“隔壁的回迁房,会不会影响我家的房价?
家在黄埔的粉丝小A,向楼市君发出一句灵魂拷问。
起因是他注意到科学城的新福港鼎峰最低已有3字头成交,与隔壁的回迁房小区——线坑花园价格几乎相差无几。
回迁房,真的拖了商品房的后腿吗?
|科学城航拍
|广州楼市发布 摄
壹
一年跌2万/平
回迁房要背锅?
我们先来看看新福港鼎峰和线坑花园,这一对冤家。
简单说一下背景,这两者同属于黄埔科学城线坑村旧改的一部分,新福港鼎峰为商品房,而回迁安置区则开发为线坑花园。
|广州楼市发布 制
从地图上看,新福港鼎峰与线坑花园区位一致,基本共享所有的外部配套。
楼市君拉了一下新福港鼎峰目前的二手行情。
小户型成交价基本在4-5万/平之间,大户型整体价格稍高,约在4.5-5.5万/平左右。
|广州楼市发布 制
甚至在去年底,还有两套小户型出现单价仅为3字头的成交,与线坑花园相差无几!
并且,在目前的在售房源中,同样也有一套单价仅3字头的88.9平的小户型。
买家挂牌半年,割肉75万,仍未能脱手。
|图源:贝壳找房
要知道,在2021年,新福港鼎峰最高峰时候卖过6万+,对比之下,现在的价格基本回撤了20-30%左右。
那么,真的是回迁房影响了商品房的价格?
楼市君的看法是:并不见得。
与商品房早早入市不同的是,线坑花园直到2021年,才陆续完成房产证办理,并在2022年正式拿证。
并且,线坑花园回迁房发的都是国有证,在补缴1000元/平的土地出让金后,需要过了限售期,才可上市交易。
因此,在贝壳找房上,线坑花园最早的成交时间出现在2023年11月。
|图源:贝壳找房
我们再把新福港鼎峰成交记录按时间排序。
可以发现新福港鼎峰近一年有两个成交高峰期:2023年1-4月以及2023年9-12月。
两个时间段的成交价格已经从5-6万/平之间,下降到4-5万/平为主,一年最高跌了2万/平。
因此,若是认为2023年11月线坑花园3字头的成交,影响了新福港鼎峰2023年9月的房价,在时间上就说不过去。
|广州楼市发布 制
明白这点之后,就基本可以确认:新福港鼎峰的降价,并不是线坑花园拖的后腿。
类似的案例还有琶洲的保利天悦与琶洲新村的关系。
一个作为广州顶豪代表,常年二手成交15万+,另一个则以回迁房的身份,卖出了与周边二手房相似的价格()。
|图源:贝壳找房
贰
回迁房性价比不高
商品房更香
因此,楼市君认为大可不必“谈回迁房色变”。
一方面,商品房和回迁房之间存在天然鸿沟。
除了基本属性不同之外,在户型、品质、园林、物业等方面的差异,都是价差存在的主要原因。
在这方面,商品房的优势很大,卖贵1-2万/平,也实属正常。
如果横向对比,线坑花园3字头的价格区间,在整个科学城板块内都不具优势。
像是有着强书包的万科东荟城,目前挂牌的房源中,2字头比比皆是。
|图源:贝壳找房
但凡对生活品质有追求的买家,都会选择商品房。
另一方面,回迁房真正能入市的量并不多。
目前在贝壳上,线坑花园仅有10套挂牌,而新福港鼎峰却有99套,即便3字头成交,对新福港鼎峰的价格影响也极为有限。
而线坑花园约1000多套,整个挂牌量不足1%。
这也说明,在满足村民居住需求之外,真正能流入市场的回迁房其实并不多。
|黄埔科学城航拍
|广州楼市发布 摄
因此,与其盯着回迁房对商品房的影响,不如关注旧改对城市发展的助力。
以黄埔区为例,目前已经进入旧改的集中爆发期。
根据官方数据,截至今年3月份,黄埔区累计批复城市更新项目180个、完成固定投资2458亿元。
其中,累计建成安置房34687套,416万平。
仅老黄埔海丝城片区,今年或许就有4个旧改即将入市。
|图源:贝壳找房
比如规划建面高达约237万平和90万平的双沙村旧改和珠江村旧改,目前均已开放展厅。
其中双沙旧改的融资商品房已经对外公布案名——一城江山海。
|项目效果图
华润置地新溪旧改也在3月底公布了征地补偿方案。
项目所在的丰乐市场去年底就已经平整,商品房或有机会今年面市。
此外,已经进入全面开拆建设的文冲东旧改,也有机会再今年入市。
|文冲旧改规划效果图(以终版为准)
|图源:广州黄埔发布
可以预见的是,这些旧改的加入,老黄埔在产业布局、城市界面以及配套水平等,还将迎来巨变。
到时候,商品房和回迁房之前或许就不会剑拔弩张,而是能相互成就,拔高板块价值。
对此,你怎么看呢?
热门跟贴