用“濒危物种”来形容北京别墅或许有些夸大其词，但面对供应量正在以肉眼可见的速度“退化”的市场，别墅产品日见稀缺已是不容置疑的事实，尤其是核心区高端别墅已经几近绝版。另一方面，别墅作为居住的最高形态，其需求却与日俱增，核心区域的顶级别墅更是备受追捧，正如位于北京三环的鲁能·钓鱼台美高梅别墅，5000万级的超高总价并不阻挡其热销，一个月内成交3套足见市场之认可。
数据显示，2022年1-6月份，北京市别墅新增供应743套，同比下降62%；成交1555套，同比下降32%，虽然别墅市场呈“双降”格局，但若细品不难发现，供应降幅是成交降幅的两倍，也就是说上半年别墅市场其实是呈显“供不应求”状态。
事实上，自2018年开始，北京别墅供应就开始锐减，从7633套降到5226套，再到2020年的4497套，2021年是3697套，三年别墅供应下降超过5成。而成交方面，却始终稳定甚至可以说稳中有升，如2018年成交3425套，19年是4460套，20年4305，21年5075套， 从图表中可以明显看出，北京别墅从供大于求到供不应求的逐年演化过程。
北京别墅正变得越来越稀缺，已经是一个无可争辩的事实，而核心地段的优质别墅产品也因此呈现出“总价虽高，需求不减”的情况，以鲁能·钓鱼台美高梅别墅为例，5000万+的总价一月成交3套，其热销程度不言而喻。
热销的背后，“稀缺”无疑是最大的价值推手。在别墅供应日渐缩水的背景下，位于三环核心的鲁能·钓鱼台美高梅别墅本身已是是独一无二的存在，而从产品形态上看，鲁能·钓鱼台美高梅别墅完全不同于当下市场受容积率挤压而盛行的叠拼产品，而是真正的独门独院的容积率仅0.53的类独栋产品。项目规划仅46套，每户均有100-300平米独立院落，即便放之整个北京市场，这样的独院产品仍是凤毛麟角，更何况又位于三环核心之地，其价值更是难以估量。
再者，自北京限墅令出台以来，北京土拍市场已极难出现适合建造别墅的土地，尤其是四环以内，别墅用地几乎可以说是绝迹。纵观近几年的北京土地供应，百余幅土地容积率在1.5以下的都十分稀少，且大多低密用地也均位于五、六环外郊区。面对这种情况，内城别墅已越发珍贵，而三环独院的鲁能·钓鱼台美高梅别墅更是难得一见的藏品级居所。
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