今天是2026年8月25日，星期二，后海旁边一套四合院在阿里资产上拍了2.6亿，围观人数超过1.4万，没有人出价。
这套院子在西城区什刹海金丝套历史文化保护区，紧挨着恭王府北墙，走路到后海也就160米，地铁6号线和8号线都能到。 972.7平米，起拍价2.6亿，保证金2600万。 这个位置在北京二环里，算顶配了。
但院子里住着35户租户。 他们签的是无固定期限的《公有住宅租赁合同》，一年所有租户交的租金加起来，大约1.1万元。 摊到每户，一年三百来块。 跟白住没区别。
拍卖公告里写得很清楚：房屋按现状交付，35户清退、搬迁补偿、房屋修复，全由买受人自己搞定。 委托方不掏一分钱。
也就是说，你砸2.6亿拿下来，先进不去。 得一家一家去谈腾退，谈不拢还得走取证、催告、诉讼全套流程。 院子里私搭乱建、老木朽蚀、管线外露，违建整改复原的成本也全算你的。
这不是买房，是接一个烫手山芋。
同一套院子，在2020年的时候，市场价大约在1.5亿到2亿之间。 当时有人想买，但一看院子里住着30多户人家，就放弃了。 五年过去，起拍价涨到了2.6亿，租户从30多户变成了35户。 问题没解决，还在变大。
35户租户，大部分是住了几十年的老住户。 他们跟院子里的产权单位签的合同，是历史遗留的产物。 上世纪五六十年代，很多四合院被收归公有，分配给职工居住。 后来房改，有些院子卖给了个人，有些还保留着公有性质。 这套院子就属于后者。
租户们每年交的租金，基本就是象征性的。 三百多块钱，在二环里连一个月的停车费都不够。 他们不是不想搬，是搬不起。 补偿款想在二环内置换一套像样商品房，根本不够。 搬去五环六环，看病、买菜、老街坊的生活根基，全断了。
所以胡同腾退这件事，从来不是简单的钱能算清的账。
2021年，北京西城区有一次集中的申请式退租。 政府给补偿，居民自愿申请。 但退租率不高，很多人选择留下。 因为补偿标准是按建筑面积算的，而大杂院里的住户，每家每户的面积都小得可怜。 十几平米、二十几平米，补偿款拿到手，在五环外也买不到一套像样的房子。
2023年，北京东城区有一套类似的四合院，估值5.69亿，二拍降价1个多亿，还是流拍。 原因跟这次一样：院子里住着人，产权复杂，腾退成本高得离谱。
有人算过一笔账。 35户租户，按最低标准补偿，每户至少需要100万。 这就是3500万。 如果有些住户不愿意搬，走法律程序，时间成本、诉讼费用，还得往上加。 院子里私搭乱建的部分，要拆除复原，按照古建筑修缮的标准，一平米几百到几千块不等。 972.7平米，按中等标准算，至少一两百万。 再加上水电管线改造、房屋结构加固，整体下来，腾退加修复的成本，可能接近甚至超过一个亿。
2.6亿加一个亿，差不多3.6亿。 这笔钱，可以在北京任何地方买一套真正意义上的豪宅，干干净净，没有租户，没有纠纷。
所以不是有钱人买不起，是他们算得清这笔账。
阿里资产上，这套院子的信息显示，委托方是某国有企业。 这种性质的院子，在二环内不在少数。 它们属于历史遗留的“公房”体系，产权归属清晰，但使用权分散在几十户人家手里。 理论上，产权方有权利收回房屋，但实际操作中，要走法律程序，要谈补偿，要面对不愿意搬的住户。
有时候，产权方会通过拍卖的方式，把“房东”这个身份转给买家。 买家买下的，不是一套干净的房子，而是一个需要自己去解决的“麻烦”。
2024年，北京西城区有一套面积只有200多平米的四合院，起拍价6000万，最终流拍。 原因也是院子里住着几户人家，产权不清晰。
2025年，东城区有一套180平米的院子，起拍价4000万，有人出价，但最终因为租户的腾退问题没有谈拢，交易失败。
这些案例都在说明同一个问题：北京二环内的四合院，真正的价值不在于地段，而在于产权是否清晰，住户是否搬离。
这次流拍的院子，地理位置确实好。 恭王府旁边，后海边上，走路就能到。 如果能够腾退干净，修建完毕，变成独门独院的豪宅，市场价值至少在3亿以上。 但问题就在于，腾退的成本和时间，把它的价值打了折扣。
1.4万人围观，没有一个人出价。 这不是因为没有人想买，而是因为没有人敢买。
35户租户，每年交1.1万房租。 他们才是这套院子真正的“房东”。 手握无固定期限的租赁合同，住着二环里的黄金地段，每年只花三百多块钱。 而潜在的买家，要花2.6亿，外加至少一个亿的腾退成本，才能拿到这套院子的使用权。
这笔账，怎么算都亏。
所以流拍是必然的。 二拍可能会降价，最多降20%，起拍价降到2.08亿。 但即便如此，腾退的成本依然存在，风险和不确定性依然存在。 除非有人愿意赌一把，赌自己能在合理的时间内解决35户租户的问题，赌自己能控制住腾退成本，赌最后能完成过户。
但这种赌局，风险太大了。
2020年，西四北四条那套2.55亿的四合院，一拍流拍，二拍降价到2.04亿，最终还是流拍。 2023年，宣武门西大街那套估值5.69亿的，二拍降价1个多亿，还是没人要。
这个市场，不傻。
在网上，评论区倒是一边倒。 有人说，“正常，这价格买个大杂院还得自掏腰包搞腾退，脑子有包才接。 ”也有人说，“恭王府旁是香，但35户租户搬走的费用和时间成本，比房价还吓人。 ”
这些评论，说的都是大实话。
35户租户，住在972.7平米的院子里，平均每户不到28平米。 厨卫公用，冬冷夏漏，电线乱拉，木头朽蚀。 所谓的“黄金地段红利”，一分钱落不到自己兜里。 他们不是不想搬，是搬不起，搬不动。
而有钱人，也不是不想买，是买不起那个“麻烦”。
所以这套院子，在2026年8月25日这一天，流拍了。 拍卖结束的时候，屏幕上显示“无人报名”，状态是“已流拍”。 1.4万人围观，零出价。
这个结果，不意外。
