房地产的过继潮要来了，房价可能还要继续下跌。虽然房价已经跌了四年，但对于绝大部分城市来说，我反而认为当下依旧是未来十年最好的卖房窗口期。为什么？原因很简单：未来几年很可能会有一大波过继房陆续进入市场。
我带你算笔账。我国第一批高层住宅，也就是过去常说的筒子楼，从1950年代开始出现，到了1960年代、1970年代又在全国各地大量兴建。当时这些房子主要是单位福利分房、职工宿舍，但很多最终都会落到个人名下。所以家里的老人如果当年在国企、事业单位或者大型企业工作过，很多人手里其实都有一套房。
而这些房子的第一批持有者，主要就是1930年到1950年左右出生的城镇老人。这部分人到底有多少？数据显示，目前我国80岁以上老人已经超过了4000万，按照城镇化率保守估算，其中大约有1800万人生活在城镇。可以说他们就是中国最早的一批城市房产持有者。而随着过去几十年的棚改拆迁和城市更新，这些老房子又陆续变成了很多家庭的拆迁房、安置房。
问题来了：我国目前人均预期寿命已经超过78岁，城镇居民的平均寿命通常还会更高。所以从2030年前后开始，随着这一代老人陆续离世，一轮大规模的房产继承很可能会逐渐出现。也就是说，未来会有越来越多上一代人留下的房子进入下一代人的手里。而接手这些房产的主要就是1960年代到1970年代出生的人。
他们是谁？正是现在社会上的主力中年人。更关键的是，这一代人恰恰也是我国第一批大规模购买商品房的，是推动过去二十多年城镇化和房地产繁荣的重要一代。但问题在于，现在城市家庭平均住房套数已经超过一套。
换句话说，这一代人中的很多家庭本身就已经有房，那么当他们突然又继承一套甚至几套老房子之后会怎么办？无非就三个选择：出租、卖掉或者置换。而后面两种方式都会增加二手房市场的供应。
我们看完卖家，再来看看买家。目前楼市最重要的购买力主要来自1985年到1995年左右出生的人群，简单说就是30岁左右的刚需人群以及40岁左右的改善人群。但如果把出生人口数据放在一起看，你会发现一个非常明显的问题：2000年以后出生的人口相比1990年代已经出现了明显下滑。
比如2003年出生人口只有1993年的大约三分之二。这意味着什么？再过5到6年，也就是从2030年前后开始，房地产真正的购房主力很可能会出现明显缩水，而且不是减少一年就结束了，而是可能一年比一年少。
一边是继承房产越来越多，二手房供应不断增加；另一边是购房人口越来越少，购买力不断下降。这意味着我们正在迎来房地产买卖逻辑的一次转折，这可能已经不只是简单的房价周期，而是人口结构变化带来的长期供需变化。
但问题又来了：是不是所有房子都会跌？当然不是。日本、韩国已经给出了非常典型的案例。虽然两国总人口都已经持续下降多年，但东京、首尔这些核心城市的人口依旧保持了较强的吸引力，部分时期甚至还在增长。中国未来也可能出现类似的城市分化。
所以，以2017年的房价作为参考，我们再去观察全国不同城市的房产表现，会发现一个非常明显的规律：越是人口、产业和资源集中的一二线核心城市，房产的保值能力往往越强。道理其实很简单，核心城市的核心地段本身就是稀缺资源。而那些人口持续流出、产业不断转移的小城市，未来面临的压力会越来越大。
人往大城市走，产业往大城市集中，年轻人也越来越不愿意回到缺少机会的小城市。就像现在的东北，很多人嘴上说那里是老家，但真正愿意回去长期定居的人却越来越少。所以像鹤岗这样的城市，房产价格未来还会面临多大的压力，其实已经不难理解。但同样是在东北，哈尔滨的房产保值能力就明显不同。
这也是我在视频里反复强调的一个观点：未来房地产最大的机会不是所有房子都会涨，而是核心城市、核心区域、核心资产越来越稀缺。相反，那些人口持续流出的小城市、远郊房产和大量老旧住宅，未来可能会越来越难卖。而结合现在的人口变化来看，这个分化速度很可能比很多人想象的更快。
所以对于普通家庭来说，现在真正需要做的不一定是简单的卖房或者买房，而是进行一次家庭资产整理。尤其现在世代住宅逐渐出现，一些大城市的优质次新房反而可能因为市场情绪被低估。所以我并不是让大家把房子全部卖掉然后跑去租房。
我的意思是，如果你手里有老家远郊或者人口持续流出的城市房产，可以趁现在还有市场的时候早点考虑处理，然后把资产逐步置换到人口持续流入、产业更加集中城市核心区域的优质房产。这个过程可能会很痛苦，但你去问问那些已经在江浙、珠三角等地区定居的北方人，他们现在还愿不愿意回老家？答案可能已经非常明显。
你现在卖房，最大的博弈对象还是买家。可如果再等几年，你真正需要面对的可能就不只是买家了，而是一大批同样手握三套、四套老房子、急着寻找接盘者的卖家。所以，房地产真正需要警惕的，可能不是某一年房价跌了多少，而是人口结构变化之后，房子到底还有多少人愿意接。
任何随着时代红利轻松获得的财富，都可能随着时代和政策变化而重新定价。真正能够守住财富的，从来不是押中一套房，而是不断提高自己的认知。
