房地产行业的发展逻辑已不再支持高速增长，尽管目前上市房企发展重点仍为夯实开发主业，但寻找第二增长曲线已成房企共识。
近日，《2021中国房地产上市公司测评研究报告》（下称“《报告》”）在深圳发布，该测评由中国房地产业协会指导、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主办，研究对象包括105家沪深上市房企，89家在港上市房企，以及1家海外上市房企，合计195家。
由各项数据可看出，2020年上市房企偿债能力有所提升，去杠杆效果显现；规模持续增长，但增速放缓；盈利能力方面，绝对指标净利润同比增长，但相对指标净资产收益率同比下滑。
有专家认为，房企很难在降负债的同时实现规模和盈利的大幅增长。在房地产金融调控压力不放松的背景下，相对于规模收缩，降负债紧迫度明显更高，因此，需要在降低企业财务风险的前提下，再考虑规模问题，而盈利能力则会随着负债水平回归理性而更有提升的可能性。
净负债率调整幅度大
在“三道红线”的监管压力下，房企纷纷采取多种方式降杠杆，杠杆调控初见成效，总体来看，房企的偿债能力增强。
《报告》显示，长期偿债能力方面，2020年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为62.93%，与上年相比保持稳定。净负债率均值为95.07%，较上年下降5.75个百分点，净负债率在短期内的调整幅度相对较大。
短期偿债能力方面，流动比率均值为1.65，速动比率均值为0.64，两者与上年相比，均基本保持稳定。现金短债比中位数为1.30，较上年提升0.21个百分点，上市房企货币资金对短期债务的覆盖情况有所改善，短期偿债能力提升。
值得注意的是，各企业负债水平不尽相同，头部房企信誉较好，积极推动销售回款，风险管控能力较强，部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢、前期拿地成本较高的影响，债务风险有所积累。
为了达到“三道红线”的要求，促进现货销售，加快回款速度是房企采取的策略之一。《报告》显示，2020年上市房企存货周转率均值为0.38，较2019年上升0.05。此外，上市房企存货规模增速变缓，2020年存货同比增长14.80%，增速较2019年下降7.80个百分点。
规模、盈利增速放缓
在“房住不炒”的大背景下，行业整体规模增速虽然有所上涨，但增速放缓已成当下主要趋势。2020年，我国商品房销售面积17.6亿平方米，同比增长2.6%，商品房销售金额达17.4万亿元，同比增长8.7%。
此外，上市房企的规模呈现“强者恒强”的特点。截至2020年末，总资产超过千亿的上市房企有59家，超过3000亿的上市房企有27家，超过万亿的上市房企共有6家。从总资产百分比来看，10强上市房企的累计总资产百分比已超过40%，50强累计百分比近80%，100强累计百分比超90%，集中度较上年略有上升。
除了规模增速放缓，上市房企的盈利能力指标有所下滑。《报告》显示，2020年上市房企营业利润均值52.47亿元，同比下降7.15%；净利润均值32.17亿元，同比增长12.17%；净资产收益率均值8.78%，同比下降7.60%；总资产报酬率均值3.62%，同比下降23.66%。除净利润均值外，其余各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。
在成长能力上，上市房企业绩增速整体放缓。2020年，房地产开发业务收入均值同比增长1.84%，增速较上年大幅下降32.55个百分点；营业收入均值同比增长15.40%，增速较上年下降4.64个百分点；净利润均值同比增长12.17%，增速较上年上升0.05个百分点；净资产规模均值同比增长13.75%，增速较上年下降8.22个百分点。除净利润外，上市房企的房地产开发业务收入、营业收入、净资产规模增速均有所下滑。
降负债与增速的矛盾
在“三道红线”的背景下，房企负债率降低，偿债能力提升，与此同时，房企却面临规模增速放缓、盈利能力疲软的问题。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，因为需要降低负债，企业会在投资方面进行把控，而不是盲目扩大规模，所以企业的规模收缩比较被动。此外，严跃进还表示，不管规模大小，房地产企业都面临盈利下降这个问题，这是行业的趋势，因为现在的限价限购政策的管控比较多。
58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示，项目转让、合作开发、增加股权融资比例、加快可售项目的去化速度是房企降负债的主要方法。一方面，项目转让会导致规模的主动性收缩；另一方面，想要降负债，企业想要压缩借款规模，这对规模扩张也起到限制作用。此外，合作开发的方式可能会引发增收不增利的情况，增加股权融资比例也会对控股方的利润有所稀释，这在一定程度上都会影响企业的盈利能力。
《报告》观点认为，在房地产规模和盈利增速放缓的背景下，产品创新、管理创新和多元化业务发展成为房地产企业高质量发展的重要抓手。目前，房地产行业的发展逻辑已不再支持高速增长，尽管目前上市房企发展重点仍为夯实开发主业，但寻找第二增长曲线已成房企共识。其中，多元化则是房地产企业追求第二增长曲线的重要途径，龙头房企开辟第二战场主要包括物管、租赁、办公、文旅、养老、产业运营、投资等领域。
张波认为，从目前的现状来看，房企很难在降负债的同时实现规模和盈利的大幅增长，特别是对于负债率水平偏高的房企来说尤其难以实现。在房地产金融调控压力不放松的背景下，相对于规模收缩，降负债紧迫度明显更高，因此，需要在降低企业财务风险的前提下，再考虑规模问题，而盈利能力则会随着负债水平回归理性而更有提升的可能性。
严跃进认为，企业如果有能力，还是需要积极拿地，不过也不能盲目，因为资金压力比较大。
此外，严跃进还表示，房企可以联合拿地，因为相对单独拿地来说，联合拿地的负债压力会比较小，而且，合作开发能够拿到一些优质的地块。
贝壳研究院高级分析师潘浩对《华夏时报》记者表示，负债、规模、盈利这这三者之间的关系很复杂，它是一个企业经营健康度的问题。不同企业有不同的偏好，因此也有不同的应对策略，根据自身情况，有些企业选择深耕，有些选择扩张。
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