文/乐居财经 严明会
刘培庆是张雷和张鹏身边那个“管具体事”的人。
出生于1982年12月，刘培庆2005年入行做物业项目经理，2010年加入第一服务控股（02107.HK）的前身第一物业，从项目经理一路做到副总经理。
第一服务控股赴港上市前夕，他被委任为联席首席执行官兼总经理；2023年11月转任首席执行官，并担任执行董事至今，在物管行业摸爬滚打了近二十年。
近一两年，刘培庆在行业里有个标签——“网红管理者”。他长期运营自媒体，活跃于行业短视频、直播与专访，在物业圈内颇具辨识度。
六年前的10月22日，在北京东直门MOMA大厦，张鹏和刘培庆一起敲锣，第一服务控股迎来关键一刻。
走过了上市第六年，第一服务控股没有举行盛大的庆典，而是同时在做两件事：退出不赚钱的物管项目，同时把服务能力往中国香港的学生公寓里延伸。
10月21日，第一服务控股通过官方微信公众号，推出了旗下智能居住品牌AINA公寓，定位为“AI原生居住与专业资产管理”。目前已布局北京和中国香港双城，覆盖城市公寓与学生公寓两大业态。
基本盘在收缩，利润在承压，第一服务控股尝试用一条全新的业务线，对冲存量时代的增长焦虑。
今年上半年，第一服务控股实现收入6.49亿元，同比下降5.2%；期内溢利2730万元，同比下降30.9%；核心经营利润6710万元，同比下降19.6%。毛利率从25.2%降到23.6%，少了1.6个百分点。
拖累最大的是增值服务，报告期内收入8258万元，同比减少22.1%；物管服务收入4.937亿元，微降2.0%，第一服务控股解释，是因为主动退出部分低毛利项目；绿色人居解决方案收入7224万元，同比减少2.6%。
收入降了，同期成本降得比收入慢，销售成本减少3.2%，物管项目的人工、外包和基础运维成本有刚性，项目退出后短期内调不下来，利润空间就被两头挤压。
不过，费用端有亮点：销售开支砍了44.3%，行政开支降了4.5%，精益运营在起作用。同时现金流也算平稳，可动用资金约4.75亿元，资产负债率61.3%，比年初还降了0.8个百分点。
回到上市六周年之际落子的AINA公寓。
根据公开信息，AINA公寓由第一服务核心管理团队孵化，北京已落地10余个项目，集中在CBD、国贸一带。
香港项目位于坚尼地道98号及120号，合计160套学生公寓，现已进入装修阶段，每间约20平方米，月租1.6万至2.2万港元，最快11月底可入住。
这个项目的底层逻辑，不是简单的“物企做公寓”。
第一服务控股过去二十多年积累的是社区服务能力，AINA要做的事情则是把这套能力从“管楼”延伸到“做产品”，即整栋楼宇改造、租住空间运营、资产效率提升。
链条打通了，物业公司的角色就从后端运维方变成了前端资产运营方。
相关资料显示，香港教资会资助大学非本地生收生上限已提至本地学额的50%，宿位缺口预计到2030年约7.5万个，第三季学生宿舍资产投放达53亿港元。
AINA切入的“整栋楼宇改造”模式，以相对可控的改造成本盘活存量楼宇，的确比拿地新建更快形成宿位供给。
但门槛也不低。港岛中半山改造项目的硬成本不便宜，学生租期固定、季节性空置需要靠短租或长租切换来填平，消防和人居面积的合规要求也严格。
160套是试水规模，跑通改造标准和运营模型，比短期贡献多少收入更重要。
乐居财经《物业K线》注意到，10月20日，第一服务控股还公告了一则续签公告，其与当代置业续签物业管理服务框架协议，期限到2028年底，每年上限435万元。
当代置业由第一服务控股股东张雷持股65.8%，构成持续关连交易。
历史数据显示，当代置业支付的服务费从2023年的1000万元一路降到2025年的170万元。435万元的年度上限，不到第一服务上半年收入的1%。
不难看出，这笔交易的意义不在于“拉业绩”，而在于在基本盘收缩期维持一条稳定的关联收入底线。
真正的增量，还是要看第三方外拓和AINA这类新业务能不能跑出来。
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