都说房地产黄金时代已过，白银时代来临，但这个问题其实并没有统一答案。在此背景下，房地产行业又将发生什么样的变化？

今日，2018中国房地产上市公司测评成果发布会暨房地产金融创新高峰论坛在深圳举行。根据2018中国房地产上市公司测评研究报告，中国恒大首次获得上市房企综合实力榜桂冠，万科、碧桂园分列二三名。中国海外发展、保利地产、绿地控股、华夏幸福、富力地产、融创中国和龙湖地产分列“2018中国房地产上市公司综合实力榜”第四至十位。此外，许多深耕粤港澳大湾区的房企也获得不错的排名，如招商蛇口、泰禾集团以及龙光地产等企业都进入综合实力榜前30位。

据悉，2018中国房地产上市公司测评研究成果是由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布。本次测评的研究对象为沪深上市房企124家，在港上市房企81家以及海外上市公司2家，合计共207家房地产上市公司。报告显示，从核心测评指标来看，2017年上市房企总资产均值为873.43亿元，同比上升21.74%；房地产业务收入均值150.02亿元，同比增长1.92%；净利润均值为22.51亿元，同比增长31.21%；资产负债率均值同比下降0.29个百分点至65.05%；净负债率均值同比下降1.45个百分点至89.87%。

在运营规模方面，上市房企经营规模增速持续下滑，总资产集中度继续攀升。从上市房企总资产规模来看，截至2017年末总资产超过千亿的企业有45家，约占上市房企总量的21%。超过3000亿的企业有12家；超过万亿的企业有3家，依次是中国恒大、万科和碧桂园。从总资产累计值占比来看，榜单前15名企业的总资产累计值占比已超过50%，可见2017年房地产行业进一步洗牌重整，资源持续向龙头靠拢，行业集中度继续提升。

中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻表示，房地产行业马太效应愈发明显，“百强房企”市场集中度达到80%不久会到来。

此外，2017年上市房企平均房地产业务收入、净利润和净资产规模同比均实现增长，尽管某些增长率指标出现回调，但大体维持了平稳发展态势。同时，百强房企在土地市场上的竞争愈加激烈，从招拍挂市场到收并购再到城市旧改，竞争蔓延到各个拿地领域。大房企的规模优势也在土地市场上有所显现，其获取能力高于一般的中小房企，“强者恒强”的规律也开始适用于土地市场。

报告还指出，随着楼市调控的深入，房地产行业的信贷环境也持续收紧，让2017年房企融资结构发生显著变化。其中，公司债占比急速下滑，境外融资、股权融资以及资产证券化等占比则大大增加，房企的融资方式也越来越多元化，房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现。据不完全统计，2017年108家房企融资总额为10864亿元（不含开发贷、一般银行贷款），同比下降2%。其中，108家重点房企的公司债发行总规模为437亿元，占总融资额的比重仅为4%，较2016年大幅下降90%；境外融资额为2771亿元，较2016年大幅增加74%。此外，2017年股权融资规模大幅扩张至1509亿元，占比为14%，较2016年大幅增长105%。2017年多家房企成功发行资产证券化产品，融资金额达492亿元，同比大幅增长86%。