一个楼盘开发了25年，李首富终于想套现跑路，可惜北京人太不给面子了。
位于北京朝阳区的逸翠园，近日突然传出推盘消息，长江实业旗下的和记黄埔地产公告称，已取得逸翠园现房销售许可证，一次性加推50套联排别墅，最高单价约9.9万/平，单套总价约3000万。
这不是一起普通的开发商预售转现房销售案例，逸翠园是李首富在北京的最后一个项目，上一次正式开盘是2024年7月，单价只要9.8万，比周边房价低超10%，结果去化率差到连20%都不到。
虽然逸翠园一期要追溯到2005年，自李首富拿地才过去了4年，楼面价1750/平的成本，卖给北京人9230/平，才赚了不到6倍的价差，不算过分吧。
但7个亿的拿地资金被锁20多年，即便按最保守的2%年均定存算，利息都有6个亿了，李首富囤地这么多年，不捞个几十倍自然是说不过去的。
结果却是狠狠打了首富的脸，2024年7月逸翠园二期开售，首富大张旗鼓召集了各大房产中介机构一块卖房，拿出高额返佣，还让中介们立下了军令状，就算是毛坯房，可价格定的比周边楼盘10万+的行情低了近20%。为的就是在让利1倍的同时，能顺顺利利赚走50倍，李首富的算盘打的是啪啪响。
本以为能一炮而红，甚至上演几百套房源当天售罄的好戏，没想到来了上千号人看房，却几乎都中介雇来的托，大家都只是看看，拿了200块车马费就走了，真正出钱选房的人寥寥无几。
李首富怒了，眼看一年都没卖出去几套房，套现跑路的美梦被迫一推再推。2025年5月，等不到楼市复苏的李首富，悄悄拿出了一批特价房，把价格从9.8万打到了7万，等于是打了七折，试图靠这种偷鸡摸狗的手段慢慢去化，如果能快速出手的话，过段时间就再来一波。
没想到又出变故，第一批买房人怒了，大闹售楼部，要求退钱退房，吓得那些本来想买的人，也都不敢买了。
这搞的项目方很难办，不知谁出的馊主意，第一批买房人相继接到御翠园的电话，承诺给网签业主110万的“装修大礼包”，而且没有任何附加条件。目的是安抚搞定老业主，好能顺利的把房卖掉。
后来去化情况依然糟糕，到2026年初，整个项目去化率才20%出头，远远没有达到首富的预期，于是项目方拉屎往回坐，毫无缘由的向老业主又收回了“装修礼包”，也取消了七折特价房活动，搞的不少老业主心态爆炸，拒绝收房。
御翠园就这样磕磕绊绊走到了今天，直到最近拿到了现房销售许可证，李首富铁了心准备把房子卖到9万+，不赚他个大300亿不肯罢休，但他的算盘很难如愿，就是重新再打七折都不一定有人买单。
有钱的京爷们，都会算这笔账：
第一，老李太不厚道，拿地25年都快捂臭了，剩下的产权等你住进去的时候，顶多只有40年。
等于用住宅的钱买了公寓的产权，房子还没转到子女手里，可能就得支付高额的产权续期费用。
第二，御翠园的项目和户型设计是十几年前的过时货，几千万买套老古董，怎么想心里都很难平静的接受。
第三，这个房子还都是毛坯房，买来先费时费力的装修，还得多花几百万。别看比周边房价便宜，那是去除了装修的价格，刨除这部分成本，李首富是一点亏都不吃。
所以说，李首富自从2013年开始从大陆撤退，清仓几十个项目，套现1178亿港币，用的手段就是下三滥的“囤地捂盘”大法，一个项目动辄就是20年以上，几百上千块的楼面价，轻松翻几十倍卖到数万。
这种打法在2020年9月的时候，被四川成都点名公开拉黑，明令禁止当地银行给和记黄埔地产融资。间接给李首富下了逐客令，不欢迎他来成都投资，因为这种极端自私的玩法，害惨了不少地方。
一开始大家把李首富当招商引资座上宾，最好的地廉价卖给他，地方城市规划甚至围绕李首富的项目展开，不想首富琢磨的是怎么把地卖到最高价，全然不顾留给地方几十年牛皮癣般的烂尾楼。
商人的精明，做到这份上，没人敢说比他更懂赚钱，但也没有地产老板比他更没底线，许皮带估计都得自愧不如。
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