新华财经调查】沪广深房贷观察：利率上调、周期延长 调控政策或将加码

分析人士认为，按照“房住不炒”原则，银行在“房贷红线”约束下，2021年个人按揭房贷总体趋势偏紧，且相关政策不断加码，将为过热的一线楼市有步骤“降温”。

新华财经广州1月29日电（记者孟盈如、吴燕婷、王淑娟）针对日前房贷收紧情况，新华财经记者在沪广深调研了解到，目前一线城市房贷收紧态势明显，主要体现为利率上调、放款周期延长。分析人士认为，按照“房住不炒”原则，银行在“房贷红线”约束下，2021年个人按揭房贷总体趋势偏紧，且相关政策不断加码，将为过热的一线楼市有步骤“降温”。

“房贷新规”出台 楼市调控不断升级

2020年12月31日，中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“房贷新规”），明确从2021年1月1日起正式实施，对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

简而言之，各大银行用于发放个人住房贷款的资金盘规模，将因此受限。但是各地更为具体的细则还没有出台，所以各个银行对房贷投放持谨慎观望态度。这在某种程度上成为房贷收紧的因素之一。

今年开年，主要聚焦一线城市，楼市调控政策频发。

以深圳为例。为遏制前期深圳楼市价格上涨过快以及“代持”等违规现象，1月19日，深圳市住建局发布《关于明确〈关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知〉若干问题的函》，规定家庭购买商品房，只能登记在具备购房资格成员名下。1月23日，深圳市住建局又加码发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，强调商品住房购房资格审查。

深圳某股份制银行支行行长告诉记者，当前对于按揭贷款人的资格审核把关更严，严格评估风险，对不符合偿债收入比例要求的购房人不予放贷。“月均资金流水不能覆盖月供金额两倍的不批贷款，首付款来源除了直系亲属外都不符合规定。”

利率上调+周期延长 房贷收紧趋势明显

“房贷新规”下，多家银行已经上调利率发挥调控作用，房贷收紧趋势明显。据悉，1月27日起，广州工农中建四大行首套房贷利率上调为最低LPR+55bp，二套房贷上调为最低LPR+75bp。利率调整后，四大行首套房贷款利率和二套房贷利率分别从5.05%和5.25%上涨为5.2%和5.4%。

据银行和中介机构多方反馈，沪广深目前银行发放的住房贷款满足不了购房者的按揭贷款需求，目前房贷额度紧张，“涨价”情况明显。据悉，因为2020年广州楼市成交量太过火爆，多家银行的房贷放款存在积压。2021年初，银行普遍将额度用于发放2020年积压房贷，但是价格和2020年相比平均上浮20bp。

针对广州房贷收紧、利率上调这一情况，中国工商银行广州分行相关负责人回应，广州地区目前房贷额度相对偏紧，仍正常受理房贷业务。“我行按照监管要求，根据借款人的信用状况、还款能力等因素，合理确定个人住房贷款具体首付款比例和利率水平，在符合监管要求的前提下实施贷款差异化定价。”

但也有股份制银行暂时未做调整。平安银行广州分行回应，目前个人首套住房贷款定价为LPR+35bp，二套房LPR+78bp，暂无上浮计划。

房贷市场供需信号明显，广州房贷放款周期也在不断延长。

针对市场关注的贷款周期拉长甚至停贷的问题，招商银行广州分行回应，目前招商银行广州分行并未停止房贷业务，每月仍有序接单及放款。中国建设银行上海分行和中国工商银行上海分行也分别回应新华财经记者称，目前正有序进行房贷投放，并未出现所谓的停贷情况。

中国工商银行上海分行表示，“目前我行是按序、有序地投放个人住房贷款规模，整体发放规模与去年同期基本持平。我行首套房贷款利率按照LPR公布价执行，二套房按LPR基准上浮60bp。”

