作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
深圳楼市的底层逻辑，很不一样了。
敢卖得更贵了
昨天（7月22日），位于深圳宝安区宝安中心的网红盘卖得更贵了。
第三度推售的一线海景位置的观潮府（2单元，10单元）106套144~537平房源，备案均价约166300元/㎡，单价区间约14.55万—23.27万/㎡，总价区间约2135万~1亿2486万元。
相比前两批次，均价贵了近2万元/㎡。
要知道，观潮府（2单元，10单元）的位置要比3单元-9单元更靠近商业用地以及规划中的江湾大道。
是什么给了项目底气，推售的批次反而更贵了？
要知道，尽管前两批次销售成绩还算不错的情况下，尾盘还剩零星的15套（截至2026年7月23日）。
一方面，如今宝安迎来了产业以及优质人口的爆发，项目周边产业能级得到非常大的跃升。
2025年年底腾讯产业正式进驻大铲湾，园区开始试运营，已经累计数万名员工在岛上办公，腾讯作为链级企业，不仅是产业落地的具体体现，还将会带动AI、云计算、数字文创、智能硬件等上下游产业链集聚。
腾讯入驻大铲湾，不仅带来强劲的产业动能，还带来数万高薪人口红利。
岛上数万高收入员工的居住与生活都会外溢，宝安中心区、碧海、西乡、新安等板块，已经形成“腾讯通勤圈”，周边居住租金有一定的调整。
片区内，远期还叠加了在建的地铁15号线落地预期，区域交通格局未来还将持续升级。
另一方面，项目推售前，附近的新出让地块，拍出了楼面单价的天花板。
今年6月25日，保利拍下的北街坊地块，综合楼面价8.79万元/㎡，溢价率超99%，一举刺破片区楼面价天花板。
地块就位于观潮府北侧，一路之隔。
地块出让不仅迅速拔高板块的市场天花板，还迅速点燃市场的信心。
保利北街坊的楼面价拍得这么贵，当时市场的疑问是——对面小区开盘14万，卖得出去吗？这么贵有人买吗？现在什么行情了。
更重要的是，就在市场诞生宝中最高楼面单价的第二天，位于南山区深超总位置的中海安缇雅苑迅速获批预售，而且卖得非常贵。
72套235~383平住宅，备案均价约185800元/㎡，单价区间约16.21万—29.04万/㎡，总价区间约4034万～1亿666万，折扣方面只给了认购99×准签99，冻资时间只预留了3天（冻资500万），6月30日下午开盘。
在这么短的时间里开盘，项目还卖得不错——
而时隔二十多天官方备案平台也显示，23套房源已录入合同，45套房源已经备案，剩余两套期房待售。
更重要的是，项目比一路之隔两年前开盘推售的深湾玖序备案价格，还贵了约5.6万/㎡的均价，并且开放样板间后期，验资门槛还从1000万，提高到2000万，并且冻资客户依然超过1:2。
市场的氛围烘托不仅到了一定高度，也不断地被市场验证。
近半年深圳核心区高端新房走出统一行情，推盘周期短、验资门槛不断抬高，越贵越好卖。
观潮府前两次加推，4月222套备案均价约15.09万/平，去化约95%、销售额60亿；5月40套备案均价约14.67万/平，开盘即罄；
5月深圳湾中信信悦湾备案均价约20.83万/㎡，总价5000万起，半小时几乎卖完，开盘前冻资客户超房源两倍；
5月深圳湾澐玺备案均价18万+/平，约202平的户型开盘几乎被秒空。
这就意味着，短短半年左右的时间，深圳这些非常贵的项目，都在走一条路——没有最贵，只有更贵。
关键是，市场还是真金白银买单了，整个市场的资金，似乎虹吸不完，热钱抽不完。
根据深圳房地产备案系统，今年以来，截至7月24日备案均价10万+/㎡的新房，已经备案成功的套数就已经超过800套。
