青岛、杭州“接力”松绑 各地楼市政策微调将成常态

导读

分析人士表示，从近期监管层释放出的信号可以看出，监管层已经意识到楼市的下行势头。政策总基调仍然坚持“房住不炒”，但将赋予地方政府更大的调整权限。

在菏泽、广州、珠海等地先后松绑楼市调控后，又有城市加入这一行列。

1月3日，青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局发布通知，暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》，即取消购房摇号政策。此时距离该政策出台仅有6个月的时间。青岛也成为本轮调控中，首个取消摇号政策的城市。

同日的消息显示，杭州有银行推出“接力贷”业务。在子女作为共同还款人的情况下，延长老年人购房的贷款年限。此举被认为可充分利用购房资格，并用足资金杠杆。

2019年伊始，两个城市松绑楼市动作的出现，似乎代表了今年房地产调控政策的一种风向。

分析人士表示，从近期监管层释放出的信号可以看出，监管层已经意识到楼市的下行势头。政策总基调仍然坚持“房住不炒”，但将赋予地方政府更大的调整权限。未来将可能有更多的“微调”动作出现，其中，“松绑”将是主要的调整方向，但也不排除收紧的可能。

松绑楼市动机显露

青岛市国土资源和房屋管理局表示，鉴于目前高新区商品房销售市场运行情况基本稳定，故决定于2019年1月1日起暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》。今后将根据高新区房地产市场变化，适时调整和制定相关政策。

由此，青岛成为2019年首个对楼市政策进行调整的城市，也是本轮调控中，首个取消摇号政策的城市。

中原地产首席分析师张大伟指出，“摇号”是市场火爆期的非正常举措，2018年上半年，很多城市房地产供不应求，购房过程中的乱象频出，部分城市甚至有公职人员参与其中。所以，很多城市发布了公证摇号的政策。

但现在看，市场基本面出现了变化，大部分城市出现了供大于求的现象，公证摇号的意义已经不存在。

事实上，青岛的这次调整仅限于高新区的范围，取消该政策对市场的影响相对有限。但分析人士普遍认为，对于饱尝政策调控之苦的青岛楼市而言，此举的信号意义更为重要，并有助于提振市场信心。

有数据显示，2018年青岛市共网签新建商品房（不含保障性住房）159500套，比2017年下跌15.1%；二手房共计成交54033套，同比下降22.8%。从全年各时间段来看，上半年市场尚可，下半年的市场压力明显增大，且到年末并未有明显改善。

据21世纪经济报道了解，去年12月，青岛的黄岛、城阳等区域已经出现价格战，万科、龙湖等知名房企均加入其中。部分新房项目还对首付款推出“分期付款”的优惠政策。与此同时，去年下半年以来，部分房地产项目从只能接受单一的公积金或商业贷款，变为接受组合贷。

推出“接力贷”的杭州，此前已经对限购政策做出调整。2018?年?12?月?21?日，杭州规定，外地户籍居民家庭在杭州限购范围内购买住宅的，自购房之日起36个月内连续24次社保或个税缴纳记录，允许出现累计补缴3次的情况，但不得断缴。这一举措被视为限购政策的合理化修正，同样属于利好消息。

与青岛类似，受楼市调整的影响，去年杭州楼市交易量同样受挫，新房和二手房交易双双下滑。

这两次调整被视为地方政府松绑调控的一种延续。2018年12月18日至19日，菏泽、广州、珠海等城市先后对楼市政策进行微调，涉及限购、限售等条款。其中，菏泽成为本轮调控以来，第一个取消“限售令”的城市，也被视为第一个松绑调控的城市。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，各地对楼市政策的微调，大多为合理化修正。这些调整虽然结合了当地楼市的实际情况，但也反映出地方政府存在松绑调控政策的动机，且这种动机正在付诸实践。

“收紧”动作同时出现

各地自行松绑楼市的做法，是否符合监管层对楼市政策的总体定调？

2018年12月21日，中央经济工作会议召开，提出“要构建房地产市场健康发展长效机制，?坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。?其中，自2016年以来，连续三年明确“房住不炒”的战略定位，?被认为意味着楼市调控政策的总基调不会发生变化。

中信建投证券还指出，在2017年“分清中央和地方事权，实行差别化调控”的基础上，中央经济工作会议提出“夯实城市政府主体责任”，这意味着在中央“房住不炒”的基调下，地方政府的调控灵活性加大。

与此同时，“会议定调强化调控目标，弱化调控手段，是在市场基本面转向的行业环境下，为今后地方调控政策进一步细化创造空间。”

此后的2018年12月24日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，首提“以稳地价稳房价稳预期为目标”，强调房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理。

中信建投表示，住建部三个“稳”?而不是“控”字，意味着有关部门已经注意到基本面走弱趋势渐显，判断2019年困难或将加剧，政策已经从防止大起逐渐回归到防止大落，政策托底的可能性在加大。

据21世纪经济报道了解，早在前述城市正式发文松绑调控之前，“小动作”就已经频繁出现。从2018年下半年起，很多二线城市在“限价令”的执行上有所放松，放行了部分价格偏高的新房项目。另有部分城市下调了房贷利率。多数分析人士认为，未来将有更多的城市效仿，并通过微调的做法，对政策予以松绑。

中原地产表示，2018年第四季度，楼市调控政策出台的频率已大幅放缓。在前三季度出台近400次调控政策的情况下，第四季度各地仅出台64次调控政策，政策调控有明显的“退烧”之势。

但严跃进同时指出，在“房住不炒”的总基调下，各地的微调动作将十分谨慎。一旦有“越界”行为，就会迅速得到纠偏。监管层也会关注市场预期的变化，避免松绑论调盛行，甚至有可能敦促政策收紧。

1月2日，《人民日报》海外版就发表文章称，当前中国经济正处于转型升级、提质换挡的关键阶段，房地产市场平稳健康对于经济实现更高质量发展十分重要。文章引用受访专家的观点称，“各地应该围绕自身城市化进程，根据人口流动和资源禀赋发展适合自己的支柱产业，形成新的增长点，避免回到靠房地产拉动经济的老路。”

值得注意的是，就在前述5个城市松绑调控的同时，还有两个城市悄然收紧了公积金政策。

2018年12月28日，汕头市宣布，提取住房公积金购房的区域，仅限职工本人或其配偶的住房公积金缴存地或户籍所在地。汕头还将申请租房提取住房公积金的额度由原9600.00元/年调整为4800.00元/年。12月29日，长沙明确，职工申请住房公积金贷款时住房公积金正常缴存时限由“6个月以上”调整为“12个月以上”。