商场空置率又又又跌了，谁在抢铺？|万象城|万达广场|出租率

研究报告

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 一卡拉

头图来源 · 视觉中国

中国商业，韧性犹在。

据赢商大数据监测，2025年，全国重点26城600+样本购物中心平均空置率，创下近五年新低。

其中，满铺出租的商场数量同比2024年增加46.15%；出租率超95%的购物中心占比近五成，约三成购物中心空置率超10%。伴随着服务消费与商品消费的“双向升维”、全国社会消费品零售总额首次突破50万亿元大关，品牌商承租力正在回血。

数据说明

数据来源：赢商大数据

统计时间：2026年3月3日（因踩盘数据会实时更新，存在一定变动，不同时间统计的数据会存在差异，不能与之前发布的数据进行对比）

统计范围：2021年1月1日-2025年12月31日，北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、佛山、福州、贵阳、杭州、合肥、昆明、南昌、南京、南宁、青岛、厦门、苏州、天津、武汉、西安、长沙、郑州、东莞、无锡、宁波26个城市600余个优质购物中心

“出租率”、“空置率”释义：根据实地踩盘的全量门店数据计算得出，出租率=已出租店铺数量/总店铺数量；空置率=1-出租率

“品牌门店开关店比”=开店数/关店数比值>1，表示品牌门店发展呈现扩张状态（开店数>关店数）比值=1，表示品牌门店发展持平（开店数=关店数）比值<1，表示品牌门店发展呈现收缩状态（开店数<关店数）

01.

典型城市空置率解读

2025年，600+样本购物中心分布的重点26城，10城空置率同比上升、高于26城均值（占比同比2024年下降超两成）。

西安、青岛、郑州、苏州样本购物中心平均空置率低于5%，出租率领跑；成都、佛山、天津、长沙打赢“翻身仗”，平均空置率低于26城均值，其中佛山创近四年最大降幅，摆脱了连续数年的“承压者”身份。

空置率一线城市最低

在城市更新持续扩容的背景下，得益于存量项目提质升级、新入市项目精准补位、业主租金让步，2025年北京样本购物中心空置率同比下降14.29%，为一线城市最低。

其中，市级商圈购物中心空置率为5.75%，区域商圈购物中心空置率为5.27%。

供给端看，2025年北京有24个商业项目入市，总体量135余万㎡。新开业项目近八成通过改造焕新而来，以高出租率、高话题提振市场。如中关村ART PARK大融城（北京首个大型POD项目，出租率达98%，引进首店80余家）、超极合生汇（北京目前规模最大商业综合体，单日客流峰值超40万人次）、中海大吉巷（北京首个融合在地文化的综合型商业项目，平均客单价远高于竞品）。

北京调研的样本购物中心中，超五成购物中心出租率95%以上，约二成购物中心空置率超过10%。存量项目通过品牌矩阵迭代升级、空间功能重构，保持竞争力：

三里屯太古里自2022年启动的战略性升级取得关键进展，北区引入Hermès Beijing Sanlitun Store爱马仕北京三里屯专卖店、北京迪奥之家、路易威登之家、Tiffany & Co.旗舰店、亚洲首家Saint Laurent Rive Droite圣罗兰北京右岸精品店等多个重奢最高规格门店；整体租用率保持99%，零售销售额、租金收入总额分别上升11%、3%。
朝阳合生汇2025年焕新店铺超100家，全年销售额近85亿元、客流超4100万人次、首展首演相关话题阅读量超3亿次；通州领展广场完成为期一年的调改，拆除冗余隔墙，原五层冷区日均客流增长2.5倍，整体入驻品牌数量增加20%。

需求端看，在“扩大时尚消费”、“焕新商业消费空间活力”等多项消费提振政策刺激下，北京首店经济持续释放活力。2025年全市首店创近四年新高，同比2022年增长近一倍，助推全市零售消费市场向“服务+体验+文化”升级。

展望2026年，北京带来超100万㎡新增供应，仍以存量项目焕新为主。零售市场将继续坚持“存量项目体验多元化、新建项目聚焦细分场景完善”的策略，助推全市商业格局迈向“多中心、网络化、差异化”新阶段。

