编辑：四季
佛山坊间流传着这么一句话：“佛山教育看南海，南海教育看桂城”。
短短14个字，像一条心照不宣的暗号，在街坊的闲谈中、家长的焦虑里、甚至地产中介的推介中口口相传。
但让人惊喜的是，部分楼盘上车门槛普遍较低，价格亲民。有项目总价56万起，家长咬咬牙就能全款上车！
除此之外，桂城学区房也在偷偷发力，成交量上涨，成交周期缩短，走出一波独立行情。
桂城学区房的新“春天”来了！
01.
桂城学位，深藏不露
早在2017年，桂城就已经开启了集团化办学的教育格局。目前38所公办小学、12所公办初中，几乎纳入集团化管理。
涵盖灯湖、南实、石门、桂江、桂城一中、南海外国语、文翰、怡海、映月湖等九大教育集团。
怡海系占据桂城学区房的半壁江山，共10所成员学校。映月湖和灯湖系第二。
隶属于怡海系的南师附小全称南海师范附属小学，办学历史比较坎坷，1931年诞生，停办几十年后，1994年重新开建，办学历史深厚。
映月湖系的平洲中心小学，是唯一一所没有改名的映月系小学，在本地家长圈里口碑还可以。
而在家长群体中备受关注和津津乐道非灯湖系莫属。
桂城三大顶级公办小学之二的南海中心小学、灯湖小学便是灯湖系旗下成员校。
按照大部分佛山人的认知，目前南海区重点公办小学TOP1大概是南海中心小学。
学校于2010年投入使用，是当时南海区内配置最高、教育教学设施最好的的新型学校。
16年办学史，凭借超高的升学率，变成家长口口相传的好学校。
灯湖小学的办学史，比南海中心小学的还要短，2014年9月1日才正式开办。
不过不要紧，年龄大小一点也不影响其师资力量和办学成绩。
官方资料介绍，全校专职教师201人，其中研究生学历16人，本科学历201人。
所以灯湖小学一出现，坊间认为其地位已经可以和南海中心小学平起平坐。
2024年是灯湖中学第一届毕业生首次参加中考，虽说没有官方信息，但是据说700分以上人数达33+人，成绩相当惊艳。
桂江教育集团在桂城分量同样不轻，有6所成员校。
在南海中心小学和灯湖小学出来前，桂江小学在桂城公办几乎是大哥大，虽然目前风头被两所学校抢去，但当前仍属于桂城的老牌名校。
需要注意的是，桂江一中不属于桂江教育集团，而是归属怡海教育集团，同时也是石门中学教育集团成员校。
作为南海教育的龙头，南海实验中学教育集团更是名声在外。近几年旗下版图也不断扩大，在桂城有6所成员校。
成员校南海实验中学，创办于2001年，占地面积100亩。2020年，南实与南海实验小学、桂城外国语学校合并办校，组成新的南海实验中学。
2022年学校“民转公”后，办学成绩依然硕果累累。2025年中考成绩700分以上(裸分)108人，占比约9.23%！
小学同样是家长眼中的“香饽饽”，但南海实验小学经常学位紧张，摇号竞争激烈。
南海实验中学因缩减计划 + 直升增加，普通户籍生摇号堪比中彩票。
石门教育集团，相信很多家长都不会陌生。以石门中学为核心校，成员校涵盖高中、初中、小学各学段。
但在桂城也只有一所成员校，石中学于2025年4月才是正式纳入石门教育集团管理，成为 “石门系” 一员。
02.
桂城学区房成交表现如何？
因为桂城学区房的质量，大批鸡娃家长砸锅卖铁都要在桂城买房。
我们来看看成交量。
按照当下行情，佛山绝大多数二手房难卖，桂城学区房近一年每个月都有成交，相对其他楼盘一年只有10来套的成交，已经是不错的数据.
这些成交势头比较强劲的小区分为两类：
一种是老破小。
核心区、高配套、低总价，上车门槛凸显。
比如桂江小学对口的江南名居，南海中心小学对口的南海颐景园。
江南名居近3年成交均价跌幅44.6%，目前成交均价才1万/平，对刚需友好，带有优质学位，成交量自然上来了。
另一种就是次新房。
楼龄新，配套好，同样是低总价，深受市场喜欢。
以万科金色城市为例，小区成交均价本就不高，还时不时有笋盘冒出来，100万可以买到一套89㎡三房。
要知道89方总价100万的房源，在高峰期这里可是卖过2.6万/平。
对口桂江小学、桂江二中，小区楼下有公立幼儿园，一辆小电炉走遍千灯湖，生活成本很低了。
佛山当下学位预警，孩子即将面临升学的家长，从居住、学校属性来看，桂城低总价学位壳是不错的选择。
再给大家推荐几组桂城公办中小学组合梯队以及对口的学区房。
第一梯队便是是南海中心小学+灯湖中学，佛山TOP1公办学校组合。
对口的是万科金御华府、怡翠花园、怡翠馨园、颐景园、万科金色家园五大金刚。
万科金色家园挂牌价最便宜，但面积更小。
怡翠花园楼龄最高，目前有房源挂牌138万，不过面积段较小。
万科金御华府挂牌价较高，小面积户型也要179万。据说住在这里较多的是政企单位的业主，圈层较好。
第一梯队还有灯湖小学+灯湖中学，对口的万达华府最为便宜。
再告诉大家一点，灯湖系中小学组合都算优质学区，对口楼盘有改善、刚需，看个人预算需求选择。
桂江系偏第二梯队，桂江小学+桂江二中也曾叱咤风云，有对口次新小区，也对口老破小。
时代名轩分南区和北区，楼龄19年。北区均价较低，有小户型产品。
平洲中心小学+平洲二中对口的康怡花园、康怡丽苑、乐怡花园，楼龄已经超过20年。
康怡花园建设年限跨度大，早期的是步梯房，后期的是电梯房。
这个组合对口的楼盘越秀星汇云锦楼龄约10年，周边有桂城地铁站、悦汇广场。
小区挂牌总价低至56万，需要注意的是，这也是小面积产品。
桂城购置学区壳，见仁见智，总体来看，我们可以归纳为以下3点：
1）确认所购房屋是否属于入读学校的学区，有时候所购房屋虽然距离学校仅一墙之隔，但不一定是“学区房”。
2）老破小学区房，要做好面对市场苛责的准备。五六年后的老破小，或许是没法住人的。如果选择转让，可能都找不到人接手。
3）虽然要鸡娃，但房子是一辈子的事情，“学铁商”组合不可或缺。
最后，我们需要注意的是，桂城街道平西、海逸、石肯、桂南社区管辖有变动，调整后学区有可能微调，家长们需密切关注2026年学区划分公布。
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