楼市还在调整期，哪家企业都不轻松。
过去的2025年，我国房地产行业经历深刻重构，全国新房市场规模继续缩水，二手房交易量占比接近“半壁江山”，行业加速跑进“存量时代”。
房产交易也在发生“质的变化”。随着行业供需关系发生重大转折，房产买卖双方都在经历价格与时间的博弈，价格内卷、存量去化，考验着行业每个参与者的定力。
在这样的背景下看贝壳这份2025年财报，结论其实很直接：利润承压是真的，但扛住了，也是真的。
过去的2025年，贝壳实现净收入946亿元，同比增加1.2%；净利润29.91亿元，同比下降26.7%；经调整净利润为50.17亿元，同比下降30.4%。平台全年总交易额3.18万亿元，同比也微幅下降5.0%。
单看利润，这当然算不上一份轻松的成绩单，甚至可以说是近几年“最艰难的一次财报”；但如果放进整个行业的大盘里，这已经是一份带着韧性的财报。
当然还有不少值得细看的信号：二手单量增长11%，创新高；新房业务同比表现好于市场，“非房产交易业务”占比41%，刷新历史纪录；家装业务营收达154亿元，租赁业务首次实现全年盈利。
也就是说，贝壳不只是被动挨打，而是在一边扛压力，一边调整结构。 这才是这份财报真正值得讨论的地方。那身处行业波动周期，贝壳是如何扛住市场压力、“稳住”业绩盘面的？
艰难的1
过去一年，房地产行业在波动中前行，持续变化成为最显著的“不变”。
贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东概括称：市场交易结构正在发生变化，二手房交易在房产市场中的占比持续提升，新房市场内部出现分化、优质新规产品更受市场青睐，年轻客群租住比例提升、租金收益率逐步改善。
房产交易行为也在变化，不是简单的冷或者热，而是复杂度显著提升了。
当下，房产信息越来越丰富，但交易决策越来越复杂，买卖双方成交周期拉长，试错成本越来越高，房产交易正在变成一场非常审慎的家庭资产重组。
对经纪机构而言，简单的信息提供和交易撮合，已经不能满足市场需求。
对贝壳这类平台来说，真正的压力并不只是市场缩量，而是原来那套依赖人海、门店和流量堆出来的增长方式，已经越来越不适应今天的市场了。
这也是为什么，贝壳2025年最值得注意的不是“规模有没有继续冲上去”，而是它在主动调整自己的增长方式。
比如在直营链家业务上，贝壳过去一年做了组织和规模优化，调整门店与经纪人结构，把资源往高效产能和核心区域集中。
这背后的逻辑很清楚：市场不一样了，不能再用过去粗放扩张的打法去应对今天的精细化竞争。门店多、人多，不再天然等于业务规模就会高。
从结果看，这种调整是有作用的。期内，贝壳存量房业务净收入250.2亿元，二手房交易单量创历史新高，同比增长11%。新房业务净收入306亿元，贡献利润率同比增长0.2个百分点至25.0%。人效上，非链家经纪人人均二手单同比提升6%，从2022年的不足2单提升至3单以上。
此外，去年贝壳的存量房业务中，非链家贡献的存量房GTV占比提升至约63%，非链家二手交易单量同比增长15%，显示出贝壳在平台属性下，资产模式正变得更轻。
说得更直白一点，行业在下行，贝壳没有选择继续硬顶规模，而是开始更认真地算效率账了。
换打法
如果说组织机构调整解决的是“怎么少走弯路”，那AI和平台能力解决的就是“怎么把路走对”。
贝壳内部发生的重要变化，即提出“人机协同”战略。
过去一年，AI浪潮席卷了各行各业，对依靠人店规模驱动增长的经纪平台来说，如何适应新时代？
对此彭永东认为，AI可以把理性化的部分极致理性化，让由人承担的感性部分的价值放大，因此贝壳明确选择了“人机协同”AI战略路线。
