作者：MAMIANA
来源：MAMIANA HOUSE
文章已获授权
最近日本出了一本书，名字很刺眼：
《2035年 増える富・消える富の見分け方》
《インフレ地獄を生き抜く資産戦略》
作者小林大祐，是日本的不动产投资家，也被称为“不動産アニキ”。
这本书大概讲的是：如果日本真的进入长期通胀时代，哪些资产会变得更值钱，哪些资产会慢慢被淘汰。
但我觉得里面最有意思的，不是具体买什么资产，而是它提到的一个判断：
东京正在“香港化”。
这个说法，和我之前讲过的“日本正在变成一个大号高级版泰国”，其实是一回事的两面。
“高级泰国化”，说的是消费。
“香港化”，说的是资产。
前者是：
好餐厅、好酒店、好旅游地，越来越多是外国游客和外国人在消费。
后者是：
好地段、好房子、好社区，越来越不是普通本国人买得起的东西。
这两个趋势合在一起，可能就是未来日本最值得观察的变化。
1. 东京为什么会“香港化”？
这里说的“香港化”，不是说东京真的会变成香港。
而是说：
东京核心区的房子，越来越不是按照日本普通人的工资来定价，而是按照全球有钱人的购买力来定价。
香港最典型的问题就是这个。
香港本地年轻人买不起房，当然有很多原因，但最核心的一点是：香港房子早就不只是“住的地方”。
它是全球资本的资产。
是富人的避险工具。
也是身份、教育、金融、移民、资产配置的一部分。
所以香港房价不完全看本地人工资。
它看的是全球资金。
现在东京核心区，也开始有一点这个味道了。
日元便宜。
日本安全。
东京基础设施好。
医疗、教育、治安、服务都稳定。
外国人买日本不动产的门槛也不算特别高。
于是东京的好房子，不再只是日本人的房子。
它开始变成亚洲富裕层眼里的“安全资产”。
对日本普通人来说，一套东京核心区公寓，可能是一辈子的负担。
但对海外富人来说，它可能只是资产配置的一部分。
这时候，本地人当然就很难竞争。
2. 外国人觉得日本便宜，日本人觉得日本贵
过去很多人对日本的印象是：
日本虽然工资不高，但生活稳定。
普通人认真工作，也能租到不错的房子，吃到不错的餐厅，去国内旅游，周末泡温泉，偶尔吃一顿好料。
日本最有魅力的地方，其实就是这种“普通中产也能过得体面”的感觉。
但现在，这个平衡正在被打破。
日元贬值之后，日本在外国人眼里变便宜了。
拿美元、港币、新币、人民币资产的人来日本，会觉得：
东京酒店不算贵。
日本餐厅不算贵。
日本服务太便宜。
日本房子也没有想象中贵。
可是日本人自己不是拿美元工资。
日本人拿的是日元工资。
所以同一个日本，对外国人来说是“打折天堂”，对日本本国人来说却是“越来越贵”。
这就是今天日本最微妙的变化：
外国人觉得日本便宜，日本人觉得日本贵。
3. “高级泰国化”和“香港化”，其实是同一件事的两面
我之前一直说，日本正在变成一个“大号高级版泰国”。
这个说法不是贬义。
泰国有很多高级酒店、高级餐厅、高级度假区。
曼谷、普吉、清迈的一些好地方，服务很好，体验很好，价格对欧美人、香港人、新加坡人来说也不算贵。
但问题是，那些地方很多时候已经不是本地普通人消费的地方。
它们是给外国游客、数字游民、海外退休人群、跨国公司高管、当地富人消费的。
本地人当然也生活在这个城市里。
但很多高端消费空间，已经跟普通人的日常生活脱节了。
日本现在也有一点这个趋势。
京都的高级酒店，谁在住？
东京的高级寿司，谁在吃？
北海道的滑雪度假村，谁在买房？
银座、六本木、麻布台、白金、湾岸的高端公寓，谁在配置？
当然不全是外国人。
但越来越多的消费和资产，确实已经开始被“外部购买力”重新定价。
这就是我说的“大号高级泰国”。
而这本书作者提到的“东京香港化”，其实就是同一件事的另一个侧面。
高级泰国化，讲的是消费。
香港化，讲的是资产。
