曾在大选期间多次明确承诺“不改负扣税”。如今若真的动刀，也意味着政府正在打破关键竞选承诺。
但政府的理由同样直接：澳洲住房危机已经恶化到必须改革。
Chalmers表示，如今澳洲面临严重的“代际不公平”，年轻人越来越难进入房地产市场，而现有税制正在进一步扩大这种差距。
风向彻底变了！
近7成投资者支持改革
令人意外的是，支持改革的人，并不只有年轻买家。
最新民调显示，越来越多房产投资者本身，也开始支持修改负扣税与资本利得税制度。
独立机构AMPLIFY发布的《Home Truths Index》调查，对4253名澳洲人进行访问后发现，64%的受访者支持改革房地产税务优惠，以推动更多住房供应。
更令人震惊的是，在1317名投资者中，竟有68%支持调整负扣税和资本利得税优惠。
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AMPLIFY首席执行官 Georgina Harrison 表示，很多投资者已经开始意识到，当前制度虽然让自己受益，却正在伤害下一代。
不少人看到自己的孩子、孙辈越来越难买房，因此开始支持制度改变。
Hal Pawson也指出，越来越多房主开始意识到，澳洲当前的住房税务体系，已经让整个国家付出代价。如今房地产越来越像金融资产，而不是“居住空间”，这种趋势正在伤害澳洲整体经济与社会公平。
不过，尽管民众支持改革，大家对政府“真正解决住房危机”的信心却在持续下滑。
调查显示，仅39%的受访者相信联邦政府会采取正确住房政策，创下新低。
很多澳洲人认为，政府虽然天天喊“解决住房危机”，但实际行动远远不够。
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尤其是建筑行业劳动力短缺、住房供应缓慢、审批效率低下等问题，至今看不到明确解决方案。
AMPLIFY甚至指出，如今住房危机已经像“国家紧急事件”，但政府却仍像处理普通政策问题一样缓慢。
租金恐全面失控，
专家警告: 年轻人先遭殃
然而，支持改革的声音之外，反对者也发出了强烈警告。
拥有25套房产的投资顾问Daniel Walsh直言，一旦限制负扣税，未来几年澳洲租金可能“暴涨”。
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根据目前曝光方案，现有投资者将被“祖父条款（grandfathering）”保护，也就是已经在使用负扣税的人不会受影响。
真正受冲击的，将是未来的新投资者。
未来若购买二手房，将无法再享受负扣税，除非购买新房。Wals认为，这实际上是在“切断年轻人的财富通道”。
他说，如今大量年轻人根本买不起自己居住区域的房子，因此只能采取“rent-vesting”模式，也就是自己租房生活，同时去其他城市购买便宜投资房，希望未来升值后卖掉，再换取家庭住房首付。
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他表示，自己有大量35岁以下客户，甚至有人18岁就开始通过这种方式进入市场。
而如果负扣税仅限新房，很多年轻人将直接失去进入房地产投资市场的机会。
Wals指出，政府严重低估了年轻人的现实处境。
他们以为年轻人每年都能慢慢存钱，最后买下250万澳元的房子，但现实根本不可能。
他还警告，限制负扣税后，投资需求会下降，租赁房源减少，最终租金一定会上涨。
事实上，他认为这种情况已经在上世纪基廷政府限制负扣税时期发生过，如今恐怕会再次重演。
但澳洲知名理财专家Scott Pape却完全不认同这种说法。
他公开回应称，很多投资者只是“抱怨太多”。
他认为，多年来首次购房者一直被投资者“踩在背上”，如今制度调整只是让市场更公平。
Scott Pape甚至表示，如果一些房东因为几项税改就陷入财务危机，那说明他们本身投资就存在巨大风险。
如果一点税务变化就能让你的投资组合崩溃，那你真正的问题比税改严重得多。
最后
一边是年轻人越来越买不起房，
一边是投资者担心租金飙升、市场失衡。
负扣税改革，
已经不只是一次税务调整，
而是一场关于澳洲财富分配
以及住房公平与代际利益的大博弈。
而这场持续近40年的
房地产游戏规则，
是否真的即将被彻底改写，
或许明天答案就会揭晓…
Ref：
https://www.9news.com.au/national/federal-budget-2026-negative-gearing-changes-what-is-it-everything-you-need-to-know/c37e11e6-9cdb-4420-b3fc-fcf908df8d67
https://www.news.com.au/finance/economy/federal-budget/rents-will-skyrocket-expert-warns-negative-gearing-changes-will-hurt-younger-australians-not-help-them/news-story/36d65a5e399c57799e2dceca190c8ecc
https://www.domain.com.au/news/australian-property-investors-back-big-budget-reform-1512828/
