一、资讯见闻:
1、厦门土拍:
这是五缘湾最后一幅商品房住宅用地,市场争议、分歧颇大。
1、有人说,这是五缘湾最后一幅地块,半个月前,不少房企意欲于今天集中发声,蓄力营销推广,但是,到了月初,齐齐临时偃旗息鼓。
2、有人说,地块临近双十湖里分校,这个地块会成为五缘湾又一个学区盘,单凭“学区+五缘湾”就不愁卖;
3、有人说,这幅地的东侧尚未开建,规划落地之前,景观是否遮挡,存在不确定性;
4、也有人说,近日新房市场表现平淡,土拍的热情早已冷却?
湖里五缘湾片区2024P08地块,由建发以底价4.4万/㎡楼面价竞得。
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五缘湾钟宅土拍看点:
起拍总价57.6亿,起拍楼面价即成交价:44240元/㎡。
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1、楼面价:
近半年来,除了将军祠地块突破6.27万/㎡,其余均以底价成交(不分岛内外)。
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规划套数:不多于1200套,套均面积不小于109㎡。
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由图表可见,2022~2024年,岛内大部分地块成交楼面价徘徊于4.5万/㎡左右。
①、触发摇号的地块有:和悦东方由金地(摇号)取得,楼面价4.64万/㎡;华润筼筜悦府,楼面价5万/㎡(摇号);中海峯汇里,楼面价5.18万/㎡;保利天悦,5万/㎡;招商湾湖臻境,5万/㎡;
②、近2年来,楼面价超过5万/㎡的地块有:华润筼筜悦府、保利天悦、招商湾湖臻境、中海峯汇里、国贸将军祠地块。
2、周边二手房与配建房的竞品:
①、建发·央玺,房龄,2016年,目前厦门各二手房平台的挂牌均价是5.5~6万/㎡;
②、建发·五缘樘月配建房:房龄,2024年,
179套配建房,高楼层5.9万,中层5.8万,低楼层5.5万~5.7万/㎡(2~4楼,5.5万/㎡);
五缘·樘月:127㎡,总价685万~765万;186~195㎡,总价1080万上下。
③、五缘鲤,均价5.9万/㎡;
二、土拍的影响:
1、定向获取,还是无奈托底?
这是近半年来争议颇大的一个现象,近一年来,厦门土拍均由本土房企获取,有人说为了本土再就业,有人说外来房企不敢轻易登鹭。立场决定视角。
2、市场预期:以前的土拍,本土的几家都会报名互相抬轿,为何近一年来,都选择了“自扫门前雪”?
3、楼市与金融:“商品房”,本身先是商品,再是房。自带商品的金融属性,市场整体的预期、信心会影响成交量、趋势走向。
4、安商房、“房改”,回购存量商品房等方案,会填补商品房的空缺,高端有改善,刚需有保障,居有其所。
“高端改善+刚需保障”会两条腿走路。
土拍市场向来是楼市的晴雨表,不仅在于成交价,更多在于预期和探清高层的态度,而在当下的市场中,我们应该做的,是不停的根据历史周期的演变,持续地优化自己。
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