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01
楔子
前段时间,我写过一篇《》,文中提到:
“超高层住宅项目的选择范围很小,要么在行政中心的附近,要么在金融中心附近,要么在城市中心景观最稀缺的地方。”
当时因为谈的是豪宅话题,所以表述上也没太注意,结果就出了“纰漏”。
广州的达总就私信我,说广州有大把的超高层住宅不在核心区,甚至都不是豪宅。有些还是回迁房,也做成了超高层。
这确实让我有些吃惊,所以我特地做了点功课,今天这篇文章就是聊一下这个话题:为什么广州就连“郊区”都建“超高层”?
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02
概览
据网络上的公开资料,不完全统计,广州的超高层住宅总共有700多栋,价格跨度从一、两万到10万+都有,而且遍布全市。
另数据显示,2001年广州超高层销售市占率仅有3.9%,到了2021年销售中,超高层的销售已经占据了39.8%。
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广州超高层住宅高度TOP15中,有9个楼盘位于珠江边上,其他则无不位于区域CBD,或占据城央山景资源的位置。(如上图)
但是超高层住宅”郊区化“的现象也非常明显。增城作为广州的郊区,有保利天际、碧桂园中心、华侨城云邸等不少的楼盘高度都超过了100米。(如下图)
增城超高住宅
项目
最高住宅
均价
保利天际
190米
3万/㎡
碧桂园中心
150米
2.5万/㎡
新世界塔岗村项目
149.6米
待定
广州增城万科城
148.3米
1.98万/㎡
华侨城云邸
141.4米
待定
一线城市,超高层郊区化,这种现象其实是比较少见的。广州的土地就这么紧缺吗?还是另有原因呢?
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03
成因分析
广州市属于丘陵地带,地势东北高、西南低,背山面海。在几个一线城市中,是唯一一个拥有“山水城田海”景观的城市。(如下图)
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说法一:建设用地紧缺
正因为有较多的丘陵地带,所以有一种说法是:广州的建设用地相对紧缺,所以郊区也要建超高层住宅。
“上海是不缺地的,缺的是土地的合理集约利用。”
——同济大学教授何芳
上海:总面积6340平方公里,常住人口2400万人;广州:总面积7434平方公里,常住人口1400万。
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广州土地面积比上海多出1000余平方公里,但人口却比上海少了1000万,而建成区面积占比差距不大。(如上图)
如果按照何芳教授的说法,上海不缺地的话,那广州的建设用地应该也不会太紧缺。
说法二:日照条件宽松
广州属于夏热冬暖地区,所以对于冬天的日照需求是次要需求,主要需要解决的是夏天通风和遮阳的问题。(如下图)
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我查阅了《广州市城乡规划技术规定 》,发现广州的高层住宅是通过间距来控制的,所以相较于其他地区通过日照计算来控制,要相对宽松不少。(如下图)
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为什么可以这样呢?
因为广州的纬度低(靠近赤道),所以影长比较短,日照就比较容易满足(如下图)。
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这才有了广州的住宅项目,动不动容积率能干到5.0以上。日照条件宽松,确实是成因之一。(上海住宅容积率一般不超过2.5)
说法三 :资金平衡
广州很多超高层住宅项目,原来都是城中村。当地的宗族势力深厚、财力也雄厚,所以自建房都能加到7层了,很多还都是“握手楼”、“接吻楼”。
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这么密集的城中村,本来的容积率就接近3.0了,如果新楼盘容积率不提高到5.0以上,可能都是亏本的。
为了保证项目能够盈利,这些项目的容积率就高得离谱了 。不建超高层住宅,这题就无解了。
说法四 :效仿香港
广州受香港地产影响颇深,所以很多楼盘都以超高层为主。当年,香港的经济比大陆发达,普通民众很容易把“香港的超高层住宅”当成城市繁荣的象征。
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受到香港的影响,广州对于“超高层住宅”这种居住方式的接受程度比较高,对于户型面积的容忍度也比较高。其实上海早期,也有一些楼盘是借鉴香港的平面布置方式的。
所以,这种影响是时代造就的,只是广州离香港比较近,这种影响比较深远而已。
至于哪种原因才是造成广州“超高层住宅郊区化”的主要原因,每个观众可能心里都有自己的标准答案。
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04
刚需超高层的劣势
如果是超高层豪宅项目,那么下面提到的劣势将不是什么大问题。但是作为郊区的刚需盘,采用了“超高层‘的形式,那么劣势就非常明显了。
劣势一:得房率低
超高层住宅相较于高层住宅:会多出避难层、电梯数量增加、结构墙体变厚等带来的公摊面积。
《建筑设计防火规范》中明确规定:
4.1、超高层住宅建筑应设置避难层(间)。
4.2、避难层(间)设置应符合如下规定:
1)第一个避难层(间)的楼地面至灭火救援场地地面的高度不应大于50m,两个避难层(间)之间的高度不宜大于50m。
2)通向避难层(间)的疏散楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开。