消费上，日本越来越像一个高级旅游目的地。
资产上，东京核心区越来越像一个国际化资产配置市场。
4. 这本书真正讲的不是“买房”，而是“资产分层”
这本书表面上是一本资产配置书。
它讲不动产、黄金、加密资产、日元、美元，也讲通胀时代里哪些资产会留下，哪些资产会消失。
但我觉得它真正有意思的地方是：
通胀时代，资产不是一起上涨，而是被重新筛选。
以前大家觉得，日本是一个不怎么通胀的国家。
钱放在银行里，好像也没什么问题。
工资不怎么涨，物价也不怎么涨。
今天存下来的钱，过几年价值也差不多。
但如果通胀真的变成长期趋势，逻辑就完全变了。
钱本身会贬值。
现金、普通存款、弱日元资产，都会慢慢被稀释。
另一边，稀缺资产会被重新定价。
什么是稀缺资产？
东京核心区的土地。
再开发区域。
外国人也愿意买的房子。
有全球需求的城市。
黄金。
海外资产。
强货币资产。
作者并不是简单说“日本所有房子都会涨”。
恰恰相反。
他的意思更像是：
未来日本资产会分裂。
好资产越来越贵。
差资产越来越没人要。
核心城市越来越贵。
地方空置房越来越多。
有钱人越来越会配置资产。
普通人如果只拿着现金，可能什么都没做，却发现自己越来越穷。
这就是“増える富”和“消える富”的区别。
5. 东京的塔楼公寓，真的永远安全吗？
这里还有一个很重要的点。
很多人一听到“东京房子会涨”，第一反应就是：
那是不是应该去买东京塔楼公寓？
但这本书并不是在无脑鼓吹塔楼公寓。
相反，小林大祐也讨论过“タワマンバブル”，也就是东京塔楼公寓泡沫的问题。
这点很重要。
因为普通人最容易误解“东京香港化”。
大家可能会以为：
既然东京核心区越来越贵，那我随便买一套都安全。
但现实不是这样。
越是涨得快的资产，越要看它背后到底是谁在买。
如果是因为真实居住需求上涨，那是一回事。
如果是因为低利率、外资、投资热、身份焦虑一起推上去，那就是另一回事。
尤其是都心的塔楼公寓。
它确实有优势：
地段好。
流动性强。
租客多。
看起来很高级。
外国人也认识。
但它也有风险：
价格已经很高。
管理费和修缮费可能上涨。
同质化供给不少。
一旦利率上升，贷款压力会变大。
一旦外资买盘减少，流动性可能变化。
一旦市场情绪反转，最先被抛售的也可能是这些“金融商品化”的房子。
说白了，东京核心区的好房子可能会继续贵。
但这不代表所有东京房子都安全。
更不代表普通人可以闭眼冲塔楼公寓。
有些房子是资产。
有些房子只是被包装成资产的高价消费品。
这是普通人最需要分清楚的地方。
6. 香港化最可怕的，不是房价贵
很多人理解“香港化”，只会想到房价贵。
但我觉得，香港化最可怕的不是房价本身，而是城市开始分层。
有钱人住核心区。
普通人被推远。
好餐厅服务有钱人。
好商圈服务游客和富人。
好学校、好医疗、好社区，慢慢和资产绑定。
最后，城市还在这里，但普通人能进去的空间越来越少。
这才是香港化真正的含义。
东京如果继续这样走，也可能出现类似情况。
不是东京没有钱。
东京会越来越有钱，越来越国际化，越来越受外国人欢迎，越来越像亚洲富人的资产配置地。
但问题是：
这些钱和普通日本人的生活，不一定有关系。
一个城市可以越来越繁荣。
同时，它也可以让普通人越来越难生活。
这才是“香港化”的核心。
7. 通胀不是让所有人一起变穷，而是让社会重新分层
很多人理解通胀，只会想到超市变贵、餐厅涨价、房租上涨。
但真正深层的通胀，是资产分层。
没有资产的人，感受到的是生活成本上涨。
有资产的人，感受到的是资产价格上涨。
只拿工资的人，会觉得什么都变贵了。
有核心资产的人，会发现自己的资产越来越值钱。
所以通胀时代最残酷的地方在于：
它不是让大家一起变穷，而是让没有资产的人变穷，让有稀缺资产的人变得更富。
