前两年在全国土地市场势头很猛的隆基泰和，如今正陷入困境之中。
这种困境，也波及到了隆基泰和3年前在泾河新城拍下的“地王”。
拿地3年未亮相的这个项目，如今被摆上了阿里司法拍卖平台。
从目前来看，在市场难度较大的泾河新城市场，“打折”法拍的这块“地王”被其它企业接手的难度较大。
5.79亿元起拍！
这两天，阿里司法拍卖平台上发布了《陕西省西咸新区泾干片区泾河二街以西、滨河北路以北的国有出让城镇住宅用地使用权和地上建筑物》。
该标的物的所有人为陕西睿迈璟和房地产开发有限公司，标的物包括90.69亩住宅用地，以及地块上的在建工程。在建工程部分，15#楼已完成封顶，10#楼、11#楼、13#楼、14#楼均为在建工程，目前已停工。
此次拍卖包含15#楼售楼部的固定装修，不包含室内可移动的家具家电等可移动物品。
根据重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司给出的评估报道，该标的物评估值为82753.06万元。其中，土地部分的评估值为80693.97万元，在建工程建筑物的评估值为2059.09万元。
按照法拍公告，该标的物的起拍价（保留价）为57927.142万元，相当于按照评估价的7折进行法拍。
值得注意的是，据陕西省西咸新区自然资源和规划局（泾河）工作部文件（陕西咸资规泾河发〔2023〕8号）描述该宗地块一直未办理施工许可证，属于未动工开发情形。认定该宗地为闲置用地，需足额缴纳土地闲置费18013万元。
这意味着，竞得者要想拿下该标的物的实际成本最低在75940.14万元，剔除掉在建工程部分价值1441.36万元（评估值的7折），相当于土地成本837.35万元/亩，按照最大计容建面计算折合楼面地价6167元/㎡，再加上税费等之后，实际成本更高。
另外，该标的物还存在查封、抵押，拍卖成交后，由执行法院按实际现状进行标的物交付。
按照计划，该标的物进行法拍的时间为2024年7月15日10时至2024年7月16日10时止（即24小时，延时的除外）。
泾河“地王”
此次将进行法拍的这块土地及地上建筑物，系隆基泰和在泾河新城开发的隆基泰和澜庭溪谷项目。
这块土地是2021年4月19日隆基泰和通过公开竞拍拿下的，当时起拍价格为47565万元，成交价格为90065万元，溢价率高达89%！
再加上按照地上建面5%的比例、7200元/㎡的标准缴纳租赁型保障房配建费，以及教育设施代建费用、无偿移交的幼儿园及配套建设费用，实际土地成本达到了1127万元/亩、楼面地价8451元/㎡。
该地块，也成为泾河新城的楼面地价“地王”，并且这个纪录一直保持到现在。
当时，与隆基泰和一起竞拍这块土地的房企还有金地、万科、中南、卓越、泾河集团、正荣、基泰等。
多家品牌房企参与这块土地的竞拍，足以看出这块土地的价值。
这块土地之所以在当时能够拍出高价，一方面与当时火爆的土地市场大环境有关，另一方面与这块土地本身的位置有关。
2021年4月，应该是载入西安土拍市场的月份。在当月，泾河新城、秦汉新城、沣东新城等区域均上演了“土拍大战”；在之前的一个月，浐灞更是在一天内拍出了6宗高价地！位于泾河新城的这块土地拍出高溢价，也就不意外了。
从这块土地的位置来看，这块地西侧紧邻泾河四小（西安高新一中体系托管）、泾河一中（西安中学委托管理），南侧紧邻包茂高速泾河新城出入口、泾河，距离泾河体育中心仅有约1000米、距离静安荟奥莱公园约2300米、距离崇文塔景区直线距离约1000米，可以说周边聚集着一大批优质的教育、商业、文化、生态等资源。
同时，这块地的容积率只有1.5-2.0，也具备打造高端改善产品的天然基因。
另外，当时也是隆基泰和在全国各地疯狂拿地进行扩张的时间段。
此前的2020年4月，隆基泰和击退保利、华润、龙湖、正荣、中海、荣盛、阳光城、绿城等21家房企，以64.16%的溢价率勇夺西安高新软件新城53.68亩土地，楼面地价高达13469元/㎡，也就是后来开发的隆基泰和云玺领峯。据业内人士测算，这个项目后来是亏损销售。
当时，隆基泰和还在成都、重庆、唐山等城市溢价拿地，为了做大规模而一路狂奔。
拿下泾河新城这块地之后，隆基泰和在该地块上开发建设隆基泰和澜庭溪谷项目，规划了6栋高层、5栋小高、3栋洋房，主力户型面积约96㎡、101㎡、114㎡、126㎡。
在“地王”之上开发刚需面积段的产品，这一点让大家比较意外。也许隆基泰和是为了在高单价的情况之下控制总价，以此能够实现项目的突围。
但是，2021年下半年开始，在政策大环境、市场下行大环境之下，隆基泰和一路狂奔的隐患开始爆发，现金流吃紧、销售额下滑，危机爆发，自然也就波及到了隆基泰和澜庭溪谷项目，这个项目在展厅已经开放、开始前宣的情况之下，也按下了暂停键。
会否有人接手？
从隆基泰和澜庭溪谷项目所处的位置来讲，其周边的配套价值是毋庸置疑的。
而目前这个项目面临的挑战，依然在于泾河新城市场的整体大环境，以及这个项目的地价高企。
在西咸新区五大新城中，泾河新城前两年凭借较低的房价、重大产业项目的落户也曾经迎来楼市高光时刻，吸引了多家大牌房企进驻。
但2021年下半年开始，随着主城外围市场的降温，再加上泾河新城在售楼盘比较多，以及目前常住人口有限，因此市场也开始降温。
同时，这块地的楼面地价已经达到了6167元/㎡以上，而目前周边的普通住宅售价则在1.1万元/㎡左右，有的楼盘更是给出了买房送车等优惠，实际成交价格更低。
因此，不管是哪家房企按照目前的法拍价格接手这个项目，都面临巨大的市场挑战。从这个角度来讲，目前的价格法拍成交的难度较大。
前几年西安土地市场火爆的时候，优质地块一地难求，当时不少房企将目标瞄向了法拍，旭辉、东原、嘉信等均有通过法拍方式拿地。
现如今，土地市场降温、地价回调，再加上有实力拿地的房企越来越少，此时对于打算拿地的房企来讲完全可以通过公开市场以更简单、更低价的方式拿地。
泾河新城“地王”项目的盘活，还有很长的路要走。
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