中赫置地品牌总监朱敏
受“3·17”以来系列楼市调控政策影响，北京楼市跌入冰点。二手房成交近乎“冰封”，别墅市场告别量价齐涨的态势。数据显示，今年前八个月，北京别墅市场成交3505套，成交量同比下跌29%，市场进入低迷期。
一方面，限购限贷政策引发楼市需求端的紧缩；另一方面，供应端的改革，同样成为未来北京别墅市场的一个挑战。
根据《北京城市总体规划》，“未来五年新供应各类住房150万套以上，其中，产权类住房约占70%，租赁类约30%。产权类住房中，商品住房约占70%，保障性住房约占30%。商品住房中，共有产权住房、中小套型普通商品住房约占70%。”。这意味着未来五年，北京90平以上住宅的套数=150万套*0.7*0.7*0.3，约22万套，再除去限价自住等住房按50%预估，真正意义上的品质商品住宅可能连10万套都没有。
面对供给和需求端的巨变，作为楼市风向标的北京豪宅市场未来走势，备受业界和高端置业群体瞩目。
近日，网易房产对话中赫置地品牌总监朱敏，从地产行业一线观察者的角度探寻北京豪宅市场走向。
中赫集团创立于2005年9月，总部设立于北京，业务涉及地产开发、商业运营和体育文化三大领域。旗下中赫置地专注于重点城市核心区域的高端地产项目开发和管理，凭借产品研发、精益管理，以及“追求极致”的品牌宗旨，中赫置地一直领跑高端地产。代表项目钓鱼台七号院、万柳书院享誉业界。
以下为采访实录：
1、豪宅市场的空间在哪里？市场上的高端需求比例占多少？
朱敏：在撇去投资投机成分之后，北上这样的核心城市中，高端市场的需求主要是改善型需求，豪宅市场的空间就是改善，真正改善居住品质。鉴于当前严苛的限购条件，这一比例是难于估算的。高端住宅必须具备两个条件，内在的就是居住品质，与普通住宅显著的品质差异，外在的则是配套，这个是开发者无法改变的。
2、影响豪宅市场在您看来都有哪些因素？
朱敏：首先当然是外在的影响，政策造就市场环境，开发者必须设法去顺应市场。内在的则是产品力，必须让购房人实实在在地体会到你的产品力，从设计到施工工艺，从人文细节到物业服务，每一点都表示出真切的诚意，才是塑造产品力的基石。
3、今年北京出让的土地，多附加了限价、自持租赁、共享产权等苛刻条件，在地难拿的情况下，产品提升的空间变小，但市场上的高端需求却始终存在。二者的矛盾该如何解决？
朱敏：市场的分层应对一直是政策面努力在做的事儿，低端有保障，中端有共有产权，未来纯粹的商品房很大程度上是对应高端市场。由此可见，购房人过于低龄化的趋势有望改变，未来购买商品房的人多数应该有相当的事业积淀，有切实的家庭需求，需要高舒适度的自主产品，这也是我再三强调改善型需求的原因。
4、开发商怎样才能把高端住宅产品打造成功呢？中赫下半场的核心竞争力是什么？
朱敏：高端住宅其实内部也应有分层，产品线打造的制式产品当然还是主流，但更占据高端的应该属于原创产品，这种产品不多，但具备一定的地标意义，是真正难得的珍品。中赫置地这家企业，做的就是后者，因为企业一直遵循的宗旨就是“不复制、不跟随”，达地知根，力求做与土地最为契合的产品。中赫置地的产品具备三个明显的特征：一是原创设计；二是强大的自主整合能力；三是产品与服务细节的极致把控。
5、面对顶级豪宅的市场竞争，中赫的处理方式如何？
朱敏：中赫置地这家企业所做的，是在细分市场尽其所能追求极致。因此，其产品定位较为独特，其实并没有很多太直接的竞争对手，以其万柳书院两年多的业绩来看，也的确如此，只要自己的产品力足够，必定能吸引到其针对的改善型需求。
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