过去，在房产经纪服务中，经纪人需要花大量时间整理房源信息、回答重复咨询，现在通过 AI 可以自动生成 VR 视频讲解、房源解读等，经纪人能把更多时间放在理解客户需求、推动交易决策上。AI技术，正逐步嵌入平台核心作业场景中。
这不是简单的“技术升级”，而是服务模式在变。
过去拼的是谁手里房源多、谁门店铺得广；现在拼的是谁更能降低用户后悔的概率，谁更能给出有用的判断，谁更能把复杂交易变得更顺。楼市走到今天，用户已经不缺信息，缺的是靠谱的决策支持。
新房业务上，贝壳也在换打法。
新房市场规模缩水、价格内卷持续。贝壳从“渠道红利”向“结构效率”转型，即从传统的“流量分发”升级为对开发商与购房者的“确定性结果交付”，提供项目前期结构判断支持和后期营销、去化等服务。借助AI的数据分析能力，贝壳也在提升与开发商洽谈的专业度。
同时，在一系列强化回款管理和风险控制的操作下，2025年第四季度贝壳新房应收账款周转天数，较上季度的54天缩短至44天。
“非房”长大了
去年贝壳946亿元的净收入中，房屋租赁服务及家装家居业务，是不能忽视的两极。贝壳最重要的变化之一是，是它的收入结构已经明显不一样了。
2025年，非房产交易业务收入占比提升到41%，创历史新高。这个数字的意义在于，贝壳越来越不像一家单纯吃交易周期饭的平台，而是在向一个更完整的居住服务平台靠近。
数据显示，去年贝壳的家装家居业务净收入154亿元，同比增长4.4%，贡献利润率提升至31.4%，同比增长0.7个百分点。租赁业务方面，全年净收入219亿元，同比增长52.8%；贡献利润率同比提升3.6个百分点至8.6%，实现经营层面全年盈利。
这些数字放在当下的市场环境里，分量并不轻。
过去一年，家装行业里并不平静，部分企业接连暴雷，消费者最担心的交付、资金安全、服务失控等问题，再次被摆上台面。尤其是家装，本来就是一个“强交付、长链条、高信任成本”的行业，链条长、变量多，任何一个环节失手，都可能把风险传导到用户端。
贝壳管理层也讲得很直接：家装是“强交付”行业，盲目扩张本身就是风险。
去年，贝壳把重点放在能力建设和验证底层盈利结构上。结果看，这条路开始显出效果：利润率在改善，亏损在收窄，说明单项目的经济模型正在变得更健康，至少不是靠硬冲规模撑出来的账面数字。
具体怎么做？核心思路其实就一句话：把过去更依赖人、依赖经验的装修生意，往标准化、产品化、系统化上拉。
比如在产品端，贝壳家装推进套系化、模块化，用“产品化样板房”承接真实户型和真实需求，把原本零散的设计能力，尽量沉淀成可复制的系统能力。消费者既可以选择“一键打包”，也可以按自己的需求做加减。说白了，就是尽量少让客户在复杂选择里反复试错，也尽量减少不同服务者之间的品质波动。
再往后走，就是供应链和交付端。贝壳整装通过招标集采、设立准入门槛、推进交付标准化，试图把家装这个最容易“前端说得漂亮、后端做得走样”的行业，往更可控的方向拉。这些动作听上去不热闹，却决定了一门家装生意最后能不能稳住利润，也能不能稳住口碑。
更关键的是，它在试着碰家装行业最老、也最疼的那个问题：钱。
长期以来，家装市场最让消费者没安全感的，就是“先付款、后验收”。钱先交了，后面的主动权却未必还在业主手里。
针对这一痛点，贝壳整装推出了资金存管服务：把装修款存入银行独立账户，不进入企业经营体系，而是按照工程进度分批解冻，业主确认后再划转。这个动作看上去只是支付方式变了，实际上是在重做行业里最核心的一层信任机制——谁掌握资金，谁就更有话语权。
