下半年上海楼市5大趋势 一手房将以价换量

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自去年10月份 “沪六条”至今差不多8个月左右，从调控效果来看，“沪六条”之后上海的楼市调控效果才真正显现。

如今2017年已经过半，土地市场“英雄无用武之地”，同时，商品住宅交易量已经进入低谷期，类住宅调控似乎比去年年底更严格。

至此，2017年下半年上海土地市场怎么走？上海商品住宅市场怎么走？未来政策及市场趋势怎么看？下面老张逐一谈谈自己的看法。

一、有关土地政策及市场：大牌房企们“英雄无用武之地”，市场处于新一轮洗牌之中。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年上半年上海土地市场主要特征表现在三方面：

一是，至今为止2017年上海土地出让计划没有公布，起码笔者没有看到。

同时，截止6月19日，2017年上海市土地市场累计成交规划建筑面积370万平方米，尽管同比上扬21%，但是比2015年同期下滑39%。

而从成交金额来看，至今为止，上海土地出让金只有471.25亿元，同比下降12%，比2015年同期下滑26%。

整个土地市场并没有成交多少地块（相当部分地块成交是2016年供应，并且大部分位于郊区甚至远郊），住宅类用地（纯宅地、包括宅地的综合用地）至今更是无新供应量（除配套动迁房），导致布局上海的房企们，甚至大牌房企们“英雄无用武之地”。

二是，在土地供应量有限的情况下，上海出台最有影响力的土地政策：“招挂复合”新政，导致大部分中小开发商更加拿不到地。

我们姑且不说这个政策是否是长期政策，仅仅说这样的政策延续2-3年，就会导致不少房企被动撤离上海。如此这样，由于土地政策的变化及拿地门槛的提升，会导致上海房地产市场加速洗牌。

三是，大家都清楚，上海有地，当前也不是上海不想供地，而是因为当前楼市调控刚刚取得初步成效的阶段，不能因为供地而导致“地王”频出，从而削弱当前楼市调控的效果。

同时，由于上海供地量有限，大部分房企在上海拿不到地，部分房企也出现了策略调整：

1、为了补充上海的货源，品牌房企还是积极布局环上海区域，同时，加大对于长三角区域的核心城市的布局；

2、一部分中西部起家的中小房企在上海、环上海、甚至长三角区域也很难拿到地，开始转战中西部核心城市；

3、大家开始寻求更多的其他手段布局上海，比如收并购二手项目，甚至正在销售的被限价的新盘，存量物业更新也成为房企布局上海积极考虑的对象；

4、有部分房企不得不开始尝试“小镇”等模式拓展长三角区域非核心城市的项目开发。

从今年下半年上海土地市场看来，是否有供应量，供应量多少成为今年下半年上海土地市场走势的关键。

笔者认为，下半年上海应该会有一定供地量，下半年土地市场将成为大牌房企角逐的市场。具体来说：

1、上半年上海土地出让仅仅有471.25亿元，按照2011-2016年过去6年平均土地出让金1526亿元计算，今年上海土地出让金还有1055亿元差距。按照每年上海都会出让一定土地获得1526亿左右土地出让金的假设，下半年势必会推出一些地块，达到1526亿左右的成交金额。

2、下半年调控导致市场进入深度调整阶段，届时，房企拿地会比较谨慎，尽管大部分房企仍然看好上海土地市场，但是，不至于像去年9月份之前那样积极制造“地王”，更何况，上海有“招挂复合”的土地新政，限制了参与竞拍房企的对象，只有TOP10甚至TOP5的房企才具备竞拍资格。

对于TOP10中的央企来讲，约谈后不能拿“地王”，对于TOP10中的大型民企来讲更不能拿“地王”，由此可见，下半年土地市场将处于平稳阶段，不再受制于调控政策而因素，上海有可能会积极推地。

届时，上海将成为TOP10房企角逐的市场。

3、虽然上海下半年会推一部分地块，但是，也不要指望上海会像二三线城市那样大量供地。因为上海提出，“十三五”期末建设用地总规模不突破3185平方公里。

这也就意味着，“十三五”期间，上海建设用地增量只有40平方公里。而在当前上海“控人口”等措施指导之下，上海也很难短期内释放大量土地供商业开发。

二、有关商品住宅政策及趋势：下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩

虽然老张对这轮楼市向来都是看空的，并且这轮调控政策及市场也确实向“空”的方向发展，但是，老张还要再补充一下，无论是历史上的哪一轮楼市调控，政府的目的都不是希望市场大起大落，也就是说这次调控既不希望大跌，也不希望未来大涨，平稳发展仍然是未来上海商品住宅市场的基调。

不过，从政策面来看，调控政策仍然是从严执行的，当市场预期还没有得到实质性逆转的时候，政策面不可能出现松动。

笔者预计，十九大之前，甚至2018年“两会”之前，上海楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。

就上海而言，我们看到区级政府发挥的主导作用越来越大，成为本次调控的主体，在市场监管与“大检查”等方面直接面对市场，执行力度也相对较强，这也成为本次调控效果很快见效的原因之一。

从上海商品住宅存量面积来看，截止2017年6月18日，上海市商品住宅市场累计成交面积318万平方米，同比下降51%，成交均价47273元/平方米，因中高端占比增加，房价同比上涨35%。

