读案、学法、明道理
房屋租赁期间因权责产生的矛盾纠纷时有发生，不论出租方还是承租方都有可能面临中途退租的情况。那么一方提出提前解除房屋租赁合同，是否构成违约呢？
基本案情
2023年6月，房东马某与租客黄某通过中介签订《房屋租赁合同》，合同约定马某将坐落于珠海市横琴新区琴政路588号的房屋租给黄某使用，租期一年，房租每月5000元，租赁押金10000 元，房屋及室内设施损坏由承租人负责恢复原状或赔偿，若是自然损耗或老化无需赔偿。
2024年2月，房屋出现漏水问题；3月9日，租客黄某与房东马某沟通维修漏水事宜，房东马某拒绝维修，并告知中介与租客黄某解除租赁合同，中介转达至租客黄某；3月15日，租客黄某搬离房屋，而后房东马某未退还押金。
租客黄某认为，房东马某系无故单方解除租赁合同，遂诉至横琴粤澳深度合作区人民法院，要求马某按照合同约定承担违约责任，双倍返还租赁押金作为违约金。
房东马某辩称，双方在维修费用承担上产生分歧，租客黄某在双方确定的时间内搬离房屋就是对租赁关系解除的确认，其退出房屋是协商一致的结果，押金用于抵扣租客黄某欠付的物业费等费用。
裁判结果
一审法院认为，租客黄某与房东马某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。双方确认案涉合同于2024年3月15日解除。从微信聊天记录可知，房东马某于2024年3月9日告知中介，其与租客黄某解除合同，中介将该解除合同的意思表示转告租客黄某，并告知租客黄某需于2024年3月15日之前办理。由此可见，解除合同系房东马某的单方意思表示，其仅是告知租客黄某而非协商一致解除合同。
案涉租赁合同约定，只有在承租人拖欠租金超过7天或拖欠物业、水电费超过两个月的情况下，出租人才有权单方行使解除权，而租客黄某在租赁期间并未出现此情况，因此，房东马某提前解除租赁合同构成违约，依法应承担相应违约责任。按照租赁合同中对违约责任的约定，出租方无故提前解除租赁合同、收回房屋的，应向承租方双倍返还租赁押金及未使用的租金，房东马某无故提前解除租赁合同，应向租客黄某双倍返还租赁押金。法院判决房东马某向租客黄某双倍返还抵扣物业费等费用后的剩余押金17473.15元。
房东马某不服一审判决，向珠海市中级人民法院提起上诉。珠海中院二审判决驳回上诉，维持原判。
法官说法
珠海中院法官 陈发
房屋租赁合同合法有效的前提下，合同双方均应恪守履行。合同的解除权并不是可以随意行使的权利，只有当具备约定解除或法定解除的条件时，当事人才可以解除合同。本案中，出租人提前解除合同，既未与承租人协商一致，也非租赁合同中约定的出租人可以提前解除租赁合同的情形，构成违约，应当依法承担相应的违约责任。
来源： 民四庭
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