近日，万科又甩卖学校了，战略收缩下的非主业资产剥离。
一、最新事件：济南学校资产挂牌转让
2026年4月17日，济南万科企业在山东产权交易中心预披露挂牌转让济南外海实验企业管理有限公司100%股权，挂牌时间为4月17日至5月18日。该公司由济南万科全资持股，注册资本500万元，经营范围包括教育咨询、计算机软件开发等。
关键细节：
• 该公司早期注册名称为"济南万科教育咨询有限公司"，2026年3月27日才变更为现名
• 截至2026年3月31日，公司资产总额9118.09万元，负债总额和营业收入均为0，利润总额4609.48万元
• 转让未披露底价，仅标注"面议"
二、核心背景：万科遭遇史上最严重财务危机
此次资产出售的直接驱动力是万科面临的严峻财务压力。
1. 巨额亏损创纪录
• 2025年万科实现营业收入2334.3亿元，同比下降32.0%
• 归母净利润亏损885.6亿元，同比下降79%
• 这是万科上市以来最差的年度业绩，被称为"A股亏损王"
2. 债务压力巨大
• 截至2025年末，万科有息负债合计3584.8亿元
• 其中一年内到期的有息负债1605.6亿元，占比44.8%
• 持有货币资金仅672.4亿元，不到即将到期债务的一半
• 2026年4月至7月将面临集中到期公开债112.7亿元，兑付压力尤为突出
3. 战略收缩已成必然
早在2024年，万科就宣布除综合住宅/社区开发、物业服务、租赁公寓三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业财务投资。2025年业绩说明会上，万科管理层明确表示将"聚焦收缩，坚守核心城市与优质项目，对非核心区域、低效项目和业务加快梳理优化"。
三、历史回顾：万科教育业务的兴衰历程
1. 起步阶段（1996-2010年）
万科涉足教育领域始于1996年，当时与复旦大学附属中学联合创办了上海市民办复旦万科实验学校。这一时期，学校主要作为房地产开发业务的配套。
2. 战略扩张期（2010-2017年）
• 2010年：万科从"社区学校"维度开启"城市配套服务商"的教育产业之路
• 2014年：随着房地产进入"白银时代"，万科明确提出转型"城市配套服务商"，教育成为战略新业务
• 2015年：万科联手深圳中学共建万科梅沙书院
• 2017年：万科上海教育正式推出"德英乐"教育品牌，建立公办、民办、素质教育三大教育体系
3. 全国布局高峰期
截至2017年5月，万科教育已在全国20余个城市全面开展，以北上广深等核心城市为中心加速全国化扩展。在济南，万科除了本次转让的学校，还建设运营了济南高新区伯乐实验学校、万科金色悦城·新著配套小学等多个学校。
4. 教育业务规模
• 梅沙教育作为万科教育板块的重要组成部分，截至2025年4月，旗下拥有全日制学校10所、幼儿园15所，在校人数17000余人，教职工2100余人
• 德英乐教育品牌实质参与教学管理的学校及幼儿园已达到15所，累计在读人数超过8000人
四、行业趋势：房地产企业集体退出教育领域
1. 政策环境变化
• 2021年"双减"政策实施，给教育行业带来根本性变化
• 民办教育分类管理改革深化，营利性学校监管加强
• 政策导向更倾向于公办教育普惠性发展，教育公平成为主旋律
2. 地产资本退潮
• 深圳等地出现民办学校举办者变更，地产资本逐步退出
• "地产+教育"模式面临挑战：教育项目需要长期投入，与地产项目的高周转、高回报逻辑不同
• 国际学校资深从业者指出："如果学校不赚钱甚至一直亏损，很可能会被早点卖掉或关掉，'断臂求生'也不是不可能的"
3. 典型案例
• 绿城服务剥离非主业教育资产MAG，回归物业服务主航道
• 博实乐（碧桂园教育板块）退市，标志着"教育+地产"模式面临重大调整
五、济南外海实验学校的特殊性
1. 学校基本情况
济南市外海实验学校创建于2005年，占地面积18000平方米，拥有24个教学班、140余名教职员工、880多名学生，是一所小学六年制高标准寄宿制民办学校。学校由济南外海房地产开发有限公司投资，与槐荫区教育局联合办学，全方位引入济南外国语学校的管理。
2. 万科在济南的教育布局
2017年左右，济南万科正式推出由自营教育和配套教育两条业务线构成的济南万科大教育平台，并宣布未来五年内计划在济南布局二十余家成长中心、多所幼儿园以及小学、初中、高中、户外营地、城市营地等产品。
六、未来展望与影响
1. 对万科的影响
• 现金流改善：出售非主业资产可快速回笼资金，缓解短期债务压力
• 战略聚焦：集中资源发展住宅开发、物业服务、租赁公寓三项核心业务
• 减亏控亏：通过剥离亏损或低效业务，遏制新增亏损
2. 对教育行业的影响
• 资本退出：地产背景资本在教育领域的投资将更加谨慎
• 专业化运营：教育机构需要更精细化的运营，从学校定位、资金规划、教学管理等方面提升竞争力
• 公办教育强化：政策导向将更倾向于公办教育普惠性发展
3. 对房地产市场的影响
• 配套价值重估：教育配套对房地产项目的溢价作用可能减弱
• 开发模式调整：房企需要重新思考多元化业务的布局逻辑
• 风险防控：其他房企可能效仿万科，加速清理非核心资产
七、结论
万科"甩卖学校"并非孤立事件，而是房地产行业深度调整背景下，企业为求生存而做出的战略选择。这一举动反映了几个关键趋势：
1. 房地产企业正从多元化扩张转向聚焦主业，非核心业务成为首批被剥离的对象
2. 教育去资本化趋势明显，政策环境变化使"地产+教育"模式难以为继
3. 现金流成为房企生存的关键，资产变现能力比资产规模更重要
对于万科而言，出售学校资产只是其应对危机的一系列举措之一。未来，万科能否成功化解债务危机、实现经营改善，不仅取决于资产处置的速度和效果，更取决于房地产市场的整体复苏进程。而对于整个行业来说，万科的这一选择可能预示着更多房企将加速退出非主业领域，重新聚焦房地产开发这一核心能力。
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