你有没有算过？温哥华一套 1993 年的老房子，当年卖 350 美元，如今市值涨到 200 万美元。当年投 20 美元买这套房，现在能值 170 万美元；但要是把这 20 块投进标普 500 指数，只能拿到一半收益。
这不是温哥华独有的问题，经合组织数据显示，全球多数大城市房价涨幅比收入快 16%，美加澳等国差距更大。到底为啥房价贵到离谱？又能不能破解？
二战后美国怕再陷大萧条，推出政策帮普通人贷款买房当储蓄，加拿大等国也效仿，推出政府担保的房贷保险。这主意起初不错，帮普通人存下长期储蓄，稳住社区。
但问题来了：房子不像工厂，不生产产品、不赚利润，你顶多在里面睡觉吃饭。工厂越做越大是因为销量涨、利润高，但房子不能主动增值。房价上涨的核心，全靠供需失衡 —— 需求涨但供给不增，价格自然往上窜。
首先是住宅分区限制。旧金山最早推出分区规则，把土地分成住宅和非住宅，初衷是保护富人社区，结果近年数据显示，75% 的旧金山住宅用地只能建独栋或小复式楼，温哥华更夸张，占比高达 81%。
不少人打着 “保护社区环境” 的旗号反对新建住房，本质是既得利益者不想让房价下跌。比如加州的环保法案，原本是治工业污染，却被房主用来阻挠盖房；温哥华的景观保护规定，限制楼宇高度，硬生生掐住了供给。有研究说，哪怕微调景观限制，几十年内能多建 30 万套住房。
还有低房产税。沃伦巴菲特曾吐槽，他在奥马哈 50 万美元的房子，每年交 141 美元税；加州 400 万美元的房子，每年只交 2064 美元，这太不公平。加州的 13 号提案限制房产税，按购房价的 1% 征收，每年涨幅不超 2%，还要议会三分之二多数才能废除，几乎没人敢碰。
研究早就证明，高房产税能提升住房负担能力，尤其对年轻人友好，但年轻人不是投票主力，政客为了选票不敢加税。
更离谱的是自住房免征资本利得税。新西兰、加拿大等国，卖自己住的房子不用交税，还能反复套用这个政策 —— 买一套涨了卖了再买，次次都免税。相当于上班交税、开店交税，靠房子躺着赚钱却一分税不用交。
还有开发费。多伦多的开发费能占到房价的 20%-25%，旧金山也有 18% 的附加成本，开发商自然会把这笔钱加到房价里，最终买单的还是普通人。而房产税能鼓励开发商建更多房，稳定房价，这道理谁都懂，但政客就是不肯改。
外商炒房也是一大推手。葡萄牙为了救欧元区危机，推出黄金签证，外国人投 50 万欧元买房就能拿居留权。近年数据显示，葡萄牙房价涨了 191%，但工资只涨了 60%，房价增速是工资的三倍。加拿大的魁北克投资移民计划，外国人给政府 100 万加元无息贷款，就能拿永居，90% 的申请者不去魁北克，反而扎堆温哥华、多伦多，直接推高当地房价。
还有政府兜底。加拿大政府通过住房贷款机构为房贷担保，银行把房贷卖给投资者，风险全由纳税人扛着。还有专门的税收优惠账户，本来是帮人存买房钱，反倒推高了房价；降低房贷门槛，更是让更多人涌入楼市，放大风险。
一旦房价崩盘，政府就得救市。日本 90 年代房产泡沫破裂，土地价值跌了 80%，政府注入 60 万亿日元救市，虽然保住了金融系统，却留下了 “失落的十年”。美国次贷危机、加拿大收购房贷债券，都是在给楼市托底，本质是拿纳税人的钱，给房主的资产买单。
这一切的起点，就是把房子当投资的错误观念。当大多数家庭的财富都绑定在房产上，当楼市成为经济支柱，政客就只能靠托市保住选票 —— 哪怕这会掏空年轻人的未来。
很多年轻人指责开发商囤房抬价，却没看清：这套系统从根上就错了。为了让老年人的资产保值，政客限制建房、压低房产税、纵容炒房，最终买单的都是刚进入社会的年轻人。
你见过多少年轻人会主动投票反对楼市托市？大部分人还在听着政客的 “保障性住房” 口号，却不知道，只要房子还是投资品，房价就永远不可能真正亲民。
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