出租率位居26城‌第三

2025年，郑州市GDP连续四年跨越四千亿台阶，位居北方省会城市首位；社会消费品零售总额增速高于全国1.3个百分点，消费市场规模稳步扩大。

期内，郑州样本购物中心空置去化表现优异，创26城最大降幅，同比下降42.12%至4.92%；出租率在26城中仅次于青岛、西安，位列第三。

其中，市级商圈样本购物中心空置率为3.22%，区域商圈样本购物中心空置率为5.28%。区域商圈内项目“冷热不均”，亟待破解同质化竞争困局。

供给端看，2025年郑州有超37万㎡新增供应，均位于核心城区。郑州郑东万象城（郑州近年最大商业项目）、龙湖郑州美盛天街（龙湖商业旗下“天街”产品线郑州首秀）、郑州嵩南印象城（打造超1万㎡特色户外场景）、亳都·新象（深度融合3600年商都文脉）等高品质项目开业，推动区域消费能级跃升。

近五成购物中心出租率达95%以上，标杆项目紧跟热点优化租户结构。“郑州乃至河南高奢消费中心”丹尼斯大卫城，聚焦热门休闲餐饮、户外运动分别推进B1层、F6层改造升级，多个优质品牌矩阵助推项目全年销售额达112亿元。

需求端看，随着蜜雪冰城全球总部成现象级消费地标，胖东来、山姆会员店正式签约落地，标杆品牌集聚效应凸显，郑州零售市场需求强劲。据赢商大数据监测，2025年郑州购物中心品牌调整数量1800余家，开关店比1.92，为26城最高值。

零售租赁需求远超其它业态，运动户外、黄金珠宝热度攀升。Skechers、Under Armour、MAIA ACTIVE、火柴棍HAGLOFS、迪桑特，以及周大生国家宝藏、六福珠宝等，一年内均在郑州布局数家门店。
外来餐饮品牌拓店意愿强烈，加码布局“商都”。2025年，郑州餐饮首店占比增幅显著，至56.50%，Ameigo梅果、NEED创意韩国料理、O'eat等“漂亮饭”代表品牌，以及Yee3·三号椰、费大厨辣椒炒肉、山缓缓等各赛道头部品牌纷纷布局河南首店。

2025年，郑州试点推行“企名宝”、“沙盒监管”等新模式，“总部经济”加速集聚，多角度激发城市消费潜能，“本土品牌外流、外来品牌慎入”的局面被逐步打破。今年，郑州将带来超40万㎡新增供应，代表项目有郑州二七万象城二期、郑州东站胖东来。

宁波

消费市场稳步升温，空置率出现波动

得益于消费券“杠杆效应”显著（撬动比达1:33）、入境消费市场持续升温、“浙BA”等重大赛事活动刺激，2025年宁波全市社会消费品零售总额5703亿元，同比增长1.8%。

但随着城市进入存量提质增效阶段，受怡丰汇、东部新城银泰城、海德商业中心等项目待改造盘活影响，期内宁波样本购物中心空置率略有波动。

其中，市级商圈样本购物中心空置率为14.81%，区域商圈样本购物中心空置率为12.19%。

宁波新入市项目在建筑形态/场景体验等方面不断突破、存量物业焕活升级提速，在保持竞争力的同时助力商圈焕发活力。

新增供应上，5个商业项目入市带来近34万㎡体量。其中，前湾盛世里文旅·奥特莱斯首创“唐风建筑+奥莱商业+文旅IP”商业新模式、姜山万达广场深度融合自然元素独创“四维场景体系”、Z CORNER转角场近两成空间被打造为“公共社交场”。

标杆项目通过大幅调改、城市级营销活动、精准定位等，进一步提升项目品质。

和义大道购物中心完成运营以来规模最大焕新，显著提升了8万㎡空间辨识度，获得德国设计委员会“创新建筑奖”；天一广场相继打造“夜道有好市”系列活动（入选省级夜经济坐标名单）及“浙BA”主题观赛区（期间日均客流近25万人次）。两者“双核联动”效应持续强化，天一和义商圈2025再次蝉联宁波唯一百亿商圈。
海曙印象城调整定位聚焦家庭亲子客群，将场内亲子业态品牌数、经营面积占比分别升至13%、15%，全年客流首次突破1000万人次、非黄金类销售创历史新高。

