手里攥着千万预算，在上海买房却成了“鸡肋”|上海市|买房|全年二手房均价|南翔|地段|徐泾|换房|新房|鸡肋

上海买房人正在“反向操作”：宁往外走，不往里挤

从挤内环到奔外环：上海置换客的集体转身

上海千万预算买房，为啥越来越多人选择了“退一步”？

上海楼市新现象：有钱人买房，方向反了

你敢信吗？1000万预算在上海看房，销售跟你说“要不您看看外环？”

这不是段子，是真事儿。

就在前几天，我一个朋友拿着1000万预算跑了十几个楼盘，回来跟我说了一句让我印象深刻的话：“我现在终于理解了什么叫‘高不成低不就’。”

四五年以前，1000万在上海买房，目标特别明确：往市中心冲，往静安、徐汇、黄浦挤，往更好的地段扎。大家脑子里装的都是同一个公式——置换等于向上。

可现在呢？风向彻底变了。

越来越多手握1000万的人，开始主动往外走。以前瞧不上眼的徐泾、南翔、三林、颛桥，现在成了他们认真研究的对象。甚至有不少家庭宁愿放弃地段优势，也要换更大的空间、更舒服的社区、更好的产品。

上海楼市，正在上演一场“反向换房”的大戏。

不是钱少了，是购买力被掏空了

很多人第一反应是：是不是1000万贬值了？

还真不是。票面还是那个票面，但你能换回来的东西，少了一大截。

过去几年，上海新房市场发生了三个肉眼可见的变化。

第一个变化：市区新房越来越贵。内环内的新房均价一路往上蹿，核心区域几乎被豪宅产品包场了。普通改善家庭能选的项目，掰着手指头都数得过来。很多以前1000万还能碰一碰的产品，现在门槛已经抬高了一大截。中环的套均价格干到了1700万以上，外环的套均价格也摸到了1000万的门槛。

第二个变化：户型越来越大。土地出让规则调整后，中小户型配比限制放开了，开发商纷纷转向改善型大户型。面积大了，总价自然跟着涨。以前1000万能买100平米以上，现在同样的钱，可能只能拿下八九十平米。

第三个变化：新房标准越来越高。立面、公区、会所、装修标准，这几年全面升级。更好的产品意味着更高的成本，而这些成本最终都会反映到房价里。

所以你看，不是1000万变少了，而是1000万能买到的东西，比以前缩水了不少。

1000万到底还能买哪儿？

如果看二手房，情况就很清楚了。千万预算的二手房中，180平米以上的改善大户型是成交主力，而且这类房源的占比每年都在涨。最关键的是，这些房源将近70%都位于外环以外。

这个数据恰恰印证了当下的置换趋势：很多人愿意牺牲地段，向外走，换取更舒适的生活空间。

具体来看，1000万在外围区域的选择余地还是挺大的。比如闵行颛桥的好世樱园，低密度带花园社区，适合追求居住舒适度的家庭；浦东金桥的碧云新天地二期，周边配套成熟，流通性强，是置换自住的靠谱选择。

新房方面，今年1000万左右的供应主要集中在这几个板块。

两条完全不同的路

第一条路：坚持市区。如果你觉得每天通勤时间很重要，离不开成熟配套、教育资源、商业氛围和交通便利，那就选这条。杨浦东外滩是个不错的选择，18号线直达，12号线覆盖北段，远期还有24号线规划。興華里85平洋房单价12万，中铁云璟外滩低楼层95平非标户型单价11万出头，保利江山印108平三房单价11万，尚发馨院94-100平单价11万。还有三林滨江，8号线、在建19号线和规划26号线三轨交汇，直达前滩、陆家嘴，板块还配了约240公顷楔形绿地，华润万象汇和瑞安三林新天地两大商业已经签约。前滩滨江道89-99平小户型单价11.7万，前滩尚品103平三房也在预算范围内。

第二条路：反向置换。把预算放到外环甚至外环外，换来真正意义上的改善产品。徐泾有2号线和17号线直达虹桥枢纽，双高架通行市区，蟠龙天地、天空万科广场等商业全部落地。同等千万预算能拿下新规后的大四房产品，比如宝业虹桥国展里153平、绿城悦海棠136平。南翔有11号线和在建嘉闵线双轨交，南翔印象城、山姆会员店等配套齐全，河湖绿地充足。华润时代云境同预算可入手低密叠墅或大四房，央企打造，产品力出众。

反向换房也有坑

看到外围产品越来越好，很多人容易冲动。觉得既然能买更大的房子，那当然越大越好。

其实未必。

反向换房有几个现实问题绕不开。最直接的就是通勤。每天多花一个小时上下班，一年就是几百个小时。时间成本其实非常高。还有配套兑现的问题。不少新城规划都很漂亮，但真正成熟往往需要几年甚至更长时间。如果过于相信规划而忽略眼前生活，很容易产生落差。另外资产流通也是个大问题，不同板块未来的市场表现本身就有差异，并不是所有外围板块都能获得同样的发展机会。