这也是为什么“东京香港化”这个说法值得警惕。
香港的问题不是没有钱。
香港非常有钱。
但它的问题是，钱和普通人的生活脱节了。
房子越来越贵。
好地段越来越贵。
高端消费越来越多。
城市越来越国际化。
但普通年轻人越来越难进入这个游戏。
东京如果继续这样走，也可能出现类似情况。
不是日本变穷了。
而是日本的好东西，越来越不属于普通日本人了。
8. 日本未来可能不是整体变贵，而是高度分裂
所以我觉得，日本未来不会简单变成香港，也不会简单变成泰国。
它会变成一种更复杂的形态：
东京核心区，越来越香港化。
旅游和高端消费区，越来越高级泰国化。
地方城市，继续人口减少和空洞化。
普通日本人，夹在中间。
东京、京都、北海道、冲绳、福冈，这些有外部需求的地方，会越来越贵。
因为它们不只是给日本人用的。
它们会被游客、海外富人、外资企业、移居者、投资者一起重新定价。
但日本大量地方城市，又不会因此变好。
相反，很多地方还会继续老龄化、人口减少、空屋增加。
所以未来日本不是整体上涨，也不是整体衰退。
而是高度分裂。
有全球需求的日本，越来越贵。
没有全球需求的日本，继续变空。
有资产的人，越来越舒服。
只靠工资的人，越来越吃力。
9. 日本最微妙的矛盾
从外国人视角看，日本太有吸引力了。
安全。
干净。
服务好。
吃得好。
交通方便。
医疗稳定。
城市有秩序。
文化有魅力。
房产相对欧美、香港、新加坡还不算贵。
所以外国人会觉得：
日本真香。
但从日本本国普通人的视角看，感受完全不同。
工资涨得慢。
物价开始涨。
房子越来越贵。
旅游地越来越贵。
好餐厅越来越难订。
东京核心区越来越买不起。
年轻人越来越难靠工资积累资产。
这两个视角同时成立。
所以日本最有意思的变化，不是简单的“变穷”或者“变富”。
而是：
外国人眼中的日本越来越便宜，
日本人眼中的日本越来越贵。
这句话，可能就是未来十年日本最大的矛盾。
10. 城市还在，但好东西可能越来越远
这也是为什么我觉得这本书值得看。
它表面上是一本资产配置书，讲怎么在通胀时代保护财富。
但从社会观察角度看，它其实提出了一个更大的问题：
当日本进入通胀时代，日本过去那种“普通中产也能稳定生活”的社会结构，还能维持多久？
过去三十年，日本虽然经济不算强，但它有一个很大的优点：
便宜。
稳定。
均质。
便利店便宜。
餐厅便宜。
服务便宜。
房租相对可控。
社会差距没有那么刺眼。
但如果未来日本的核心资产被全球资本重新定价，高端消费被外国游客重新定价，日元又长期偏弱，那么日本就会慢慢变成另一个样子。
对外国人来说，日本会越来越像天堂。
对日本普通人来说，日本可能会越来越像一个自己也消费不起的国家。
这不是一天发生的。
它会很慢。
先是高级酒店涨价。
然后是热门餐厅涨价。
然后是旅游地涨价。
然后是核心区房子涨价。
然后是租金上涨。
最后，普通人发现：
自己生活的城市还在这里，
但城市里最好的东西，已经离自己越来越远。
所以，“日本香港化”真正的含义，不是东京会变成第二个香港。
而是：
日本的好地段、好房子、好消费、好服务，正在从本国中产的生活空间，变成全球富人的消费和资产配置空间。
这个趋势如果继续，日本会越来越受外国人欢迎。
但同时，日本本国普通人的生活压力也会越来越大。
一个国家可以对外国人越来越有吸引力，
同时对本国普通人越来越不友好。
日本现在可能就走在这条路上。
如果你对这个话题感兴趣，可以去看看小林大祐这本：
《2035年 増える富・消える富の見分け方》
它不一定所有观点都要完全同意，但它提供了一个很有价值的观察角度：
通胀时代，真正被改变的不是物价，而是社会结构。
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