从这个角度看，贝壳家装过去一年的重点，并不只是多接了多少单，而是在尝试把一门高度依赖个人经验的项目制生意，往可复制的服务模型上推，完成从“销售驱动”到“产品驱动”的切换。
另一边，租赁业务的改善也很明显。
截至2025年末，贝壳租赁在管房源突破70万套，服务者规模超过1.4万人。从财务结果看，这项业务全年实现盈利，而且产品结构也在向更轻、更抗周期、更可控的方向升级。
这背后，一方面是流程重构和专业化分工提升了运营效率，另一方面则是AI开始更深地进入租赁业务的核心环节。相比其他业务，租赁可能是贝壳AI落地最深、也最容易看见成效的一块。
无论是收房决策、定价支持、招租管理，还是经营策略调整，AI都在逐步嵌入具体流程中。它未必改变这门生意的本质，但确实在提高判断效率、降低试错成本，也让租赁业务的盈利能力和现金流特征变得更稳定。
说到底，不管是家装还是租赁，贝壳这两项新业务去年最值得关注的，不只是“增长”，而是它们开始显露出一种共同特征：不再单纯依赖扩张，而是在往更可持续的经营模型上走。
市场要一个稳定器
虽然经历多年市场波动，但房地产依然是关乎民生的“大行业”。中国的住宅市场，仍然是全球最大最具价值的住宅市场。
有行业人士提出，房地产的核心逻辑已从“有没有”转向“好不好”。当二手房交易占比上升成为长期趋势，房产经纪不应再是简单的信息“提供者”和交易“撮合者”，而应成为促进市场流通、实现“新旧统筹”的专业服务者。
新逻辑之下，房产经纪从业者也需要跳出“单打独斗”、业绩至上的竞争逻辑，转向“共生共赢”的平台发展逻辑。业内人士认为，作为头部企业，贝壳需要利用好自身优势，发挥行业“稳定锚”的作用，并进一步夯实作为平台的责任。
今年年初，贝壳面向全平台经纪人发布了“三必做六禁止”的行为规范，“三必做”指提供诚信专业服务，助力稳定房地产市场；确保房源信息真实，服务承诺说到做到；提供全面客观信息，辅助用户理性定价决策。
“六禁止”指严禁主观臆断唱衰市场、严禁歪曲解读政策、严禁发布虚假不实信息、严禁引导或强迫买卖双方抬价降价、严禁飞单跳单返佣欺诈、严禁夸大服务效果误导客户预期。截至1月28日，已有超过10万名经纪人、店东及平台员工签署承诺书。
实际上，早在2018年，贝壳创始人左晖就在内部提出“中性市场观”理念。如今，贝壳重新强调“中性市场观”，是顺应市场环境变化的又一次必然选择。
这套动作放在今天，其实很有现实意义。因为当市场越焦虑，越容易有人靠制造情绪、夸大预期、放大恐慌去做生意。
但一个成熟的居住服务平台，恰恰应该反过来，成为追涨杀跌情绪的“反作用力”，不煽动、不误导、不把客户往情绪里推，而是尽量把交易建立在真实、透明和理性判断之上。
展望2026年，管理层表示，今年将是贝壳把“决策服务模型”跑通的一年，重点验证决策服务模型对转化率等指标的改善效果，同时也是打磨服务和组织能力的一年。
说白了，市场越难，平台越不能只想着自己赚不赚钱，还得想一想自己是不是在让市场更乱，还是更稳。贝壳不仅要自己扛住，也要为消费者扛住。
“面对中国房地产市场庞大的规模与持续分化的需求结构，真正决定长期价值的，不再是简单的流量投入或人力堆积，而是对客户需求的理解深度，以及围绕客户全生命周期所构建的系统性服务能力。”贝壳董事长彭永东认为。
贝壳2025年这份财报，不算漂亮，却很有代表性。它不是那种让人兴奋的增长故事，而更像是一份穿越周期的“生存样本”，主力业务还在，非房业务起来了，组织在变轻，平台在变稳，服务逻辑也在重新定义。
从这个意义上说，贝壳当然还没有赢，但它确实还站着，而且站得不算难看。这就已经很不容易。
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