需求端看，据赢商大数据监测，2025年宁波购物中心品牌调整数量1300多家，开关店比1.04。首店经济加速腾飞，全年新进首店数创近四年新高，至247家，拉动供需提质升级。

目前，宁波同时入选“国家消费新业态新模式新场景试点城市”、“服务业扩大开放综合试点城市”，为商业创新注入了强有力的政策与资金支持。2026年，宁波计划带来超40万㎡新增体量，“城市时尚潮流策源地”天一广场将迎开业以来最大规模更新改造，预计全市空置率或将出现一定波动。

02.

典型项目空置率解读

镜头聚焦到单个商场。2025年，全国重点26城600+样本购物中心，近七成项目出租率高于90%、超一成项目出租率低于80%，整体表现平稳。

其中，超五成优质商业项目位于强二线城市，比2024年微升0.81个百分点。区域经济发展新格局逐渐显现，强二线城市商圈增速显著、商圈商业力指数呈上行趋势，品牌吸纳力稳步增强，样本商场空置率持续走低。

南昌万象城

空置率大幅下降，至1%以下

据赢商大数据监测，2025年底，位于南昌红谷滩区核心位置的南昌万象城空置率控制在1%以下。

项目周边5公里内辐射客群超八成为小康、中产，本土消费潜力强劲；同时，依托毗邻全国最大摩天轮“南昌之星”、“江西母亲河”赣江等城市地标资源的区位优势，城市微度假属性凸显。

年内，南昌万象城启动自开业以来最大规模的品牌调整，焕新引入超130个品牌（60%以上为首店）。

零售业态，着重强化L1层运动户外氛围，新引进攀山鼠、HAGLOFS火柴棍、UNDEAFEATED、montbell等超10家高阶户外品牌，加上原有的Salomon、Kailas、lululemon等品牌，组成江西省最强高机能户外品牌矩阵。其中，VICTORIA’S SECRET开业当天即创品牌全国销售新高，SMFK开业后业绩稳坐华中区域第一，AVIA开业当天销售额破百万元，助推商场客流创历史新高。
餐饮业态上，持续加码热门品牌首店，引入白玉串城、入口天物、野杜鹃、泰铺、Peet's Coffee、九十葉等江西首店。以场内超百家餐饮首店，营造江西社交餐饮地标。

此外，在拥有20米高水帘瀑布的中央花园，首次打造慢闪街区GARDEN No.388 STREET，实现空间运营迭代。

据悉，这个“稳坐南昌潮流时尚头把交椅”的项目，2025年销售额同比增长40%。

南昌万象城客流趋势图图源：赢商大数据

龙湖宁波鄞州天街

出租率回升至98%

据赢商大数据监测，位于“浙江3000亿GDP强区”的龙湖宁波鄞州天街（宁波首个天街），瞄准周边亲子家庭以及年轻客群，持续深化“城东精致生活中心”定位，2025年在26城样本购物中心中，空铺去化率位居前列，年销售额达15亿元。

期内，龙湖宁波鄞州天街以提升项目坪效与区域影响力为目的，围绕“主力店/次主力店焕新、餐饮强化、分层补位、顶层激活”策略进行品牌调改，全年焕新引入132个品牌。

B1层超5000㎡主力店“换新血”，引入“生鲜占比达70%+满足即时零售”的小象超市华东首店；F2-F3层新增家居家电品类、宠物业态，紧扣周边新交付楼盘业主及宠物一站式服务等新兴需求；F5层集中引入丝域养发、VERO MOM产后修复等生活服务品牌，以“变美+养身+修复”的目的性消费组合，激活顶层餐饮冷区。
持续提升餐饮业态、首店占比，引入比格比萨、泰夸张、滨寿司首店以及海底捞、胖哥俩最新形象店，构建了覆盖午餐刚需、晚餐社交、周末家庭聚餐的完整餐饮动线。