在杭州全面取消限购后，出现了一个许久未见的场面：大巴车拉客来买房。
事情是这样的，前几天，杭州萧山宁围板块的伟星望奥项目售楼处门前停了两辆大巴车，乘客下车后开始排队参观。
车身上写着“台州市旅游公司”，但他们不是来旅游的，是来买房的，而目的地望奥项目的开发商伟星，就是台州的企业。
老乡来买房，伟星的领导不仅亲自接待，还准备了“厚礼”：品牌家电好礼、到访精美礼品及2万/套的老友高额推荐奖励。
除此之外，这个项目开盘还有一堆眼花缭乱的优惠：买房送家政柜，买车位送地下储蓄柜，车房同购返现10万，精装加配玄关柜、餐客厅储物空间、华为智能系统等，最高优惠24-28万元。
最重要的是，首开的价格有点惊喜，在限价基础上自降2500元/㎡，约31500元/㎡。
可谓“一顿操作猛如虎”，那项目最终销售如何呢？被市场称作“地产黑马”的伟星房产现在发展如何？
01
杭州项目遇冷
先来看伟星望奥项目开盘的成绩单。
项目首开推出248套房源，三个户型110、139、170㎡；但令人诧异的是，截止登记日，报名人数为0，项目遭遇“零认购”。
该项目对外口径是，为了方便客户提前选房，项目主动流摇，实际上已经卖出180套左右。
按照这个说法，该项目去化率已超过70%。
然而，从杭州透明售房网数据来看，截至6月24日，伟星望奥项目销控表内，仅有15套房源显示“已签约”，其余233套房源均为“可售”状态。
自1993年在杭州建造“伟星大厦”后，伟星2021年底在杭州再次拿地，不到3年时间，已落五子。
伟星在杭州先后打造了星瓒颂锦府、咏滨名邸，都带着浓厚的“产品主义”标签，备受市场认可，树立了良好的口碑。
同样，望奥项目虽然在宁围，区位不如前几个项目，但产品力并不差。
该项目打造了该板块独有的三面铝板外立面和3米宽的风雨连廊设计，虽然只有5幢楼，但中央景观的无边泳池、景观绿植等在板块内算是比较亮眼的，而且部分已经实景展示在示范区内并长期保留。
但现实很骨感，开盘还是遇冷了。
要知道，宁围板块曾经也是热点区域的存在，当年的多个红盘中签率都在10%左右，但现在，板块内已有楼盘破发。
宁围板块北侧的景瑞晴海，之前中签率31%，去年3月交付后直接破发，交房后不到一个月，98㎡的二手房源成交价2.9万/㎡，比新房买入价亏了40多万。目前，整个小区有43套房源挂牌销售，抛售率超10%。
伟星望奥项目旁边的次新房顺发美颂城，目前挂牌房源65套，挂牌价3.1万/㎡左右。
地产君了解到，宁围板块未来总部社区规划落地较慢，现有配套与2021年利好集中释放时的差别不大，因此，二手房破发，不再有“一二手倒挂”，板块市场热度下降。
除了望奥项目，伟星在杭州的滨映时代府也遇到了去化难题。
根据杭州透明售房网数据显示，从去年11月领出第一张预售证起，截至6月24日，该项目仍有303套待售的房源。
滨映时代府位于萧山区乡镇，属于杭州外围板块，距离地铁2.9公里。
前期靠产品力及1.8万/㎡的价格优势，吸引了一波本地刚需客自住客；但是，项目面临着客源窄，客户量跟不上的实际情况，因此，续销阶段去化缓慢。
很明显，杭州这两个项目遇冷，和拿地预判出现偏差有一定的关系。
一直以来，伟星拿地整体围绕热点城市的核心地段地块，但在扩张过程中，还是拿到了一些“有难度”的地块。
02
“抄底抄在半山腰”
在房地产黄金年代，伟星房产并没有盲目在全国进行大规模的布局，就在发家的浙江临海以及安徽芜湖等三线城市进行深耕。
从2018年起，伟星才谨慎向省会城市合肥拓展，到了2020年，才彻底决定“走出去”，向南京、武汉、杭州等强二线城市扩张。
这一年，三道红线出台，多个民营房企爆雷，伟星却逆势拿地，以“地产黑马”之势崭露头角走上台前。
2021年，伟星在杭州、武汉等二线城市共拿下19宗地块，拿地总金额达到225亿元。
2022年，也是自公司成立以来拿地最多的一年，拿下20宗地块，总金额达243亿元。
即使在压力颇大的2023年，伟星依然保持拿地热情，以156亿元的拿地金额，位列房企拿地金额排行榜第20名。拿地金额甚至超过象屿地产、保利置业等企业，当年新增货值317亿元。
华东很多典型的城市中，每次土拍几乎都能看到伟星的身影。
哪怕是今年，伟星也在持续拿地，今年2月在合肥花5亿元拿了1宗地。
逆势拿地确实让伟星在短期内尝到了甜头，2022-2023年的销售额也是节节攀升。
2022年，伟星全口径销售额达到340.2亿元，位列行业第53名。
趁着这股发展势头，也是这一年，伟星提出销售目标，计划通过3至5年的时间，实现500-900亿元销售规模。
2023年，伟星全口径销售额357.8亿元，排名升至第42位，权益销售金额排在了第31位。
但是，面对持续低迷的市场环境，逆势拿地策略的效果也逐渐显现出问题。
伟星现在也很烦恼，本以为是抄底，结果抄在了半山腰。
主要体现在房价上，2022年以来华东的几个城市房价平均回调了约20%，2023年以来也回调了差不多10%。
从目前形势来看，整个行业还处在筑底的过程中。
从房价来反推拿地价格，现在来看，前两年拿的地已经显得有点贵了，甚至部分外围板块快算不过账了。
与此同时，市场下行，很多之前的热点板块目前市场也趋冷，比如上面提到的杭州宁围，项目去化困难。
其实，伟星在其他城市也面临着一定的销售压力。
比如，在合肥之前销售状况较好的伟星•翡翠印项目，在市场急转直下后，也面临着去化速度减慢的困境。
据悉，伟星在合肥大多数项目都启动了分销，销售压力可见一斑。
另外，在宁波的伟星·星润名著也存在去化困难，开盘推出526套，13个月去化了235套，去化不足一半。
面对销售压力，从去年下半年开始，伟星房产调整了销售策略，开始适应市场降价销售。
打折比较猛的项目，有合肥伟星滨江道、武汉伟星星悦广场、南京时代悦峰、台州伟星云庐项项目等。
但大幅降价引来了业主的投诉，对企业品牌口碑也形成了一定的挑战。
降价促销、启动分销等常规营销手段虽然一定程度上缓解了销售压力，但伟星整体业绩依然低迷。
今年前5月，伟星全口径销售额107.2亿元，较去年同期的168.8亿元下跌36%，与500-900亿的目标销售额还有较大的距离。
接下来，伟星与大多数房企一样，面临的问题是，如何顺利地消化去库存。
结语
逆势拿地虽然在短期内可以实现规模的扩张，但长远来看，市场的调整可能会带来更多的挑战。
伟星房产当前的困局既是市场调整的一个缩影，也反映了其长期战略的一些挑战。
在行业深度调整期，找到新的突破点，或许是伟星房产实现地产梦的关键。
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