中国建设银行上海分行表示，目前个人住房贷款发放和回收基本正常，不存在所谓的停贷、暂停中介收单等情况。

利率上调可接受 影响买房成交为主要焦虑点

记者采访了解到，对于“房贷新规”之下房贷市场的供不应求局面，购房者普遍表示能够接受“涨价”，但是周期延长影响房屋成交过户则成为主要担心的问题。

据广州市某中介机构负责人介绍，2020年7月份，购房过完户平均半个月可以放款。2021年1月份过户后平均放款周期拉长到1-2个月。

“卖一换一”的广州刚需购房者张女士告诉记者，她在广州荔湾区某新楼盘相中了一套131平方米、总价为575万元的新房。刚刚交了购房诚意金，且打算以320万元的价格卖掉一套旧房子，作为新房子的首付，剩下260万从银行贷款。

可交易还没进行到一半，张女士便听闻广州房贷收紧的消息。按照二套房按揭政策及其银行房贷利率的最新调整，张女士每月需多支出248元，“还可以接受”。

“怕的是银行没有额度，不放贷，那我‘卖一换一’的计划就悬了。”张女士向记者表达她的焦虑，认为当前按揭政策的调整，会拉长她换房子的时间和进度。

广州市黄埔区某位购房者在2020年10月份以2.7万元每平方米购买的楼梯楼，现在已经上涨到3.1万元每平方米，但是房贷至今仍未放款。银行回复是仍在排队。经手的中介和购房者都担心卖家会等不及房款进而毁约。

据悉，自进入2020年12月份以来，广州一手楼的放款周期也已经从1个月延长至2个月。相关开发商也在尽量选择与房贷额度充足的银行合作，争取优先放款。

上海一位支行行长对记者表示，“地区的房贷额度都是总行进行调配的，并不会出现大的波动。近期上海房产市场交易火爆，需求一下放大导致银行放款周期变长而已，具体到各家支行也会优先放款给合作的楼盘。”

面对从去年开始银行放款周期变长这一情况，当前，广州各家房产中介和按揭公司在签合的同时还会出具一份“告知函”，卖房业主签了告知函之后才会送审相关贷款合同文件。

实际上，尽管银行予以否认，但房贷投放节奏放缓确实存在。上海一位房产中介告诉记者，目前银行放款较慢，周期较之前有所拉长，至少也要一个半月以上才能放款。

调控政策或加码 限流避险资金流入楼市

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，疫情下一线城市房地产市场的“避风港”属性明显增强，进而会形成各类炒房或购房火热现象。

国家统计局数据显示，2020年12月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%；二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳环比分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。广州上涨最为明显。

广州楼市目前仍然热情高涨。记者在广州各大楼盘和房产中介机构走访了解到，以往临近年关，购房者相对而言会减少。但今年广州购房者都在争取年前看房，近一个月房产中介的成交量和看房工作量较往年同期翻了好几番。

对于未来房贷政策，交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟认为，“房贷新规”叠加热点地区个人房贷政策收紧，1月银行个人房贷投放冲动有所节制，季节性激增特征略有平滑。

“信贷收紧会限制市场交易，或者说有助于市场的稳定。”严跃进认为，广州四大行房贷利率上调，也说明信贷政策出现了调整。类似政策值得市场关注。

随着信贷集中度管理工作不断落实，严跃进认为，不排除有后续信贷发放节奏持续放缓和政策加码的可能。

严跃进认为，在实际过程中，也要防范恐慌性购房以及既有购房合同违约等风险。“当然后续要防范对合理购房需求的误伤，真正促进房地产市场的平稳健康发展。”

房贷收紧在一定程度上是给房价上涨按下了“慢速键”。但房产中介反馈，改变首付比例的效果可能更加立竿见影。“利率上涨20bp、30bp，对于普通购房者而言仅仅是一个月多几百块钱的利息，购房者还是可以接受的。”该房产中介认为，“我们的理解是窗口期是在给刚需买家留出足够的时间。”