3)避难层(间)的净面积应能满足设计避难人数避难的要求:
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这将使得本来就低的得房率,变得更低 。下图是我找的广州的一个高层项目的组合平面,要不是广州的面积计算规则比较友好,刚需盘的户型面积本来就小,再一公摊就没法用了。
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翻车案例:《》
所以,只有超高层豪宅才会对公摊面积无感,普通刚需客户是无法忽视得房率的。
劣势二 :设备维护成本高
和普通小区相比,超高层住宅的维护费用,那真的是”一个在天上,一个在地下“。
1930年,经济学家克拉克与金斯顿提出,摩天大楼的高度与成本之间并非简单的线性关系。
当住宅超过100米之后,不仅建安成本大幅上升,后期的管理维护成本也直线上升 。
比如广州亚运城小区的某一栋居民楼,三台电梯上演“集体罢工”,全部停运维修。有业主统计了收楼一个多月,电梯故障情况。多达69起,包括困人、异响、突然下坠、按键及开关门失灵等。 (如下图)
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如此频繁的故障和维护,大多数小区的物业费,怕是很难覆盖的。只有少数豪宅小区,才负担得起吧。
劣势三 :感官刺激
住在超高层住宅里的体验和普通高层住宅是有所不同的,有些还特别刺激。
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大雾天,住在超高层住宅里就跟拍”西游记“一样。
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从上往下看,多少还是有些恐怖的。
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台风来临之前,只能寄希望于”胶带“和运气了。
正所谓“贫贱不能移”,刚需客户对于超高层住宅是无力抗拒的 (“荷包”决定了,没得选) 。而豪宅客户虽然也要面对这些感官刺激,但那是“ta”主动选择的结果。
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05
限高令
超高层住宅对于天际线的影响是不容忽视的 。
去年10月广州市发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管控的通知(征求意见稿)》:
拟着力加强城市与建筑风貌管理,延续广州历史文化名城文脉,展现历史文化与时代特色共生的岭南城市风貌,实现城市规划建设高质量发展。
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其中第四条:“注重延续城市历史风貌”中提到:
不在对历史文化街区、历史地段、世界文化遗产及重要文物保护单位有影响的地方新建高层建筑, 不在老城旧城的开发强度较高、人口密集、交通拥堵地段新建超高层建筑。
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其中第六条:“加强建筑规划管控”中提到:
严格控制生态敏感、自然景观等重点地段的高层建筑建设, 严格控制在白云山、珠江等一线建设超高层建筑,不在城市通风廊道上新建超高层建筑群 。
限高令一出,中心老城区和自然景观带是不能再修建超高层住宅了。那 是不是意味着:“超高层郊区化”之势将愈演愈烈呢?
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06
同“好”们
除了广州之外,还有不少新一线城市对超高层住宅趋之若鹜 。重庆、武汉、成都、西安等城市超高层住宅小区数量都排在广州之前。 (如下图)
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反而是北京的超高层住宅数量排在19城中的最后,仅有125个小区楼层超过30层。
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另外,我们还发现: 当代年轻人对超高层住宅的接受程度较高 ,2019年以来的超高层住宅交易中,90后占比已达到47.4%,显著高于市场平均水平近15个百分点。 (如上图)
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统计数据还显示: 大部分城市超高层住宅套均总价、套均面积高于全市平均水平,尤其是一线城市更为显著 。(如上图)
其中,上海超高层住宅套均总价高出全市平均水平588万,套均面积高出36平; 北京超高层住宅套均总价比全市平均水平高115万元,套均面积高出29平。
分析发现:超高层住宅占据区位优势,大多位于城市资源与人口集中的中心城区,或者周边城区的核心商圈,地段优势加持下超高层住宅房价整体就高了。
以上海为例,超高层住宅呈聚集性分布,67%的超高层住宅小区位于内环线以内,集中在徐家汇、临平路、陆家嘴、南京西路等商圈,内环之外则分布在世博滨江、南 桥、嘉定新城等区域性核心商圈。
所以,广州“超高层住宅郊区化“的现象,愈发显得特立独行。
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07
结束语
超高层住宅,是一个城市繁荣程度的体现,以前是,现在是,可能将来还是。
超高层住宅大多位于城市的核心区,或者景观资源稀缺的位置,而”超高层住宅郊区化“可能是广州一道独特的”风景线“。
这一现象的背后,可能隐藏着城市发展规划、市场需求和文化传承的复杂交织。
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