最近朋友圈流传这么一句话：“2026年买房，要比2021年买房少奋斗20年。”
别说，这话还真有点道理，以前房价居高不下，现在很多比以前打了半折。
再加上，首付比例、贷款利率降到了历史最低，如今不仅上车门槛低了，买房以后的还贷压力也减轻不少。
而且，最近税收方面优惠也更大了，比如之前明确的是，140㎡及以下的，按总房价1%收契税；140㎡以上的，按1.5%的税率征收契税。
还有现在在这个基础上，房产交易再又降税40 ％！其中个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
但但也有人后悔买早了。比如网友@程欢欢就说，她家95平米的房子，当初按1.5%交契税，现在降到1%，她那套400万的房子等于多交了2万块。
看来什么事也不能太着急啊！未来的房子是“黄金价”还是“白菜价”，王健林早做过预判。
01.数据解读市场情况
①房子总量过剩
此前就有数据出炉，全国有6亿栋建筑，虽不都是城市房子，但按存量也足够了咱们的居住需求，更何况，城镇化率已经提升至65.2%。
供过于求在很多城市已经变成了常态，这种情况下，想要回到原来的持续上升期有难度。
②刚需购房者减少
除了供给多，这两年的人口结构也发生了变化，比如老人越来越多，这个群体已经没有购房需求了，还有年轻人也越来越少，比如出生率持续下降，2016年近两千万的新生儿，现在已经跌幅近50%。
还有，当代年轻人买房也没以前那么迫切了，毕竟他们有很多人靠继承就能解决住的问题，因此在供给多过于求的区域，未来的下行压力可能继续增大。
③房价与收入失衡
以前房一路飙升，很多人不工作，靠买卖房子就实现了财富快速增值，然而这也导致房价增速远超收入增长。
比如在大城市，房价收入比涨到了30倍，小城市也突破了万元大关，普通人即使掏空6个荷包一样遥不可及。
④二手房市场火热
这两年开发商也难，为了快速回笼资金他们也是各种降价活动，奈何市场相对冷清，不过大城市二手房市场却呈现出积极的信号。比如上海12月二手房(含商业)成交量再度突破2.3万套，已经连续两个月成交超过2.2万套，创下近8个月新高。
这一现象似乎表明，购房的需求依然强劲，人们对房价的预期也在逐渐好转。在政策的持续促进下，价格逐步回归理性。
02.王健林的三大预测
看当前形势，未来房价何去何从？其实很早之前老王就说了：世界上没有哪个地方的房地产兴旺能超过50年，一般来说，20年已经达到饱和状态。所以2016年后不少地产大佬都在卖卖卖的路上，他们看得更清醒：
1、房地产进入一个深度调整期
老王指出，房企之前盲目扩张，欠债太多，导致不少项目烂尾。这个调整修复的过程可能需要3—5年。房地产的“黄金二十年”已经过去，接下来将面临新的挑战和机遇。
2、行业迎来大洗牌
这两年市场开始出现两极分化趋势，其中负债率超过100%的房企可能倒闭或重组。未来市场会更看重房子质量，而不是盲目扩张。公摊面积可能会取消，新房阳台赠送面积也在增加。
3、对“软着陆”持乐观态度
一系列扶持政策，包括像降息、减税，都是为了减轻大家买房负担、刺激需求。同时推进老旧小区改造，用时间换空间，让楼市平稳调整，避免大起大落。
此前王石在预测未来楼市时，也表示对未来房地产市场的态度较为乐观，咱们与日本和美国当年通过刺破泡沫实现的“硬着陆”不同，咱们属于政策市。通过出台各种救市政策，我们有望避免短期内楼市的大幅波动，实现一种“软着陆”的状态。
03.普通人做好3个准备
这种大背景下降价卖房，到底是“愚笨”还是“明智”？面对复杂的楼市变化，普通人千万不要误判，需要做好以下三大准备：
1、超高楼，建议早点考虑出手
市场调整期，首先受到冲击的是那些房龄较长、老旧的小区。这种老房子结构老，随时间推移居住体验愈发不佳。
其次就是超过30层的超高层，这种住宅公摊大、得房率低，以后电梯、管道老化，维修成本更高。而且消防云梯一般只到18层左右，再高救援困难，安全隐患大。
2、低密度洋房、多层会更值钱
相比之下，这类房子低密度，公摊少，物业维护成本低，居住舒适度高，未来会更受欢迎，可能成为市场上的“硬通货”。
3、一二线房子可留，三四线房子放弃
人口正从小城市流向大城市。这也预示着，以后一线城市和部分二线城市的房地产市场仍然具有较大的潜力。
但那些产业经济滞后，人口持续流出的三四线甚至十八线，未来下行风险依旧较大，所以如果手上有三四线多余的房，可以考虑置换到一二线，把负债变成更有潜力的资产。
总结，还是那句话，不管买房卖房，首先你要考虑的是，钱，放哪里才能更保值。
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