若算上观潮府2单元及10单元接下来推售的备案，则已超过千套。
或许这才是，新房敢卖得比上一批房源卖得均价贵了将近2万/平的底气。
逻辑转变
如果说，深圳楼市的优质新房正在越卖越贵，那么这条道路也正在一步一步走出鲜明的轨迹。
现在深圳楼市出现两条主线逻辑，一条是旧改，另一条是调整用地，鼓励工改居，商改居。
这两年深圳旧改项目的进度以及效率，可以说得到了飞速的提升。
包括一些长期推进陷入困境的项目，都有了新进展。
结合首部全国性城市更新专项规划《城市更新“十五五”规划》的目标以及要求来看，“十五五”更新范围更广，投资体量更大，统筹站位也更高——
不仅要盘点城市未开发的用地、改造项目等存量资源，还要盘活这些资源，并且相应的开发、融资、销售、保障性住房供给配套制度也要跟上。
这就意味着，城市更新动作，以及顶层设计路径，已经很鲜明——盘活和利用好闲置资源，包括存量土地，是重点。
那么落到具体的城市，方向也会更清晰，多方资源调动起来节奏会更快。
最明显的是，深圳去年以来，一些老小区可以说已经发生了翻天覆地的变化。
大量的改造项目都有新变化——
罗湖螺岭十几年推进受阻的老小区新增房票安置；
罗湖40多年的老宿舍楼今年5月自主更新原拆原建正式动工；
南山区北头村、后海村等拖了十几年的旧改项目接连核实权利人；
南山蛇口快40年楼龄的福利房小区半年时间从立项到城市更新草案公示催生出法拍热浪；
南山白石洲拉锯十四年的荔园新村旧改重启。
众多停滞已久的旧改项目迎来实质性进展，背后不仅仅是“深圳速度”，侧面也反映出如今深圳的旧改思路——能改的都在抢时间，核心区的项目能盘活的尽量都想办法盘活。
比如南山的众多项目不是在密集公告房屋权利人核实就是房屋征收决定，再不就是城市更新单元更新意愿的公示。
比如龙岗今年以来一次性针对三十多个城市更新单元进行计划补充的调整，其中5月针对平湖街道新南大岭工业区等20个城市更新单元进行了计划延期。
否则按照2025年3月下发的《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，给旧改项目设定了2+1有效时间，超过时间就要被剔出旧改计划。
要知道，在去年若干意见落地后，截至今年6月深圳各区据不完全统计已经累积41个城市更新项目失效。
动辄数个旧改项目集体延期，说明深圳的旧改也在优胜劣汰，商品住宅市场的增量，离不开这些潜在的项目。
而相较于旧改的逻辑转变，调整用地也是大手笔。
今年全市大范围调整规划，把闲置低效工业园、过剩商业用地改成住宅，光明、坪山、宝安、松岗多点同步落地。
4月30日，光明区[公明中心北地区]调出8宗住宅用地；
4月30日对公明田寮—玉律板块[通兴路（田寮段）及连片周边地块土地整备利益统筹项目留用土地土地整备单元规划]》，调出12宗住宅用地；
4月30日光明[公明中心地区]调出一宗住宅用地，高新技术产业园也调出一宗住宅用地。
5月1日，坪山公示《中集集团坪山生产基地土地整备利益统筹项目》的规划草案，一口气调出14宗住宅用地，容积率控制在3.0-3.1，住宅建面约197万平方米。
今年二月松岗街道华美工业园土地整备利益统筹项目位于松岗街道潭头社区，调整出4宗住宅用地；
7月17日，[西乡中心地区]法定图则08-07地块，调整出一宗住宅用地。
几十宗宅地调整出来的背后，是深圳鼓励“用地改居住”，且以工业用地为主。
虽然不会马上入市，供应周期在2-5 年，甚至更久，但也说明深圳的另一条市场逻辑线——低效地块、商业、产业供应过剩的区域，是长期缓解住宅供应的主力。
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