新城一下热闹起来了，很多新人开始买入，仿佛发现了新大陆，不少抄到底部或者回本的开始卖出。绝大部分长期持有的应该依然是深度套牢中。
新城今后只有一条路，那就是一路向北，新城无论是港股发展还是A股控股，在整个地产板块都是遥遥领先。那为什么是新城呢？
主要有以下几个理由：
1、不会暴雷
先说不会暴雷，这几年行业下行，风雨飘摇，友商纷纷倒下，恒碧万融死了3个半，剩下的要么靠出身可无限输血，要么原本底子厚久期长，暂时还能扛得住。新城这种姥姥不爱舅舅不疼的靠啥？只有靠自己，靠苟着。那中南也苟，为啥没苟住，都要面退了呢？因为他没有吾悦没有租金没有现金保交楼，进而影响去化，整个一负反馈。
撇开利润，纯从现金流角度来看
收入就是卖楼+收租，支出就是建安+利息+日常开支
2、估值切换
再说估值切换，新城2年半前就开始光卖房不拿地了，提前从火场撤退，这都冬眠了近3年，曾经也是膘肥体壮手握四五百亿现金，如今都瘦得皮包骨，没办法，要造吾悦要保交楼，要付利息要兑到期债。当他熬着不暴雷去化完成后，彻底躺平收租，1400亿的吾悦，700亿的负债，700亿的净资产，150亿的租金收入，60亿的净利，又该给多少估值呢？
3、新城吾悦广场还在稳健增长中。
今年一季度租金收入就突破了30亿元，同比增长20%以上，接下来每个季度都会节节攀升，因为还有十来个吾悦广场待开业。去年开业的广场，也在创造租金增量。同时老的综合体租金也在稳健上涨。
目前新城手里已经有200个吾悦广场项目，未来2-3年会陆续开业。等到10年后，我估计最起码会有300个以上的吾悦广场开业，那时候租金收入最起码会有360亿以上，利润140亿。届时仅这一个业务，给2000亿估值并不过分。
4、关键是，吾悦广场的确定性是非常高的。
即便是疫情期间，吾悦广场的出租率、租金收入也超级稳定。
更何况是正常情况下，租金收入可以稳健上涨，吾悦广场数量每年新开十几个到20个左右，这一切都很有透明度，一眼看到终局。
这种稳坐钓鱼台、坐地收租的模式，是一种稳稳的幸福，抓住确定性的大机会远胜于那些不确定性较高的小机会。
其实散户很容易满足的，一阳改三观，三阳就会跟着飞。涨一点就会跑，跌了就会死扛，直到受不了彻底割肉。看惯了多少大V和专家从一开始看好新城，多么深入的研究分析，最后在股价下跌不断下跌中，开始怀疑人生，最后割肉走了。当然这里情况比万科好一些，还是有很多老人一直在，万科印象中应该是全军覆没，人设崩塌，无一生还。
根据A股和港股的特性，地产之前股价不涨的原因说简单些，就是因为股价不涨，缺乏赚钱效应，不断负反馈。只要一涨，不断炒不断涨，一切利好和看多逻辑就来了，各路机构和散户资金就来了，然后资金推动就会不断涨，直到涨破天。有时候就是这么简单粗暴，但是很符合底层逻辑。真正到业绩好转基本面反转的时候，底部建仓的大资金就要开始悄悄出货了。
新城这两年其实应对的算可以的了。尽管报表的数据还是冰冷，但我觉得新城是否会爆雷也不能只看报表里的一些数据，更要看小王的态度意愿和想法，毕竟熬到现在进决赛圈选手，都是自身有几把刷子的，而且最新的政策对自持物业经营的也是大利好。
1000亿+的投资性房地产，有息负债负债降到500亿以下，就无需再持续减债的了。目前571亿，还需要一年时间。对于现在10元以下，200亿市值出头的新城控股，港股1港元，70亿港币市值的新城发展，我想说的是能苟住就赢。
三大工程也在持续落地，房地产里面的佼佼者严重低估。
且不说港股动不动就是0.1-0.15pb的破产价，A股新城控股，仅3-4年的租金利润就能覆盖市值，这个是罕见的投资机会。
现实中，如果有一个商铺，3-4年的租金就能回本，你会买吗？
而在股市中，这样的机会反而很多人患得患失。
还有人问新城为什么不分红，这问题问的……现在都这么难了，还分红干嘛？但新城从来不吝啬分红，2020年就一股分红2.05元了。
未来随着负债率降低，租金利润占绝对大头，现金流修复至正常，我对新城未来的分红很乐观。
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