截止6月18日，上海商品住宅存量面积虽然仅仅有602万平方米，但是市场去化速度由去年1-9月的月均124万平方米左右，降低到1-5月月均57万平方米。

从单周交易量来看，现在单周的平均交易量（5月至今）已经降低至15万平方米/周，甚至个别周已经降低至10万平方米左右，这个量是2014年年中时上海楼市深度调整期的交易量。

同时，上海商品住宅的市场去化周期也由去年9月份之前的5个月左右回升到目前的10.5个月左右（按照今年1-5月月均去化速度），笔者预计随着交易量持续走低与预售许可证加快审批，今年三季度上海商品住宅市场去化周期有可能回升至12个月甚至15个月以上，届时，从指标意义上上海已经存在去库存压力，楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。

从市场量价发展节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场、开发企业推盘周期集中在5-6月甚至下半年等因素，注定上海商品住宅市场上半年的成交表现是“量跌”的，此时，房企资金面仍然没有压力，实质性大范围降价难以出现，因此，上半年整体表现为“量跌价稳”。

进入下半年，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，下半年开发商必然会“保量”，因此，在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。

从目前上海楼市反应情况来看，尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价，但是，已经有部分房企放弃“底线”，开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。

笔者认为，到了下半年，处于回款目标压力、资金兑付压力等因素，更多的房企会放弃自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业因为资金兑付压力而主动降价。

此外，外围市场的调整压力极有可能会进一步加速上海楼市调整，比如过去两年房企上涨幅度较大的城市：深圳、苏州、南京、厦门、杭州等等，一旦这些城市率先进行市场调整，也会影响到上海市场的预期。

从市场个案情况来看，目前已经出现深圳奥宸资金断裂的问题，而这并非个案，据笔者了解，当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌，有的企业是为了剥离不良资产，有的企业是因为资金兑付压力加大，还有的企业是为了调整市场布局。

同时，值得关注的是，在资本市场环境大幅收紧，销售渠道回笼资金遭遇政策而瓶颈的下半年，市场透露出的房企资金兑付压力越来越大，这也就意味着下半年势必成为楼市深度调整的阶段。

三、有关商品住宅个人按揭信贷政策。

自2015年下半年以来，信贷政策相对宽松导致上海楼市量价齐升，去年10月份调控从严执行后，上海的个人按揭政策明显从严。

笔者通过部分商业银行沟通，当前上海的按揭政策表现为“规模控制+窗口指导”，房贷规模短期内不会松动，因此，信贷政策目前不会过度刺激楼市出现量价齐升，未来楼市成交情况仍然会受制于目前的个人按揭政策的从严的影响，比如通过房贷政策从严执行杜绝“假离婚”、补交社保纳税证明等形式购房，抑制投资投机等等。

此外，伴随着银行放贷规模的减少，银行势必会通过提高利率保证个人按揭业务的利润，因此，上海个人按揭贷款利率也会提升，当然，包括首套房和二手房。

至于影响，自然不用多说，购房者还贷成本提升，购房需求短期内会下降。

四、有关二手房:二手房进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。

“沪六条”之后，上海二手房市场也进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。

由于置换房屋的需要，二手房上家挂牌价格开始松动了，部分下家买房也进入观望状态，二手房由去年3月份的5.66万套最高值急剧将至12月的1万套左右，明显低于去年3万套左右的月均去化量。

步入2017年，1-3月前两个月仍然维持1万套左右的量，尽管3月份达到2万套左右的“小阳春”成交量，但是4月，上海二手住宅成交15400余套，环比下降19.6%，同比下降9.2%。

3月2万套的成交量并未企稳，4月伴随成交量下跌房价窄幅震荡，横盘特征显现。

2017年5月，上海二手房住宅市场总成交量为14882套，环比继续下跌5.62%。

从下半年二手房趋势来看，预计今后几个月的成交套数由原来平均每个月3万多套的成交量降至每个月1.5万套左右，下半年二手房交易也出现迅速降温，买卖双方将进入新一轮的市场博弈，并且即将步入“有价无市”的状态。

中介们2015年以来迅速扩张的局面就此而止，笔者预言，下半年上海二手中介将出现大面积关店潮（其实，现在二手中介们已经开始缩减人员编制，部分中介已经开始裁员关店）。

由于上海新房市场已经成为一个置换型为主的市场，加之二手房市场今年以来步入调整期，下半年还会进入新一轮的市场博弈，甚至步入“有价无市”的状态，也就意味着新房市场置换的动力大幅降低，二手房的市场变化进一步影响新房的市场，导致新房市场交易量陷入低谷期。

五、上海是否会“限售”？

限售”政策作为一个新的楼市调控政策，虽然只是普普通通的“限售”两个字，但意义非凡，截止目前为止，厦门等至少32个城市楼市出台“限售”政策，那么，上海会不会出台限售？

笔者认为，会，如果去年10月份集中出台调控的20个核心一二线城市当中今年市场仍然存在反弹情况，那么，“限售”极有可能成为这些城市的“补丁”政策，发挥抑制投资投机的作用，为楼市降温，上海作为一线核心城市也不例外。

（文/同策咨询研究部总监 张宏伟，以上文章内容仅代表作者本人观点，与本站立场无关。）

作者：张宏伟

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