千疮百孔的深圳楼市，又有了些新变化。
周末两天过去，有中介告诉网易记者，手头上原本已经决定降价挂盘的业主又反悔了，因为其觉得大会结束后，或许楼市能有利好。
“业主觉得反正现在挂了也卖不出去，不如一两个月后如果行情好转，能多点实收”；
无独有偶，同样有中介表示，本周八九不离十的签约单也突然黄了，业主突然表示不着急卖了，都想再等等。
中介担忧：这样的情绪不知道会不会蔓延开来，毕竟深圳楼市是敏感体质。
但这种可能性，目前来看是多虑的。
当下的深圳楼市，正在经历一个新房很热闹、二手很凄凉的阶段。如果说深圳新房市场算是抓住了“金九”的尾巴，那二手房市场则已被金九银十抛弃。
根据深圳中原的数据，截至9月28日，深圳全市二手住宅过户套数为1598套，环比下滑20.1%，二手住宅成交15.1万平，环比下滑22.1%。
二手住宅的过户量连续四个月下滑，且再度跌破2000套大关，加上深圳9月中下旬的新房大量供应，也分流了二手需求，整体市场继续低位运行。
所以，现在的深圳业主卖房，不仅要降低价格，恐怕还要降低姿态。
从各家中介的朋友圈不难发现，深圳越来越多地出现了一种房源，叫做“业主在深，签约随叫随到”；
更甚者，中介向网易记者描述——
如今深圳还出现有豪宅业主，为了让自己的房子更好卖出、对方少点砍价，业主会在家中亲自接待每一个上门看房的买家，自己充当中介的角色给看房人进行详细讲解，还为上门看房的买家贴心地准备好了水果和糕点。
“以前在深圳，豪宅业主怎么说也是个中产阶层，对买家都是爱理不理的，现在是妥妥的售楼处标准了。”
还有的业主，则会给上门推盘的中介准备红牛、矿泉水等，“临走的时候还不忘嘱托我们一句‘麻烦多多推荐’，现在这个时间段，是房地产中介最受尊敬的时间段”，
过去这一年，深圳也曾陆陆续续传出过，有业主为卖房给中介拉群，每天群内打鸡血、发红包，并给带客到现场看房的中介单独发红包的各种消息……
业内人士表示，遍地降价，焦虑的深圳业主已经放弃幻想和抵抗了。
01，
从“贴近指导价卖房”，
到“指导价卖房”，
再到“低于指导价卖房”
热闹过后，依旧是唏嘘。
下半年以来，放盘卖房的业主逐渐增加，来自深圳中原的统计数据显示，截至9月28日，深圳二手房在售房源数量连续4个月回升，上升至2.58万套。
截至9月28日，宝安二手房在售套数为5972套，占全市供应量的23.2%，位居首位，南山区在售套数为5587套，供应量位居第二。
但另一方面，业主们的挂牌价却在持续下滑，
乐有家研究中心监控到，深圳二手业主挂牌价环比跌幅0.22%，细分到各片区挂牌价上，环比上涨的区域越来越少，绝大多数处于下跌态势。
这一年来，深圳的二手房，已经从“贴近指导价卖房”，到“指导价卖房”，再到如今越来越多的房源，已是“低于指导价卖房”。
深圳最大保障房转成商品房后房价一度暴涨的龙悦居，今年8月份的成交价格对比最高点近乎腰斩，并且也同样已跌破指导价，该小区指导价为8.36万/平，最近成交价仅7.56万/平。
两年前，龙悦居同户型房源可以在3个月时间跳涨250万，在最疯狂的2021年年初，63平成交曾创下730万的记录，均价近12万/平。
目前来看，龙悦居的挂盘价低于指导价已是趋势，且还在降。
有中介发出该小区的最新一套房源，龙悦居四期68平两房一厅，满五唯一，总价仅480万，挂盘均价仅7.05万/平。
南山的华润城也在降价。
8月底成交总价还在1510万的华润城润府89平三房，有业主挂出的同户型房源总价不到1400万，更夸张的，还有中介发出了“华润城润府大四房，指导价2200万，现一口价1660万(单价10万)，低于指导价540万”的低价。
令人遗憾的是，从今年前三季度来看，越来越低的二手房价格也并未换取止跌上扬的成交量，业内人士指出，
过去更多的是业主不愿意降价从而导致的成交量低迷，而如今恐怕更多的是业主愿意降价了却也没有人买。
“为什么说这是深圳有史以来最差的金九？”
“因为现在的深圳楼市，不管是新房还是二手房，都到了其实降价也卖不掉的地步。”
02，
超七成二手房源接近指导价成交
今年以来深圳买豪宅的占比显著提升
数据真的很难看。
自2021年2月，深圳二手房指导价机制落地后，深圳市场正式进入调整期，尤其二手房市场，失去了以往的活力，流动性极弱，至今未见一丝起色。
刚刚过去的9月，深圳二手住宅市场备案量持续回落，据统计，9月深圳全市共备案1730套二手住宅，环比下跌13.5%，同比亦下跌2.0%；
深圳美联物业的监控数据显示，9月，深圳全市各区域二手住宅的成交量环比均下跌，其中福田下跌24.1%，成为全市下跌幅度最大的区域，其次是南山，下跌19.0%。
业主报价方面，报价上调的占比有所下跌，由上月的14.7%降至9.9%；价格下调的占比则上升，由18.2%升至21.2%。可见，在楼市“金九银十”之际，有一部分二手业主更愿意通过降低售价来促成交易。
据乐有家深圳监控的“深圳二手房市场价-参考价偏差走势”，到了今年8-9月，深圳接近参考价成交的二手房源已经超过了七成，8月是72%，9月是75%。
从单盘情况看，深圳中原通过整理今年成交的深圳二手房价格，发现在有效的楼盘数据中，有77.3%的楼盘较上一年相比呈现为下跌的结果。
其中下跌楼盘的平均值为-14.6%，最高跌幅为57.3%，
美联物业华南战略董事总经理江少杰表示，其实不少深圳二手业主已面对现实，释出更多的降价空间，对准买家会有一定吸引力。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，中国楼市开启了下行周期，过去加杠杆投资、过度炒作造就的非理性繁荣，开启了挤泡沫的过程，深圳表现更明显，当没有杠杆加持，当高收入行业（互联网、金融、地产等）受到重挫，当中产阶层因降薪、疫情而受到巨大冲击时，
深圳楼市的回调就更加明显了。
其认为，深圳住房供给侧改革的思路很清晰：既然需求端的调控多年不见效，那就把价格高高在上、泡沫化突出的二手住房市场搁置一边，冷处理；同时，在另外一边开新局，加大限价新房和公共住房的供应量，分流住房需求。
这样，二手住房市场突然之间没有了购买力，需求断层了。
断层之下，还有一个数据值得关注。
一个奇妙的现象在深圳楼市悄然发生：无论是新房还是二手房，豪宅市场都比普通住宅要受捧。去化较好的新房大多是豪宅项目，出手买豪宅类二手房源的高收入群体占比也在上涨。
乐有家研究中心数据显示，2022年以来，深圳购买大户型房源及高总价房源的占比显著提升。
并且，2022年前8个月购买了深圳二手豪宅房源的买家中，有50%的买家选择了一次性付款。
气氛突然有些尴尬…
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